Рефинансирование — оформление нового кредита для погашения старого. Как правило, для рефинансирования выбирается другой банк, но есть нюансы, о которых позже. Новый банк погашает кредит заемщика в старом банке, а дальше заемщик платит уже ему.
С конца прошлого года, как рассказал 66.RU руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев, банки отмечают рост интереса к рефинансированию ипотечных кредитов — в среднем по стране число таких запросов увеличилось на 30%.
По данным пресс-службы Уральского банка Сбербанка, с начала года банк рефинансировал в Свердловской области 670 ипотечных кредитов общим объемом 1,4 млрд рублей — почти в 2,5 раза больше, чем за тот же период прошлого года. В ВТБ отмечают, что на долю рефинансирования приходится каждая четвертая ипотечная сделка их банка в Свердловской области в 2021 году.
Зачем банкам снижать ваш платеж по ипотеке
Банки ведут борьбу за заемщиков, и большинство из них делает ставки именно на кредитование физических лиц. А самый желанный клиент банка, отмечает финансовый аналитик Константин Селянин, — клиент с хорошим залогом и кредитной историей. При этом количество ипотечников в стране конечно: на начало года сумма ипотеки, взятая россиянами, превысила 10 трлн рублей.
«Из этого можно понять, что большинство тех, кто могли рассчитывать на ипотеку, ее уже получили. Проще работать с заемщиком, у которого уже есть многолетняя кредитная история в другом банке. Поэтому количество звонков и предложений будет только расти», — рассказал эксперт.
Артем Деев также подтверждает, что именно ежемесячные платежи — основа ликвидности для банков, за счет которой они выдают кредиты другим клиентам.
С чего начать рефинансирование
Прежде чем переходить в другой банк, письменно обратитесь за реструктуризацией в тот, где вы взяли ипотеку. В этом случае не потребуется собирать заново все документы и оформлять страховку. Банки соглашаются на рефинансирование неохотно, но понимают, что потеряют часть дохода, если вы уйдете к другому кредитору. Поэтому могут пойти на уступки.
Кому подойдет рефинансирование
Затевать рефинансирование нужно только в том случае, если можно выиграть хотя бы несколько процентов. И банкиры, и финансовые аналитики называют цифру в 1,5–2%, иначе перекредитование будет невыгодным.
«Например, при среднем размере ипотечного кредита в два миллиона рублей, особенно если он уже частично погашен, экономия на одном процентном пункте составляет около тысячи рублей в месяц», — отмечают в Сбербанке.
В условиях роста ключевой ставки и, как следствие, ипотечной, рефинансирование подойдет тем, кто брал кредит четыре-пять лет назад под 12–15% и более. Сейчас процентная ставка рефинансирования, установленная ЦБ, составляет 6,75%. После отмены программы льготной ипотеки, рассказал 66.RU аналитик ФГ «ФИНАМ» Алексей Коренев, ставки уйдут к рыночным — от 8,5% и выше.
Что учитывать при переходе из банка в банк
Начать со ставки. Чтобы привлечь клиентов, банки пишут «от 5,5%», «от 6%» и прочее. На практике часто оказывается, что кредит по такой ставке дают не всем и при ограниченных условиях. Поэтому внимательно изучите предложения и воспользуйтесь калькулятором ипотечного рефинансирования. Такой есть почти у каждого банка на сайте или на специализированных порталах. Например, вот такой.
Просчитать стоимость переоформления. Калькуляторы не учитывают дополнительные расходы на страхование, оценку квартиры, оплату пошлины и другое. По словам Алексея Коренева, такие траты могут достигать 1,5–2% от стоимости квартиры. Впрочем, в среднем по Екатеринбургу они ниже — 13–20 тыс. рублей. В эту же сумму следует добавить переплату в переходный период. Пока не завершится оформление всех документов (а оно может растянуться на несколько месяцев), клиент должен гасить кредит по повышенной ставке.
Оценить свою привлекательность как клиента. Константин Селянин предлагает посмотреть на себя, как на заемщика, глазами банка. Если у вас были просрочки по ипотечным платежам или вы оформляли кредитные каникулы, рефинансирование могут и не одобрить, даже если одобрили предварительную заявку. Кроме того, если вы брали ипотеку, работая по найму, а затем ушли в бизнес и стали ИП (пусть и с более высокими доходами), это также может повлиять на конечное решение. Стабильный доход заемщика банку важнее, чем размер его зарплаты.
Присмотреться к дополнительным услугам. Банки могут навязывать, например, определенного страховщика, который так или иначе связан с кредитной организацией. Федеральная антимонопольная служба сейчас разрабатывает проект постановления правительства, запрещающий банкам это делать, однако документ примут не раньше весны 2022 года.
«Выгодными условия рефинансирования можно назвать только условно. Обычно рефинансирование кредита подразумевает либо увеличение срока выплат (чтобы снизить размер ежемесячного платежа), либо снижение ставки по кредиту. Если увеличивается срок выплат и снижается размер ежемесячного платежа, то в итоге вырастет общая переплата по кредиту. В любом случае, при рефинансировании кредита банк не пойдет на кардинальное снижение своего заработка, это нужно хорошо понимать», — отмечает руководитель аналитического департамента AMarkets.
С какими еще подводными камнями можно столкнуться при оформлении бумаг и общении с банковскими работниками, ранее подробно делилась выпускающий редактор 66.RU Полина Павлова:
Когда рефинансировать невыгодно
Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше половины изначальной суммы, а значит, и большую часть процентов. Надо смотреть, куда шли выплаты по вашему кредиту. Сейчас часть банков выдают ипотеку по аннуитетной схеме, когда сначала выплачиваются в основном проценты, а потом тело кредита. В этом случае при переходе в новый банк снова придется платить проценты, хоть и более низкие.
Когда идти рефинансировать ипотеку
Если идти — то сейчас, уверяют участники финансового рынка. Ключевая ставка ближайшие годы будет расти (эксперты называют сроки от двух до пяти лет, а возможно, и больше).
«Если вы собирались рефинансировать ипотеку в ближайшие пару лет, то я советовал бы сделать это прямо сейчас и ничего не ждать. Вряд ли ситуация изменится в лучшую сторону. В крайнем случае, если лет через пять ставки станут ниже, то можно рефинансировать еще раз», — отмечает финансовый аналитик Константин Селянин.
«На рефинансирование кредита нужно идти, если есть такая необходимость (снизились доходы, ежемесячный платеж стал неподъемным и т. д.). Тогда этот способ может снизить долговую нагрузку на семью, что поможет пережить сложные времена», — считает руководитель аналитического департамента AMarkets. Он также подчеркивает, что в следующем году ставка Центробанка может вырасти до 10%.
