В России за первую половину 2021 года физические лица заключили 1,6 млн сделок с жильем. По данным Росреестра, в половине случаев они воспользовались ипотекой. Свердловская область находится на пятом месте по объему кредитования среди субъектов РФ. Несмотря на небольшое снижение спроса, связанное с окончанием госпрограммы льготной ипотеки, интерес к покупке жилья в регионе остается высоким. Среди прочего покупатели присматриваются и к залоговым квартирам, которые продаются на аукционах.
На торги попадают квартиры заемщиков, которые не справляются с долговой нагрузкой и допускают длительную просрочку. Чтобы погасить задолженность, кредитным организациям приходится выставлять залоговое жилье на торги. Но из-за ограниченного спроса цены на такие объекты часто опускаются на 20–30% ниже рыночной оценки. Найти на специализированных торговых площадках можно разное имущество: как однушку на Химмаше, так и квартиру в условном ЖК «Тихвин» (как ту, например, которую недавно продали за 19,3 млн в рамках банкротства бывшего замминистра экономики Свердловской области Михаила Шилиманова).
Чаще всего квартиры на торгах покупают за собственные средства. Получить ипотеку на залоговое жилье трудно — банки неохотно одобряют такие кредиты, так как воспринимают их как проблемный актив. Из-за этого круг потенциальных покупателей сужается, а недвижимость продается по заниженной цене. Впрочем, сейчас ситуация меняется. Например, Сбербанк запустил на Урале пилотный проект «Ипоторг», который предполагает выдачу ипотеки на покупку залогового жилья с торгов в процедурах банкротства должника. Но чем проще становится купить квартиру, тем больше растет ее цена. Корреспондент 66.RU поговорил с заместителем председателя Уральского банка Сбербанка Ольгой Никитиной о том, зачем покупателю брать ипотеку на залоговое имущество, какие риски предполагают такие сделки и что нужно учитывать перед покупкой.
Фото: пресс-служба Уральского Сбербанка |
---|
Ольга Никитина — заместитель председателя Уральского банка Сбербанка. Курирует работу с проблемными активами и правовые вопросы. |
— Раньше банки остерегались выдавать ипотечные кредиты на залоговые квартиры, которые продают с торгов. Что изменилось?
— Проблема падения цены залоговой недвижимости на торгах назрела давно. Из-за особого правового статуса имущества в конкурсной массе должника, банки фактически не предоставляли ипотечное финансирование на выкуп недвижимости с торгов. В случае банкротства заемщика выкупить заложенное имущество можно было только за счет собственных средств покупателя. Из-за этого потенциальных покупателей было меньше, а это приводило к снижению стоимости объекта. Как следствие, вырученные с продажи деньги не покрывали проблемную задолженность перед банком, и процедура банкротства затягивалась.
— Выгода для банка понятна, для собственника тоже. Но в чем плюсы для покупателя? Зачем ему ввязываться в такую сложную процедуру?
— В первую очередь, у покупателей становится больше выбор. Теперь процедура банкротства не является препятствием для проведения сделки с использованием средств банка. Кроме того, в отличие от прямой купли-продажи недвижимости на открытом рынке, покупка с торгов обеспечивает публичность условий сделки. А это снижает риски оспаривания результатов торгов. Защищенным становится и сам договор купли-продажи, прошедший экспертизу объекта арбитражным управляющим и торгами.
Что касается Сбера, все пилотные сделки дополнительно контролирует сотрудник банка, ответственный за урегулирование проблемной задолженности банкрота. Он собирает пакет документов по квартире, согласовывает параметры сделки с арбитражным управляющим, контролирует регистрацию прав, проведение расчетов, погашение проблемной задолженности перед банком в процедуре банкротства.
— Какие риски существуют для покупателя?
— Сделка полностью безопасна. Процедуру торгов регламентирует законодательство о банкротстве, и по спорным вопросам судебная практика, как правило, складывается в пользу покупателя. Кроме того, для защиты интересов покупателя все расчеты проводятся через аккредитив.
До подачи заявки на покупку недвижимости покупатель может осмотреть квартиру. Финансовый управляющий даст всю информацию об объекте: прописан ли кто-то в квартире, были ли там перепланировки, в каком состоянии находятся коммуникации и так далее.
Фото: архив 66.RU |
---|
Торги организуют на специализированных площадках. Например, на Уральской электронной торговой площадке, на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов, на интернет-площадке Сбербанка и других. |
— Есть риск, что стоимость квартиры, которую присмотрел покупатель, в ходе торгов скакнет выше рыночной?
— Такой риск есть всегда, ведь суть торгов в том, чтобы победил тот, кто предложит больше. Исход аукциона будет зависеть от количества участников и их заинтересованности в объекте. Ценник может вырасти совсем незначительно. Например, в рамках пилота «Ипоторг» в Екатеринбурге на торгах продали «трешку» за 7 млн 872 тысячи рублей — это всего на 60 тысяч выше начальной цены. В этом случае одобренная ипотека фактически позволила раскрыть на торгах справедливую цену квартиры.
— Как получить ипотеку для покупки залоговой квартиры на торгах?
— Практически так же, как стандартную ипотеку. Важно помнить, что первоначальный взнос должен быть не меньше 20%.
— Что нужно сделать, чтобы принять участие в торгах?
— Зарегистрироваться на электронной площадке (на проверку документов может уйти пара дней) и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи. Важно соблюсти сроки подачи заявки, оплатить задаток — обычно это 10% от стоимости лота. Если покупатель оплатит задаток, но не будет участвовать в торгах, то есть не зайдет на площадку и не нажмет кнопку во время торгов хотя бы по начальной цене, то назад он его не получит.
Это распространенная ошибка непрофессиональных участников: если они не готовы торговаться, но готовы купить по начальной цене, то считают подачу заявки достаточной и больше ничего не предпринимают. Важно и в этом случае хотя бы единожды нажать кнопку в момент проведения торгов. Если участие потенциальный покупатель примет, то здесь возможны два варианта: победителю торгов задаток зачтут в стоимость квартиры, проигравшему его вернут.
Покупателю также нужно будет оценить возможные шаги аукциона — где-то это определенный процент от первоначальной суммы, где-то — конкретная сумма (например, 20 тысяч рублей). В некоторых случаях можно нанять агента по торгам, который возьмет на себя весь процесс от подачи заявки до участия в торгах.