Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Забрать у банкрота. Шесть главных вопросов о покупке квартиры на торгах в ипотеку

7 октября 2021, 09:30
Забрать у банкрота. Шесть главных вопросов о покупке квартиры на торгах в ипотеку
Фото: архив 66.RU
Недвижимость с торгов в процедуре банкротства покупают в основном те, кому для этого не нужен кредит. Получить ипотеку на такое жилье трудно, так как кредитные учреждения воспринимают залоговые квартиры как проблемный актив. Однако сейчас банки стали одобрять такие кредиты охотнее. Что изменилось и кто от этого выиграл?

В России за первую половину 2021 года физические лица заключили 1,6 млн сделок с жильем. По данным Росреестра, в половине случаев они воспользовались ипотекой. Свердловская область находится на пятом месте по объему кредитования среди субъектов РФ. Несмотря на небольшое снижение спроса, связанное с окончанием госпрограммы льготной ипотеки, интерес к покупке жилья в регионе остается высоким. Среди прочего покупатели присматриваются и к залоговым квартирам, которые продаются на аукционах.

На торги попадают квартиры заемщиков, которые не справляются с долговой нагрузкой и допускают длительную просрочку. Чтобы погасить задолженность, кредитным организациям приходится выставлять залоговое жилье на торги. Но из-за ограниченного спроса цены на такие объекты часто опускаются на 20–30% ниже рыночной оценки. Найти на специализированных торговых площадках можно разное имущество: как однушку на Химмаше, так и квартиру в условном ЖК «Тихвин» (как ту, например, которую недавно продали за 19,3 млн в рамках банкротства бывшего замминистра экономики Свердловской области Михаила Шилиманова).

Чаще всего квартиры на торгах покупают за собственные средства. Получить ипотеку на залоговое жилье трудно — банки неохотно одобряют такие кредиты, так как воспринимают их как проблемный актив. Из-за этого круг потенциальных покупателей сужается, а недвижимость продается по заниженной цене. Впрочем, сейчас ситуация меняется. Например, Сбербанк запустил на Урале пилотный проект «Ипоторг», который предполагает выдачу ипотеки на покупку залогового жилья с торгов в процедурах банкротства должника. Но чем проще становится купить квартиру, тем больше растет ее цена. Корреспондент 66.RU поговорил с заместителем председателя Уральского банка Сбербанка Ольгой Никитиной о том, зачем покупателю брать ипотеку на залоговое имущество, какие риски предполагают такие сделки и что нужно учитывать перед покупкой.

Фото: пресс-служба Уральского Сбербанка

Ольга Никитина — заместитель председателя Уральского банка Сбербанка. Курирует работу с проблемными активами и правовые вопросы.

— Раньше банки остерегались выдавать ипотечные кредиты на залоговые квартиры, которые продают с торгов. Что изменилось?

— Проблема падения цены залоговой недвижимости на торгах назрела давно. Из-за особого правового статуса имущества в конкурсной массе должника, банки фактически не предоставляли ипотечное финансирование на выкуп недвижимости с торгов. В случае банкротства заемщика выкупить заложенное имущество можно было только за счет собственных средств покупателя. Из-за этого потенциальных покупателей было меньше, а это приводило к снижению стоимости объекта. Как следствие, вырученные с продажи деньги не покрывали проблемную задолженность перед банком, и процедура банкротства затягивалась.

— Выгода для банка понятна, для собственника тоже. Но в чем плюсы для покупателя? Зачем ему ввязываться в такую сложную процедуру?

— В первую очередь, у покупателей становится больше выбор. Теперь процедура банкротства не является препятствием для проведения сделки с использованием средств банка. Кроме того, в отличие от прямой купли-продажи недвижимости на открытом рынке, покупка с торгов обеспечивает публичность условий сделки. А это снижает риски оспаривания результатов торгов. Защищенным становится и сам договор купли-продажи, прошедший экспертизу объекта арбитражным управляющим и торгами.

Что касается Сбера, все пилотные сделки дополнительно контролирует сотрудник банка, ответственный за урегулирование проблемной задолженности банкрота. Он собирает пакет документов по квартире, согласовывает параметры сделки с арбитражным управляющим, контролирует регистрацию прав, проведение расчетов, погашение проблемной задолженности перед банком в процедуре банкротства.

— Какие риски существуют для покупателя?

— Сделка полностью безопасна. Процедуру торгов регламентирует законодательство о банкротстве, и по спорным вопросам судебная практика, как правило, складывается в пользу покупателя. Кроме того, для защиты интересов покупателя все расчеты проводятся через аккредитив.

До подачи заявки на покупку недвижимости покупатель может осмотреть квартиру. Финансовый управляющий даст всю информацию об объекте: прописан ли кто-то в квартире, были ли там перепланировки, в каком состоянии находятся коммуникации и так далее.

Фото: архив 66.RU

Торги организуют на специализированных площадках. Например, на Уральской электронной торговой площадке, на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов, на интернет-площадке Сбербанка и других.

— Есть риск, что стоимость квартиры, которую присмотрел покупатель, в ходе торгов скакнет выше рыночной?

— Такой риск есть всегда, ведь суть торгов в том, чтобы победил тот, кто предложит больше. Исход аукциона будет зависеть от количества участников и их заинтересованности в объекте. Ценник может вырасти совсем незначительно. Например, в рамках пилота «Ипоторг» в Екатеринбурге на торгах продали «трешку» за 7 млн 872 тысячи рублей — это всего на 60 тысяч выше начальной цены. В этом случае одобренная ипотека фактически позволила раскрыть на торгах справедливую цену квартиры.

— Как получить ипотеку для покупки залоговой квартиры на торгах?

— Практически так же, как стандартную ипотеку. Важно помнить, что первоначальный взнос должен быть не меньше 20%.

— Что нужно сделать, чтобы принять участие в торгах?

— Зарегистрироваться на электронной площадке (на проверку документов может уйти пара дней) и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи. Важно соблюсти сроки подачи заявки, оплатить задаток — обычно это 10% от стоимости лота. Если покупатель оплатит задаток, но не будет участвовать в торгах, то есть не зайдет на площадку и не нажмет кнопку во время торгов хотя бы по начальной цене, то назад он его не получит.

Это распространенная ошибка непрофессиональных участников: если они не готовы торговаться, но готовы купить по начальной цене, то считают подачу заявки достаточной и больше ничего не предпринимают. Важно и в этом случае хотя бы единожды нажать кнопку в момент проведения торгов. Если участие потенциальный покупатель примет, то здесь возможны два варианта: победителю торгов задаток зачтут в стоимость квартиры, проигравшему его вернут.

Покупателю также нужно будет оценить возможные шаги аукциона — где-то это определенный процент от первоначальной суммы, где-то — конкретная сумма (например, 20 тысяч рублей). В некоторых случаях можно нанять агента по торгам, который возьмет на себя весь процесс от подачи заявки до участия в торгах.