По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в августе жители Свердловской области взяли 4671 ипотечный кредит, что на 2% меньше, чем месяцем ранее, и на 17% меньше, чем в августе 2020 года. Хотя падение спроса не максимальное в сравнении с другими регионами и по объему кредитования регион находится на пятом месте в стране, участники рынка подтверждают тенденцию.
На сколько снизился спрос на квартиры
Застройщики и представители банковского сектора говорят о снижении ажиотажного спроса на недвижимость и ипотечное кредитование, которые были характерны для второго полугодия 2020 года и первого полугодия 2021-го. Однако спрос на жилье остается высоким.
Максим Молодцов, директор по продажам «Брусники»:
— До июля рынок подогревался тем, что госпрограмма льготной ипотеки заканчивается, и мы видели апогей роста. После отмены льготной ипотеки мы видим спад не только по Свердловской области, но и другим регионам.
По словам коммерческого директора «Синара-Девелопмент» Юрия Старкова, количество сделок в 2021 году практически не поменялось по сравнению с 2020-м. Объемы продаж тормозят изменения условий льготной ипотеки и рост цен на новостройки, вызванные предыдущей госпрограммой.
В дальнейшем, как считает заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, потенциал повышения ключевой ставки Центробанка сохранится, что отразится на всех кредитных продуктах. Это приведет к тому, что ипотека будет становиться менее привлекательной, объемы продаж в 2022 году снизятся, и застройщикам нужно быть готовыми к этому.
Спрос на вторичную недвижимость в Екатеринбурге не сокращается. При этом, по данным Уральской палаты недвижимости, с конца мая объем предложений сокращается. Если на 31 мая было выставлено 5,2 тыс. квартир, то на 13 сентября — уже 4,4 тыс. Эту тенденцию подтверждают и в «Бруснике», которая работает со вторичкой. Там отмечают высокий спрос на вторичную недвижимость, особенно последних годов, и имеющийся на рынке дефицит. Еще пару лет, считает застройщик, разница в цене между первичкой и вторичкой будет оставаться привлекательной. При этом не новое жилье постепенно будет подтягиваться по стоимости до уровня новостроек.
Что будет с ценами на новое жилье
Девелоперы отмечают, что после скачка цен на недвижимость в 2021 году, связанного по большей части с подорожанием стройматериалов, работ и дефицитом рабочей силы, в дальнейшем такого роста цен на квартиры не предвидится.
По оценкам «Синара-Девелопмент», себестоимость квадратного метра жилья в 2020 году выросла на 14%, в 2021 году еще на 7%. Рост цен на квартиры за два года составил 10–11 и 7–12% соответственно. В «Бруснике» говорят о подорожании квадратного метра в 2021-м сразу на четверть. Причем одинаково растут цены как на стандартное жилье, так и на жилье комфорт-класса. Средняя стоимость квадратного метра на рынке в Екатеринбурге, отмечает Максим Молодцов, составляет около 80 тыс., хотя еще год назад составляла около 60 тыс. рублей.
«Рост цены за метр в 2021 году следовал за удорожанием на 200–300% строительных материалов и самой стройки, связанной с дефицитом рабочей силы. Рост на строительно-монтажные работы уже состоялся и составил в среднем 25–30%. Соответственно, за этим подтянулась и цена на продажи, чтобы не терпеть убытки. Мы не видим тренда, что в дальнейшем цена на недвижимость будет расти. Цена метра может расти, но незначительно. Речь не идет о 20%. На рынке видится стабильность», — считает директор по продажам «Брусники».
Юрий Старков, коммерческий директор «Синара-Девелопмент»:
— До конца 2021 года не исключена ситуация, когда рынок новостроек будет дешеветь в пределах 5–7%. В 2022 году мы стабилизуемся, и рынок недвижимости останется в этих параметрах, в том числе и по стоимости объектов, выставленных на продажу, и по стоимости строительства.
Предпосылок, что жилье будет дешеветь, нет, отмечает представитель «Брусники». Так же как и нет тенденции, что стоимость стройки и строительных материалов будет снижаться. Поэтому цена «квадрата» в будущем сохранится в том же диапазоне с поправкой на инфляцию.
Как в дальнейшем изменятся спрос и предложения
Ждать глобального падения спроса на жилье в дальнейшем, считает Евгений Болотин, не стоит. Экономический спад в условиях коронавируса не сравним с кризисами прошлых лет: у людей есть деньги на покупку недвижимости, а застройщики не снижали уровень закладки домов ни в 2019, ни в 2020, ни в 2021 году, то есть снижения объема предложений также не будет.
Что касается предпочтений покупателей, то тут застройщики сходятся во мнении, что больший интерес вызывает недорогое жилье — квартиры-студии и однушки. «Если раньше, за счет ипотечного кредитования, интерес был к большим, семейным, трехкомнатным квартирам, то сейчас акцент опять смещается в сторону более компактного и дешевого жилья. Студии показали высокий рост в 2021 году — на 75% выросло количество предложений по Екатеринбургу. Думаю, что у застройщиков конкуренция обострится именно на рынке стандартного жилья. Идет переток интересов», — рассказывает Юрий Старков.
В «Бруснике» подтверждают, что при увеличении стоимости квартир покупатель будет ориентироваться на ту же сумму, что и раньше, просто выбирая квартиры меньше площадью. И продолжится рост спроса на студии, небольшие квартиры до 50 кв. м. При этом, отмечает Молодцов, покупатели заинтересованы в комфорте и конкурировать застройщики могут в разнообразии проектов планировок, территорий, качестве.
