С наступлением нового года ключевые банки повысили ставки по ипотеке: Сбербанк минимум на 1%, ВТБ — на 0,6%. Этот вектор, который задало повышение ключевой ставки ЦБ в декабре, не сулит рынку недвижимости ничего хорошего. С помощью жилищных кредитов сегодня приобретается больше половины жилья, а прошлый год вообще стал рекордным по объему выданной ипотеки.
Впрочем, нынешняя стоимость ссуды пока не критична, уверен аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, и рынок не будет стагнировать. В авторской колонке для 66.RU эксперт объяснил, когда для застройщиков наступят тяжелые времена и как после этого изменится типология жилья в Екатеринбурге.
— Любое удорожание ипотеки негативно для рынка жилья. Другое дело, что пока ставка в районе 10–10,5% не является заградительной для большинства потенциальных покупателей. Допускаю, что она может стать критичной для покупателей с низким доходом, которые не смогут получить определенный объем кредитов.
Да, сейчас текущая ситуация не угрожает рынку. Но если инфляция будет расти дальше, если мы увидим еще один этап повышения ключевой ставки, то дальнейший рост ставок по ипотеке точно скажется на всей отрасли: займы в среднем под 12% вернут рынок в состояние стагнации. Фактор, усиливающий кризис: предложение новостроек выросло. То есть будет много готового жилья, но спрос на него рухнет.
 Фото: архив 66.RU |
|---|
Это заставит девелоперов со временем пересмотреть свои проекты. Спрос корректируется мгновенно, а предложение реагирует на изменения покупательской способности примерно через полтора года. Хотя этот процесс уже стартовал, и следующие очереди в масштабных жилых комплексах могут отличаться от строящихся сейчас.
Кто-то изменит сегмент жилья под более дешевый, кто-то откажется от просторных квартир в пользу студий, кто-то будет использовать более бюджетные стройматериалы или откажется от дорогих фасадов, кто-то сэкономит на инженерных системах, благоустройстве, парковке. Вариантов множество. Везде есть резервы, с которыми можно работать. Собственник самостоятельно решает, исходя из своих ресурсов, приоритетов, предпочтений.
Упрощение проектов ради того, чтобы расширить круг покупателей, типично при стагнации, а особенно при рецессии рынка. Финансовые возможности предопределяют, с чем готов мириться покупатель.
Если негативный тренд затянется на несколько лет, то сначала рынок будет упрощаться, потом сжиматься. Кто не окажется способен к гибким решениям, которые можно адаптировать под разные экономические условия, будут вынуждены сократить свою долю. И дело здесь не только в номенклатуре квартир или технологии стройки, а еще и в новых финансовых схемах продаж квартир. Важно, как компании подготовятся к новой системе долевого строительства, фактически являющейся проектным финансированием. Кто в процессе изменений станет эффективнее, будет расти, кто нет — падать.
Я верю, что если начнут поступать сигналы к серьезному переделу рынка, то стоит ожидать субсидирования ипотечной ставки. Рынок может рассчитывать на поддержку государства, когда включатся лоббистские возможности профессионального сообщества и профильного министерства. Предпосылки для такого развития ситуации, безусловно, существуют.
