Мы проанализировали ситуацию в разных сегментах. Материал получился длинным. Если у вас нет времени читать его полностью, ниже — краткий пересказ. Каждая ссылка ведет на соответствующий фрагмент текста.
- Проектное финансирование стало дорогим. Ипотека — тоже. В этих условиях девелоперы будут вынуждены сокращать объемы строек, снижать качество продукта, а некоторым придется уйти с рынка.
- На рынке ИЖС в следующем году ожидается реформа. Переход на эскроу-счета вместе с падением покупательского спроса приведет к появлению большого количества нераспроданных домов и недостроев.
- Девелоперы почти всегда строили торговые центры на банковские кредиты или деньги инвесторов. В следующем году владельцы сконцентрируются на проектах реконцепции существующих ТЦ.
- Складская недвижимость существовала несколько лет как один из самых востребованных форматов в Екатеринбурге. Теперь строители будут привлекать деньги инвестиционных фондов и будущих покупателей.
- Промышленность, обеспеченная гособоронзаказом, чувствует себя хорошо. Кроме того, есть большой спрос на товары, импорт которых затруднен из-за санкций. Все это способствует расширению производственных мощностей.
Новостройки
Рынок жилья находится в непростых условиях. На ситуацию повлиял не только рост ключевой ставки (КС), но и окончание программы льготной ипотеки. По прогнозу «Дом.РФ», в 2024 году покупатели заключат примерно 554 тыс. договоров долевого участия — почти на 30% меньше, чем в 2023 году. Что касается 2025 года, то продажи новостроек сократятся еще на 14%.
Два последних месяца екатеринбургские девелоперы оформляют по 2 тыс. сделок с новостройками — вдвое меньше, чем год назад. С учетом того, что предложение растет (много проектов стартовало в 2023 году, когда рынок был на подъеме), число непроданных квартир приблизилось к 57 тыс. Основная часть — в домах на начальных стадиях готовности.
Низкие темпы продаж добавляют застройщикам проблем с наполнением эскроу-счетов, где хранятся деньги покупателей, что, в свою очередь, толкает вверх ставки по проектному финансированию. За полтора года в среднем они выросли с 4,7% до 7,9%. А для новых проектов банки выдают займы по формуле: КС + надбавка в 5–6%. То есть на старте строительства при нулевых продажах банк будет забирать 27%.
Хуже обстоит ситуация с договорами по бридж-кредитам (кредиты на небольшой срок на покупку земли). Диапазон ставок там находится на уровне КС + 9% годовых.
Большие долги и небольшие продажи могут спровоцировать банкротство застройщиков. Возможно укрупнение отрасли — федеральные застройщики будут поглощать региональные компании, чтобы зайти на новые рынки, занять интересные площадки и иметь производственные мощности и персонал.
Однако тенденция не будет носить массовый характер. Девелоперы сформировали финансовую подушку на фоне льготной ипотеки и роста цен на квартиры. В случае серьезного падения продаж они способны покрыть эскроу за счет собственных средств.
 Фото: 66.RU |
|---|
| Что ждет рынок новостроек в 2025 году: |
Участники рынка недвижимости предполагают, что девелоперы чаще будут пользоваться альтернативными механизмами привлечения финансирования. Среди вариантов — приобретение банков, выпуск облигаций или продажа жилья через закрытые паевые инвестиционные фонды.
Основатель ГК «Априори» Сергей Козлов считает, что судьбу сегмента жилой недвижимости определят объемы льготных программ на следующий год.
«Мы ожидаем заморозки некоторых проектов и замедление ввода объектов в эксплуатацию. Крупным игрокам рынка адаптироваться к меняющимся условиям будет однозначно проще — у них есть резервы и выстроенные антикризисные программы», — подчеркнул он.
По его мнению, слабые застройщики могут начать снижать качество продукта. Под нож пойдет благоустройство, качество отделки мест общего пользования, сами места общего пользования, качество стройматериалов и работ.
Девелоперы предпочтут до последнего сохранить цены, но, чтобы поддержать продажи, начнут предлагать скрытые скидки. К примеру, покупатель, готовый приобрести квартиру без ипотеки, сможет рассчитывать на дисконт в 10–15%.
Для подрядных организаций повышение ставки ЦБ перекрыло приток «дешевых денег». «Кредиты для оборотных средств очень важны для строительной отрасли: заказчики зачастую не выплачивают авансы, исполнители начинают работу на собственные деньги, в том числе вынуждены брать дорогие кредиты», — подчеркнул гендиректор «Уральского объединения строителей» Сергей Ренжин.
Загородные дома
Сильнее всего от повышения ключевой ставки и отмены льготной ипотеки пострадает рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В случае с многоквартирным жильем у застройщиков остаются такие рычаги поддержки спроса, как рассрочки и субсидирование процентных ставок. У строителей частных домов такая возможность ограничена. Более того, для ИЖС ипотечные ставки и размер первоначального взноса обычно выше, чем на квартиры в новостройках. Вскоре ситуацию усугубит внедрение эскроу-счетов.
С переходом на новую модель финансирования (это произойдет в марте 2025 года) возрастут требования к подрядчикам. Строительным компаниям придется соответствовать строгим правилам банков.
Кредитные организации готовы выдавать в качестве проектного финансирования на частное домостроение 50 млн рублей. Для среднестатистического подрядчика это небольшая сумма, которой хватит на строительство пяти домов.
Условия по кредиту тоже не самые выгодные для компаний. Стройка занимает минимум год-полтора, но при этом с 11-го месяца ставка рассчитывается по схеме КС + 3% (первые 6 месяцев — 1%, 7–10 месяцы — 6–7%). Самые высокие риски при такой системе — у подрядчиков, которые строят на землях заказчика.
«Есть такое понятие — «потребительский экстремизм». У клиента появляется возможность блокировать стройку или не подписывать акт приемки. Он идет в суд, тратит на разбирательства два года. Все это время строитель должен обслуживать кредит. В итоге покупатель остается без ипотеки и с домом на своем участке, а строитель — с долгами», — отметил руководитель компании «Загородная недвижимость Урала» Александр Свитеньков.
 Фото: 66.RU |
|---|
| Что ждет рынок загородного жилья в 2025 году: |
Сегодня на рынке ИЖС есть несколько факторов, которые спровоцируют рост себестоимости строительства:
- удорожание стройматериалов,
- обслуживание проектного финансирования,
- ужесточение миграционной политики.
При самых худших сценариях строительство загородного дома может подорожать в 2025 году на 50% — до 160 тыс. рублей за квадратный метр.
Эксперты считают, что многие подрядчики откажутся от новых проектов. Девелоперы, имеющие земельный банк, сбавят темпы строительства, поскольку некому будет осваивать эти участки.
«У многих компаний не хватит средств, чтобы достроить дома. Многие из средних застройщиков вынуждены будут продавать недвижимость по себестоимости, продавать свое имущество, сокращать штат, чтобы закрыть кредит. Из-за этого возможна череда банкротств, а люди останутся с недостроями», — считает Александр Свитеньков.
Офисы и торговые центры
В 2025 году аналитики ожидают замедление деловой активности. Давление на инвесторов будет оказывать высокая ключевая ставка: финансирование становится заградительно дорогим и ломает экономику проектов. На этом фоне девелоперы отложат до лучших времен запуск крупных строек.
Торговая недвижимость всегда строилась с привлечением кредитных денег. Как правило, объекты финансируются траншами. Даже если договор был заключен несколько лет назад по другим ставкам, новые транши соответствуют сегодняшним рыночным условиям.
Как объяснил Сергей Козлов, сейчас в городе нет острой нехватки торговых центров, существующие объекты недозагружены и прежде всего нуждаются в реконцепции.
 Фото: 66.RU |
|---|
| Что ждет рынок офисной и торговой недвижимости в 2025 году: |
Аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев прогнозирует наступление инвестиционной паузы и считает, что стимулов для роста объемов строительства деловых или торговых центров в среднесрочной перспективе нет.
«Офисные объекты сегодня строятся либо в формате стрит-ритейла (в этом случае риски такие же, как при строительстве жилого комплекса), либо как бизнес-центры. Таких объектов на стадии строительства в Екатеринбурге очень мало, а по тем, что возводятся, источники финансирования непрозрачны: собственные средства, средства инвесторов. Банковское финансирование — сдерживающий фактор», — подчеркнул эксперт.
Тем не менее качественные офисные центры все равно выйдут на рынок. Строиться они будут крупными корпорациями под свои нужды. Также аналитики ожидают инвестиции от бизнеса, который нуждается в офисных площадях для собственной эксплуатации.
Склады
Самым востребованным сегментом недвижимости становятся индустриальные и промышленные объекты. Спрос на них и раньше был огромным. Однако и в этом сегменте высокая ключевая ставка определяет решения бизнеса. Те, кто уже был на этом рынке или планировал зайти — сделали это в 2023 и 2024 годах, когда инвестиционная привлекательность держалась на оптимальном уровне. В 2025 году станет сложнее.
«Проектное финансирование под строительство складов — дорогое (более 24%). При том что ставка капитализации арендного бизнеса в складской недвижимости, как правило, не превышает 12%. Для стройки с последующей сдачей в аренду девелоперы используют собственное финансирование или привлекают инвесторов, в том числе фонды», — рассказал эксперт по логистической недвижимости Виталий Хиль.
 Фото: 66.RU |
|---|
| Что ждет рынок логистической недвижимости в 2025 году: |
Софинансировать проект может потенциальный покупатель или арендатор, под которого строится объект. Таким образом девелопер уменьшит размер кредитного плеча.
Единственный мотив вкладывать деньги в условиях заградительных банковских ставок — постоянное удорожание себестоимости объекта. Логика такая: когда вернется дешевое инвестирование, цены будут значительно выше.
Промышленность
Сегодня есть предпосылки для развития производств. Одна из причин в том, что промзоны активно переезжают за пределы города, где возможностей для расширения гораздо больше. И этот процесс набирает обороты. Кроме того, есть устойчивый спрос на товары, которые сложно импортировать из европейских стран. Эта проблема как раз решается наращиванием производственных мощностей на существующих площадках или новых.
Однако без промышленной ипотеки построить производственный объект могут себе позволить только крупные предприятия. В последнее время государство урезало его объем и ограничило в использовании. Сегодня ставка в таких программах значительно выше (в районе 15%), чем в прошлом году (5%).
 Фото: 66.RU |
|---|
| Что ждет рынок промышленной недвижимости в 2025 году: |
Еще одна важная тенденция: в 2024 году приоритеты сместились в сторону военно-промышленного комплекса. Объемы проектно-строительных работ в этом секторе выросли на 30%. Сергей Ренжин прогнозирует, что подрядчики станут переходить из жилищного в промышленное строительство и работать на оборонные предприятия и металлургические холдинги. Тенденцию подтверждают другие эксперты, но оговариваются, что внутри региона платежеспособного спроса на услуги строителей не хватит для всех желающих.
