ЦБ ужесточает требования к выдаче ипотеки. Как это отразится на рынке жилья в Екатеринбурге
Задолженность по ипотечным кредитам в Свердловской области на 1 июля 2023 года составила 474 млрд рублей, темпы роста — 24%. При этом уровень просроченной задолженности остается «очень низким» — 0,4%. Об этом сообщил начальник экономического управления Уральского ГУ Банка России Алексей Кориков.
Средняя ставка за первое полугодие — 8,4% (рост — 0,7%). Средние условия кредита — 3 млн рублей на 24 года. «За шесть месяцев этого года выдали более 31 тыс. кредитов на 97 млрд рублей, в том числе на первичном рынке — 10 тыс. кредитов на 40 млрд рублей (рост — 50%). Рост — 71%», — сказал он.
В основном, по словам Корикова, спрос формируют программы с господдержкой: льготная, семейная (доля семейной ипотеки выросла с 50% до 60%) и ипотека для IT-специалистов.
При этом эксперт заявляет о росте числа закредитованных заемщиков — порядка 40% клиентов банков с показателем долговой нагрузки более 80%. Также, по его словам, растет доля кредитов с низким первоначальным взносом.
Чтобы снизить риски и сохранить уровень просрочки на минимальном уровне, Банк России ввел несколько мер. Так, с мая регулятор установил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые выдаются на покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия с первоначальным взносом менее 30%, и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%.
В тот же месяц ввели надбавки для ипотечных кредитов, обеспеченных жилой недвижимостью. Надбавки повысили только по кредитам с LTV (соотношение размера кредита и стоимости залога) от 85% до 90% дифференцированно в зависимости от уровня показателя долговой нагрузки (ПДН).
Но этого оказалось недостаточно, поэтому с 1 октября надбавки к «рисковым кредитам» установят на «более высоком уровне». Больше всего это коснется надбавок по займам с низким первоначальным взносом и закредитованных заемщиков при покупке недвижимости по договорам долевого участия.
Для таких ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 0 до 10% установят максимальные/запретительные надбавки. Вне зависимости от уровня закредитованности заемщика, с октября они составят 9%. Это означает, что банку нужно будет дополнительно иметь капитал, равный 900% объема выданной ипотеки с такими параметрами.
При первоначальном взносе от 10% до 15% надбавки составят от 2,5% до 6% в зависимости от предельной долговой нагрузки заемщика. Если первоначальный взнос превышает 50%, то надбавки вводятся для заемщиков с предельной долговой нагрузкой от 70% и выше и составят 0,5%–1%.
Кроме того, постепенно ЦБ ограничивает и «ипотеку от застройщиков». Это связано с низкими нерыночными ставками по подобным кредитам, ряд из которых составляют 0,1%. При этом ставки достигаются за счет завышения цены приобретаемого жилья на 20–30%, а разницу застройщик выплачивает банку для компенсации выпадающих доходов, отмечает регулятор. По мнению ЦБ, такие программы также несут риски для заемщиков и банков.
Говоря о том, как это отразится на рынке, Алексей Кориков уточнил, что высокорисковым заемщикам теперь будет сложнее получить ипотечный кредит.
«Но Банк России не запрещает банкам проводить такие сделки, выдавать кредиты. Здесь банк вправе сам принимать решение, но он будет рассчитывать риски, коэффициенты рисков с учетом новых требований к капиталу. В целом банки будут больше заинтересованы в более платежеспособных клиентах, не будут стремиться привлечь как можно больше заемщиков», — добавил он.
Ввод ограничений, по его словам, может сказаться и на темпах роста выдачи ипотеки. Во втором полугодии этот показатель может снизиться до 20%.
При этом президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова считает, что на рынок недвижимости в Екатеринбурге эти меры (в частности, ограничение «ипотеки от застройщиков») не окажут большого влияния:
«Что касается обеспокоенности ЦБ по поводу околонулевых ставок и субсидированной ипотеки, хочу отметить, что Екатеринбург никогда особо не пользовался этими инструментами. Поэтому на нас эта ситуация сильно не повлияет».
Также она заявила, что за последние два года цены на квартиры в Екатеринбурге выросли в среднем на 37%.
- С начала прошлого года в России действуют установленные Центробанком надбавки к коэффициенту риска для ипотеки с первоначальным взносом менее 10%. С лета ограничения стали касаться займов, где первая сумма не превышает 20%, а с 2024 года будут распространяться и на взнос в 30%. Также регулятор ввел повышенное резервирование жилищных кредитов, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня.
- С 1 мая Центробанк начал применять надбавки к коэффициентам риска в отношении всех ипотек на новостройки. Мера призвана заставить банки формировать адекватный запас капитала для кредитов с первоначальным взносом 10–30%, который считается небольшим.
