Что именно ограничит ЦБ с 30 мая
Банк России дестимулирует выдачу ипотечных кредитов, полная стоимость которых значительно ниже рыночного уровня. С 30 мая банкам необходимо будет формировать дополнительные резервы по таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года.
Норма резервирования — процент суммы привлеченных средств клиентов, который коммерческие банки обязаны хранить в качестве депозита в ЦБ или у себя в форме наличных денег.
С сегодняшнего дня резервирование по ипотечным кредитам увеличено на 30% в случае, если полная стоимость такого кредита ниже рыночной процентной ставки более чем на 25%, и на 50%, если полная стоимость кредита будет ниже рыночной ставки более чем на 50%.
Как изменения отразятся на банках и заемщиках
Для банков станет менее выгодно выдавать такую ипотеку, поскольку из-за повышенных резервов снизится потенциальная прибыль.
«Чтобы нивелировать это, они либо будут устанавливать повышенные ставки, либо еще больше увеличат размер комиссии для застройщиков, а те, в свою очередь, будут вынуждены пропорционально увеличить стоимость недвижимости по таким программам, что в конечном счете ляжет бременем на покупателей и существенно охладит их спрос», — говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова.
Центробанк считает, что такой подход дестимулирует банки выдавать ипотечные кредиты по нерыночным ставкам, поможет выровнять условия по ипотечным продуктам и, как следствие, восстановит ценовую конкуренцию. По данным регулятора, разница между ценами на первичном и вторичном рынках недвижимости в РФ увеличилась до 40% в I квартале 2023 года, в 2019 году она составляла 9%. В Центробанке уверены в том, что причина столь значительного разрыва — действие льготных ипотечных программ и рискованные акции от застройщиков и банков.
В чем суть ипотеки с экстремально низкими ставками
Кредит, в основе которого могут быть льготная ипотека на новостройки или семейная ипотека, выдают по ставкам 0,1% и даже ниже. За снижение ставки девелопер платит компенсацию, которая может достигать 20–30%. По данным Центробанка, именно эту разницу застройщик включает в стоимость квартиры.
«Такие программы несут риски для заемщиков, банков, а также искажают общую статистику, что в итоге мешает принятию взвешенных решений всеми участниками. Регулирование Банка России будет ограничивать распространение таких схем и способствовать снижению рисков», — говорят в Центробанке.
В чем риск такой ипотеки для заемщика
Если вдруг заемщик захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев, то «подарит» банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры. На эту же сумму снизится реальная стоимость квартиры, отмечает регулятор. А в ситуации, когда заемщик не справляется с ипотекой и его жилье продают на торгах, он полностью потеряет сумму, равную первоначальному взносу.
«Вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности. Данные риски высоки в течение первых трех-пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать)», — утверждает регулятор.
Какие еще изменения внес Центробанк
С мая Центробанк повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые выдаются на покупку жилья в новостройках по договорам долевого участия. Надбавки включают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья, если покупатель использует ипотеку. Их вводят для ограничения выдачи кредитов с повышенной вероятностью невыплат.
«Повышение надбавок может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, однако результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового пузыря, формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам», — отмечают в Центробанке.
Эксперты считают, что платежеспособность потенциальных заемщиков будут оценивать тщательнее, однако применение этой меры приведет к удорожанию ипотеки.
«В современных экономических условиях и кризисных явлениях банки стараются перестраховаться и накопить так называемый запас прочности для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья. Если банки не уверены в возможностях покупателя оплачивать без сбоев ипотеку, то будут для таких клиентов поднимать ставку. Следствие для граждан очевидно — рост стоимости приобретаемой квартиры», — цитирует РБК члена генсовета «Деловой России», юриста Владимира Прохорова.
Как изменятся требования к первоначальному взносу
С 1 июня в России вступят в силу новый порядок применения надбавок к коэффициентам риска и новые требования к расчету показателя долговой нагрузки (ПДН). Это делается для того, чтобы управлять качеством предоставляемых кредитов и ограничить рискованные практики. В документе, опубликованном на сайте ЦБ, указано, что «первоначальный взнос заемщика для неприменения надбавок должен составлять не менее 20% с 1 июня 2023 года, не менее 30% — с 1 января 2024 года». При этом регулятор заявляет, что требования к первоначальному взносу устанавливают сами банки.
«Банк России не устанавливает требования к первоначальному взносу по ипотеке, это делают сами банки. С учетом того, что качество выдаваемых ипотек снижается и разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья увеличился, с 1 мая 2023 года установлены надбавки по остальным ипотечным кредитам, кроме тех, что выданы по госпрограммам не слишком закредитованным заемщикам, показатель их долговой нагрузки не должен превышать 60%», — цитирует ТАСС пресс-службу Центробанка.
По закону первоначальный взнос по ипотеке не может быть ниже 10% от стоимости приобретаемого жилья. При этом банки, как правило, устанавливают нижнюю планку первоначального взноса на уровне 20–30%.
«Ужесточение регулирования ипотеки способствует снижению цен на рынке жилой недвижимости. Чрезмерное ужесточение может привести к обвалу цен на жилье и к кризису ипотеки», — заявлял «Газете.ру» начальник аналитического управления банка «БКФ» Максим Осадчий. По его мнению, любое повышение первоначального взноса будет способствовать снижению спроса на ипотеку и на жилую недвижимость в целом, поскольку отсечет тех заемщиков, у которых нет достаточного количества накоплений на первоначальный взнос.
Что происходит со ставками по ипотеке
По данным РБК, несколько крупных банков ужесточили условия по ипотеке или готовятся сделать это. С начала месяца ставки по рыночным или льготным программам на новостройки и готовое жилье подняли как минимум Московский кредитный банк, Совкомбанк и Банк «Санкт-Петербург». Сбербанк и ВТБ — крупнейшие ипотечные кредиторы — последний раз пересматривали свои ставки по ипотеке в январе 2023 года и декабре 2022 года соответственно.
По данным «Дом.РФ», средние ставки по рыночным программам ипотеки в новостройках в топ-20 банках на 26 мая составляли 11,06%.
Влияние на условия ипотеки оказывает ключевая ставка Центробанка, которая остается неизменной с сентября 2022 года — 7,5%. При этом регулятор не исключает ее повышение, об этом по итогам последнего заседания совета директоров по ставке заявляла глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
По мнению экспертов и участников рынка, ужесточение регулирования со стороны Центробанка также может привести к повышению ипотечных ставок. «Банки стали повышать процент по ипотеке, перекладывая регуляторную нагрузку на заемщика», — считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
- В апреле 2023 года процент сделок с ипотекой на рынке первичной недвижимости Екатеринбурга достиг 78%. Для сравнения: в феврале этот показатель составлял 73%, а в январе–феврале 2022 года, до начала спецоперации, — 67–68%.
- В целом за четыре месяца 2023 года доля сделок с ипотекой составила 75,2%, что соотносимо с показателем за весь 2022-й. В топ-5 банков вошли Сбербанк (69,3%), ВТБ (6,7%), Альфа-Банк (5,56%), «Дом.РФ» (3,62%), «Уралсиб» (2,83%).
