С начала прошлого года в России действуют установленные Центробанком надбавки к коэффициенту риска для ипотеки с первоначальным взносом менее 10%. С лета ограничения стали касаться займов, где первая сумма не превышает 20%, а с 2024 года будут распространяться и на взнос в 30%. Также регулятор ввел повышенное резервирование жилищных кредитов, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня. А с 1 мая Центробанк начал применять надбавки к коэффициентам риска в отношении всех ипотек на новостройки. Мера призвана заставить банки формировать адекватный запас капитала для кредитов с первоначальным взносом 10–30%, который считается небольшим.
В «Обзоре финансовой стабильности» Центробанка, на который ссылаются «Известия», говорится, что если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, разрыв цен на строящееся и готовое жилье уменьшится, а стандарты кредитования улучшатся. Если уже введенные меры не приведут к значимому сокращению рискованных практик, то регулятор поднимет вопрос о внесении изменений в законодательство, которые предполагают их прямой запрет.
Главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк считает, что схемы с низкими процентными ставками действительно были рискованными и для банка, и для заемщика. Полный их запрет, вероятно, оздоровил бы ситуацию на рынке, предотвратив его излишний перегрев. Также мера привела бы к снижению стоимости переоцененных объектов недвижимости.
«Схемы по повышению привлекательности ипотеки имеют под собой одну цель — повысить падающие продажи девелоперов, которые придумывают любые возможные схемы, лишь бы и дальше получать сверхприбыли», — считает член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. В такой ситуации для повышения продаж на рынке первичной недвижимости его участникам необходимо пересмотреть стоимость квадратного метра жилья, убежден депутат.
Замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова считает, что если Центробанк все же введет полный запрет на рискованные программы, застройщикам придется закладывать в стоимость объектов дополнительные рекламные и маркетинговые издержки.
«Часть потенциальных клиентов с невысокими доходами лишатся единственной доступной возможности приобрести собственное жилье и будут вынуждены ограничиться арендой», — констатировал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Застройщики получают деньги от вкладчиков только после выполнения обязательств по эскроу-счетам, а само строительство происходит благодаря кредитам от банков. Именно это удерживает цены на новостройки от падения, подчеркнула Татьяна Решетникова. В таком случае полный запрет рискованных схем ипотек приведет к сокращению планов по выводу новых объектов. «Но за последние несколько лет ипотечный рынок в России стал более гибким, поэтому появятся новые варианты, которые будут удовлетворять требованиям Центробанка», — подчеркнула эксперт. Важно найти золотую середину между рисками и обеспечением доступности ипотеки для массового покупателя, считает она.
Ограничение крупнейшими банками рискованных ипотечных схем пока не сказывается на рынке, который в первые месяцы 2023 года установил новые рекорды по объему выдач, заявил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Евгений Миронюк. Он связал это с относительной стабильностью потребительского спроса и все еще высокой стоимостью недвижимости.
Ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова считает, что в случае дальнейшего сокращения реальных доходов россиян в 2023 году спрос на ипотеку в целом упадет. При этом действия регулятора не позволят сгладить эффект с помощью ограничения рискованных видов жилищных кредитов, поэтому в течение полутора лет цены на первичном рынке могут опуститься на 10%.
