Продажи квартир в новостройках начали расти. Объяснение в двух графиках
По итогам марта российские банки получили крупнейший за последний год приток средств на эскроу-счета, где скапливаются деньги дольщиков. Это следует из статистики Банка России.
В марте дольщики пополнили эскроу-счета на 164 млрд рублей — это самый высокий показатель с марта прошлого года, когда на фоне взлетевшей ключевой ставки произошел всплеск спроса на новостройки. В целом по стране объем эскроу-счетов растет второй месяц подряд, что не может не радовать девелоперов, поскольку до того финансовый баланс у них был отрицательным.
Если сильно упростить, то есть два показателя, характеризующие ситуацию на первичном рынке жилья:
- объемы проектного финансирования (сколько девелоперы заняли в банках для строительства домов);
- объемы эскроу-счетов (на какую сумму девелоперы продали квартир).
В удачные времена сумма привлеченных от дольщиков денег превышает сумму кредитов. Например, в середине 2021 года, когда на рынок недвижимости сильно влияла льготная ипотека, разница держалась на уровне 600 млрд рублей, а уровень покрытия долга средствами эскроу доходил до 120%.
Все начало меняться в 2022 году. Хроника выглядит так:
- В мае впервые за полтора года застройщики заняли у банков больше, чем выручили от продаж своих квартир.
- Спустя пять месяцев отрицательной динамики общая задолженность девелоперов перед банками превысила суммарные поступления от дольщиков.
- До конца февраля разрыв между проектным финансированием и эскроу-счетами только увеличивался, упав до низшей точки — минус 844 млрд рублей.
 Фото: Анастасия Кеда, 66.RU |
|---|
В Свердловской области объем накопленных денег от дольщиков, по данным ЦБ, падал с октября. Девелоперы объясняют это сезонным фактором.
«Показатели эскроу не растут из-за специфики строительного цикла. К концу года вводится больше жилья, чем в остальные месяцы. Соответственно, в этот момент средства дольщиков, хранившиеся в банках, переходят на счета застройщиков, а продажи ноября-декабря, которые росли на слухах об окончании госпрограммы льготной ипотеки, не смогли скомпенсировать потери от раскрытия эскроу-счетов», — говорит сотрудник одной из строительных компаний Екатеринбурга.
В марте ситуация начала исправляться: к нормализации раскрытий добавилась хорошая динамика по выдаче ипотеки.
Согласно оценке аналитического сервиса «Объектив.рф», с начала года продажи квартир в новостройках Екатеринбурга выросли в два раза. По мнению аналитика Российской гильдии риелторов, главы Центра маркетинговых исследований «Объектив» Ксении Чернецкой, есть основной фактор, который оказал влияние на ситуацию.
«Изменение условий программ льготной ипотеки (с 2023 года предельный уровень ставок по ней вырос с 7 до 8%) стало определенным напоминанием рынку о том, что в мире нет ничего постоянного — и программы господдержки начнут трансформироваться, изменят ставки или могут быть сегментированы на поддержку других групп населения. Это подтолкнуло многих поспешить воспользоваться текущими условиями весной 2023 года», — отмечает эксперт.
 Фото: Анастасия Кеда, 66.RU |
|---|
В Екатеринбурге рынок недвижимости к апрелю 2023 года восстановился лучше, чем во многих других миллионниках. За месяц накопления на эскроу-счетах в городе выросли на 10% при среднероссийских темпах в 4%.
Источник 66.RU рассчитывает, что положительная динамика усилится в течение ближайших месяцев — по его мнению, потенциал льготных программ до сих пор не исчерпан, цены стабилизировались, а на рынке — широкий выбор.
- Как сообщал ЦБ в квартальном отчете, покрытие задолженности застройщиков средствами на счетах эскроу в октябре–декабре 2022 года снизилось до 84%, вернувшись на уровень ноября 2020 года (в УрФО — 80%).
- У некоторых ведущих банков-кредиторов данный показатель опустился еще ниже, до 65–75%. Снижается и доля проектов с полным (>100%) покрытием обязательств застройщиков средствами на эскроу: за четвертый квартал на 7% — до 39%.
- Снижение уровня покрытия отразилось на средней ставке проектного финансирования, которая за квартал увеличилась на 0,6% — до 4,3%.
