Весной федеральные власти осторожно заговорили о возможном затоваривании на рынке недвижимости. Компания «Дом.РФ» посчитала, что из 98 млн кв. метров жилья, находящегося на стадии строительства, к апрелю было распродано только 29 млн кв. метров (42 млн стоит в экспозиции, еще 28 млн — в продажу не поступали).
В связи с этим министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин предложил девелоперам пересмотреть ценовую политику: «Некоторым застройщикам хочется задать вопрос — не хотите ли снизить цены немножко, чтобы продалось?»
Сами строители полунамеками отвечают: «Как бы сильно я ни захотел продавать жилье дешевле, по условиям договора с банком этого сделать не смогу».
Несколько девелоперов объяснили 66.RU, что скрывается за такой формулировкой. Они согласились откровенно рассказать про то, как устроена система проектного финансирования, но только на условиях анонимности.
Итак, почему же цены на жилую недвижимость не снижаются?
Пропустим аргумент про себестоимость стройки, которая выросла вслед за ценой стройматериалов.
И довод про небольшую наценку у екатеринбургских застройщиков (порядка 15% с квадратного метра), снижаться ей больше некуда.
И гипотезу о том, что если новые проекты станут стоить дешевле проданных ранее, то дольщики начнут массово расторгать договоры с застройщиками.
Посмотрим на проблему в разрезе финансирования строек.
Как правило, застройщик за свой счет приобретает участок, оформляет разрешительную документацию, а потом идет за кредитными деньгами. Перед банком он защищает финансовую модель проекта, после чего стороны согласовывают условия договора.
Типовое соглашение выглядит так:
- банк покрывает 70–90% бюджета проекта;
- в качестве залога — 100% доли компании-застройщика, земельный участок или будущая недвижимость;
- стороны определяют график поступлений денег дольщиков на эскроу-счета. Кредит гасится за счет этих платежей;
- ставки по проектному финансированию зависят от темпов продаж. При хорошем уровне ставка может составлять 1% годовых, при плохом — увеличиться до 8%, 12%, а то и до 16%.
Банк выдаст проектное финансирование, только если увидит в финансовой модели определенную прибыль. Поэтому в договоры часто включают пункт о том, что коэффициент LLCR (достаточная финансовая устойчивость проекта, или соотношение операционного дохода от реализации проекта к кредиту и накопленным процентам) должен быть выше 1,25.
Застройщик и банк договариваются об уровне цен, позволяющем наполнять эскроу-счета в соответствии с бизнес-планом. В этом случае каждый получит свою норму прибыльности. При этом в договоре устанавливается и второй параметр — ликвидационная стоимость. Это сумма, при которой квартиру можно продать быстро (берется расчетный срок экспозиции 1–2 месяца). Обычно она меньше стартовой стоимости на 30%.
Часто мнения относительно ситуации на рынке недвижимости у кредитора и строителя расходятся. «Бывает, что у застройщика пессимистичный взгляд на будущие продажи. Он идет в банк, а там отвечают, что новая финмодель не пройдет стресс-тест, и запас прочности у проекта окажется низким. Тогда девелопер должен либо снизить себестоимость, либо повысить цену. Чем ближе кризис, тем лучше стройкомплекс работает над оптимизацией», — говорит собеседник 66.RU.
А что произойдет, если компания все-таки решится пойти на существенные ценовые уступки?
Банк, оценивая риски изменившейся финансовой модели, понимает, что снижение стоимости квадратного метра означает, что на эскроу-счета поступит меньше денег от покупателей, чем рассчитывал девелопер и, возможно, уменьшится сумма проектного финансирования. Следовательно, обслуживать долг ему станет сложнее. И тогда, как поясняет другой инсайдер, кредитор может увеличить процент по займу.
Но ведь, судя по статистике, квартиры и так остаются нераспроданными? Так почему тогда такое положение дел для строителей является меньшим из зол?
Здесь нет централизованного решения, рассуждает топ-менеджер одной из строительных компаний. Каждый девелопер выбирает свою стратегию продаж. Те, кто предлагает продукт эконом-класса, зарабатывают на объемах и поэтому предпочитают опережать график, иметь положительный баланс и на начальных этапах распродавать недвижимость.
С другой стороны, в 2020–2021 годы, когда квартиры хорошо и задорого продавались, девелоперы смогли создать финансовую подушку. Их руководители говорят, что у стройкомплекса хватит ликвидности, чтобы за свой счет наполнить «кубышку», сохранив выгодную ставку по проектному финансированию, а потом продавать готовое жилье.
Некоторые компании, возводящие жилье комфорт- или бизнес-класса, готовы обслуживать дорогие ставки, чтобы сохранить прежние цены. Они рассчитывают на окончание кризиса и восстановление спроса: «Отдельные квартиры могут продаваться в течение пяти лет после ввода дома, и это нормальная ситуация».
Один из источников описывает логику: «Мы видим, что жилье за три года подорожало на 60%. Если бы мы тогда не реализовали квартиры на стадии строительства, а попридержали остатки, то сегодня могли бы заработать больше. Это всегда является предметом спора с маркетологами».
Эксперты считают, что реалистичным выглядит сценарий замедления вывода новых проектов в продажу. Параллельно компании могут использовать различные маркетинговые инструменты для стимулирования спроса: акции, скидки, рассрочки и другие спецпредложения.
Стоимость новостроек может снизиться на 5–10% в городах с наибольшим затовариванием рынка. В большинстве регионов цены будут стоять на месте до тех пор, пока не сократится разрыв в темпах роста жилья и инфляции.
