Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Как досрочно погасить ипотеку и где взять на это деньги. Инструкция

25 января 2023, 10:30
инструкция
Как досрочно погасить ипотеку и где взять на это деньги. Инструкция
Фото: Настя Кеда, 66.RU
Перспектива «платить ипотеку до пенсии» пугает многих. Но не все так трагично: кредит можно гасить досрочно, уменьшая переплату. Если, к примеру, брать ипотеку на 5 млн рублей под 8% годовых, за 20 лет вместе с процентами придется выплатить банку вдвое больше, тогда как за 10 лет переплата по процентам будет примерно 2,3 млн рублей. Как гасить ипотеку правильно и где взять на это деньги — в совместном материале 66.RU и «Группы ЛСР».

Досрочное погашение банкам, мягко говоря, невыгодно. Банк ведь дал заемщику деньги, чтобы на этом заработать. То есть чем меньше клиент пользуется деньгами кредитной организации, тем меньше у нее прибыль. Поэтому некоторые банки разными способами притормаживают клиентов на пути рассчитаться с ними побыстрее. Вот какие шаги стоит предпринять, чтобы избежать сюрпризов на своем пути.

Как гасить ипотеку правильно

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Разберитесь с суммой досрочного погашения

Казалось бы — берешь деньги и вносишь, сколько есть. Но большинство банков устанавливают минимальные лимиты для погашения. И если бы они просто писали сумму — например, от 1000 рублей, то было бы все проще. Но минимальные лимиты — это, наверное, единственное, с чем разрешили фантазировать этим строгим и серьезным финансовым организациям. Например, один из банков требует, чтобы досрочный платеж был не меньше суммы процентов, которые нужно заплатить в текущем месяце. Доставайте график платежей, товарищи, и вычисляйте.

Выберите дату погашения

Помимо минимальных лимитов, некоторые банки диктуют и требования к датам досрочного погашения. Некоторые банки — чтобы заемщик платил как можно больше процентов — не дают погасить часть долга раньше дня традиционного списания.

Если, к примеру, он у вас 30-го числа, то именно в этот день и снимут деньги, несмотря на то, что положили вы их на счет 10-го.

Уведомите банк о досрочном погашении кредита

Право заемщика на досрочное погашение ипотечных кредитов закреплено законом. Но предупредить банк о своих планах — придется. Если этого не сделать и просто положить деньги на счет, банк невозмутимо спишет из этих средств обычный ежемесячный платеж, а оставшаяся сумма так и будет лежать до следующего платежа.

Чтобы деньги пошли именно на досрочное погашение, надо оформить заявку. В некоторых банках сделать это можно в режиме онлайн в личном кабинете, в другие — придется идти офлайн и писать заявление от руки.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Существует два варианта частичного досрочного погашения ипотечного кредита:

  • Сокращение срока кредитования. В этом случае ежемесячный платеж остается прежним, в составе платежа увеличивается та часть, которая идет на погашение основного долга. То есть вы экономите на переплате процентов по кредиту.
  • Снижение ежемесячного платежа. В этом случае сокращаются ежемесячные расходы на обслуживание ипотечного кредита и у вас появляется больше свободных денег. Общая переплата тоже снижается, но не так значительно, как при первом сокращении срока кредитования.

Первый вариант наиболее выгодный: так быстрее гасится «тело» кредита, и заемщик существенно экономит на выплате процентов. Но идеальный вариант — чередование сокращения срока и размера платежа. По сути, это подбивка платежа с двух сторон — и срок уменьшили, и платеж комфортен настолько, что появляются свободные деньги, чтобы делать еще больше досрочных погашений.

Разберемся на примере

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Возьмем двухкомнатную квартиру в ЖК «Мичуринский» от «Группы ЛСР». Стоимость квартиры — 6 022 020 рублей. Если брать недвижимость под «базовую» программу льготной ипотеки на 30 лет в 7,3%, то первоначальный взнос составит 903 303 рубля, а ежемесячный платеж будет 35 092.

При этом в первые месяцы состав платежа будет распределяться так: 31 139 рублей уйдет на погашение процентов, а 3954 рубля — на закрытие «тела» кредита. К последней выплате, которая, согласно плану платежей, состоится 1 января 2053 года, на погашение процентов уйдет только 212 рублей, а на закрытие основного долга — 34 880 рублей.

«Мичуринский» — это самый известный малоэтажный жилой комплекс Екатеринбурга. Он отлично спроектирован, что неудивительно, ведь комплекс реализует девелопер с 30-летним опытом работы на рынке недвижимости.

Поэтому здесь совершенно другой стиль жизни: размеренный, спокойный, свободный. Здесь приятно проводить время с семьей (для детей построено два образовательных центра, которые объединяют детский сад и школу), заниматься спортом и просто радоваться каждому дню.

Если ежемесячно платить сверх базового платежа по 10 000 рублей и уменьшать срок, то он сократится на 17 лет и 1 месяц. Если по 5000 — то на 13 лет и 11 месяцев.

Если же эти же 10 000 рублей каждый месяц отправлять на уменьшение платежа, то последние ежемесячные взносы не будут превышать 1000 рублей. Правда, они все равно будут в 2050 году.

Но помните: чем ближе к концу срока займа, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. Поэтому не стесняйтесь вносить досрочно даже небольшие платежи. Не ждать, пока удастся накопить приличную сумму: досрочное погашение лучше делать сразу, как только появилась такая возможность. Поверьте, даже небольшой досрочный платеж позволит в конечном счете сэкономить.

Еще раз объясним на примере все той же квартиры в ЖК «Мичуринский» за 6 022 020 рублей, взятой в ипотеку на 30 лет под 7,3% годовых.

Если в первый год ипотеки к стандартному платежу 31 139 рублей каждый месяц добавлять по 10 000 рублей и направлять их на уменьшение срока, то уже через год он сократится на 2 года и 2 месяца.

Если те же 120 000 рублей отправить на досрочное погашение и уменьшение срока единоразово и через год — то есть откладывая по 10 000 в течение 12 месяцев для совершения крупного транша, — то срок сократится уже на 2 года и 1 месяц.

Где взять деньги на досрочное погашение

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Сократите расходы

Для анализа трат создана масса удобных онлайн-сервисов и приложений. Если они не нравятся — заполняйте таблички в Exel или ведите записи в отдельных блокнотах от руки. Фиксируйте все — от «кофе с собой» до такси от магазина до дома в непогоду. Спустя пару месяцев (для статистики) вы найдете дыры, в которые утекают деньги.

Дальше — решайте сами. Можно ограничить себя максимально.
Никаких кофе навынос (можно и на работе выпить), кафе (можно и дома поесть), кино (есть же бесплатное в интернете) и копить-копить-копить, как можно больше отдавая банку каждый месяц. Некоторым такой формат нравится. Но мы все же посоветуем оставлять деньги на радости и жить обычной жизнью, даже если у вас ипотека сроком на 30 лет.

Заведите карты с кешбэком

Да, у вас точно есть несколько карт разных банков и «еще одна не нужна». Но попробуйте промониторить новые предложения финансовых организаций. Ведь есть специальные карты, например с топливным кешбэком. Вы можете ей расплачиваться за бензин, а деньги с кешбэка отправлять на частичное досрочное погашение. А с другой карты, например, получать повышенный кешбэк за покупки техники и косметики. Ну, вы поняли схему.

Получайте налоговые вычеты

Государство позволяет вернуть 13%, потраченных на образование, лечение и инвестиции. Кроме того, один раз можно получить вычет за покупку недвижимости. Правда, вернуть можно не более 650 000 рублей. Также существует вычет на проценты по ипотеке, по которому можно вернуть до 390 000 рублей.

Пользуйтесь пособиями

На погашение ипотеки можно направить выплаты и пособия. Например, часть долга можно закрыть с помощью материнского капитала. Многодетные семьи могут погасить кредит за счет субсидии в 450 тысяч рублей.