«С рынка уйдут до 40% покупателей». Три аргумента за сохранение льготной ипотеки

Центробанк и Минфин решают судьбу льготной ипотеки, пытаясь оценить возможные последствия ее отмены для рынка недвижимости, банков и застройщиков. Для этого, как сообщает отраслевой журнал Frank Media, представители регулятора проводят опрос банкиров.

Последнее слово останется за Минфином, поскольку льготная ипотека — это вопрос распределения федерального бюджета. При этом у Минстроя РФ есть свой KPI (прежде всего — увеличение к 2030 году объемов ввода жилья в полтора раза), а без дешевой ипотеки его не выполнить. Поэтому не исключено, что решение относительно продления низких ставок будет политическим и примут его в администрации президента.

Негативное влияние — понятно: из-за ажиотажного спроса квадратный метр жилья в российских городах стал стоить дороже. Тем не менее существует как минимум три аргумента в пользу того, чтобы продлить льготную программу.

Доступность нового жилья уменьшится

Льготная ипотека, введенная как мера поддержки строительной отрасли в период пандемии, спустя почти три года превратилась в фон для рынка недвижимости. Рыночная ставка в 10,7%, которая еще три года назад всех устраивала, сегодня для многих станет заградительной.

Нагляднее всего влияние льготных программ можно оценить на графике ниже.

Как следует из отчета «Дом.РФ», в третьем квартале — периоде, когда ипотечный рынок начал восстанавливаться после апрельского провала, — треть денег в стройку была привлечена через льготные программы. Из них половина — через субсидируемую государством ипотеку.

По оценкам компании «Атлас Девелопмент», в нынешней структуре продаж с привлечением ипотечных средств проходит порядка 80% сделок. Больше половины — это льготная ипотека.

«На сегодняшний день льготная ипотека является самой востребованной формой ипотечного кредитования. Это и есть ответ на вопрос, почему ее стоит продлить. Для того, чтобы у максимально большего количества людей по-прежнему сохранялся понятный механизм для приобретения жилья с ипотечной ставкой, которая будет для них по силам», — рассказала  66.RU коммерческий директор «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова.

Таким образом, если ее убрать, то рынок недвижимости недосчитается 20–40% покупателей.

Отрасль станет менее устойчивой

Сейчас застройщики и так находятся в уязвимом положении: СВО не способствует стабильности в стране и тому, чтобы люди на долгие годы вперед планировали свою жизнь и брали на себя обязательства по ипотеке. К тому же если не будет дешевых жилищных кредитов, то пострадает не только строительная отрасль, но и смежные: металлургические и цементные заводы, логистические компании.

Если сделок с «первичкой» станет заметно меньше, то девелоперы будут вынуждены отложить старт новых проектов.

Еще одно негативное последствие (как для девелоперов, так и для всех владельцев недвижимости) — падение цен. Как прогнозирует глава аналитической службы УПН Михаил Хорьков, этот процесс будет медленным, неравномерным, не по всем проектам и не по всем сегментам.

«Ценовая корректировка уже началась за счет предоставления скидок и акций. Скорее всего, эта практика распространится на начало следующего года, если льготную ипотеку закроют. Рычагов активизации продаж у девелоперов не слишком много, и один из действенных — снижение цен там, где это возможно», — считает он.

Рынок недвижимости рухнет

Аналитики, ссылаясь на данные о том, что за год аренда элитного жилья в Москве подешевела на треть, предположили, что такая же тенденция вслед за падением платежеспособного спроса ждет и массовый сегмент. Цены на квартиры в новостройках могут снизиться в пределах 15–40%.

В «Атлас Девелопмент» воздерживаются от прогнозов, но ожидают, что на начальном этапе продажи просядут.

«Если льготную ипотеку все-таки отменят, это станет ударом по количеству сделок в первом и втором кварталах 2023 года. Однако начиная с третьего квартала рынок с высокой вероятностью почувствует возвращение спроса на жилье от той категории потребителей, для которых приобретение недвижимости является вопросом острой первоочередной необходимости», — говорит Анастасия Стройкова.