Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Екатеринбургская компания отсудила промзону на Сортировке. Через несколько лет ее могут застроить жильем

18 ноября 2022, 15:00
Екатеринбургская компания отсудила промзону на Сортировке. Через несколько лет ее могут застроить жильем
Фото: архив 66.RU
В московском арбитраже завершился процесс по делу двух екатеринбургских компаний. «Химическая компания «Нитон» пыталась оспорить продажу на аукционе нескольких зданий в промзоне на Сортировке, но суд постановил, что торги прошли правильно.

Этот спор — продолжение истории о железнодорожном тупике, который чуть было не признали объектом недвижимости и на этом основании не отобрали участок под ним у нынешнего арендатора.

Как считают независимые наблюдатели, та судебная тяжба могла быть рычагом давления в борьбе за более капиталоемкую территорию в районе переулка Проходного и улицы Автомагистральной. Объектами недвижимости на неразделенном земельном участке в 8,3 га владеют АО «ИНЖЭК» — компания владельцев ООО «Прогресс» — и ОАО «Химическая компания «Нитон».

Если вкратце, то раньше спорные здания на этой промплощадке принадлежали «СПП-Термостепс». Но это предприятие обанкротилось и конкурсный управляющий выставил недвижимость на торги. Несколько объектов выкупил «ИНЖЭК».

В 2021 году «Нитон» обратился в суд с иском о признании торгов по продаже недвижимости банкрота недействительными и, как следствие, расторжении сделок между банкротом и «ИНЖЭК». Истец оспаривал торги по трем лотам: промышленные здания по улице Автомагистральной, 39. Арбитражный суд г. Москвы отменил результаты аукциона и постановил вернуть объекты на баланс банкрота. Однако Девятый арбитражный апелляционный суд принял противоположное решение и полностью отказал «Нитон» в удовлетворении требований.

Теперь расскажем о всех перипетиях этого спора поподробнее.

Торги

Банкротство «СПП Термостепс» тянется с 2009 года. В 2014 году конкурсный управляющий выставил на продажу три промышленных здания на Сортировке. Длительное время этими лотами никто не интересовался. Торги после состоявшихся в 2016-2017 годах аукционов перешли в стадию публичного предложения. В этой процедуре в декабре 2020 года их выкупила компания «ИНЖЭК».

Публичное предложение — этап торгов, который проводится после того, как имущество банкрота не было продано в двух процедурах аукционов. То есть его применяют, когда актив долго не продается. В публичном предложении начальная стоимость лота поэтапно снижается до цены отсечения. В спорных торгах цена имущества снижалась на 10% каждые пять рабочих дней. По сути, каждый такой период действия цены является «небольшим самостоятельным» этапом торгов. Участники подают заявки в закрытом виде, то есть они не знают, какое предложение о цене подадут их конкуренты.

Стратегия каждого участника самостоятельная и не зависит от действий конкурентов. Победителем объявляют того, кто предложил самую большую цену на определенном этапе действия цены. Если в предыдущем этапе заявок не было, то цена снижается и организаторы снова ожидают заявок. И так до тех пор, пока не будет выявлен победитель или цена не достигнет «цены отсечения».

Так вот «ИНЖЭК» приобрел недвижимость на предпоследнем этапе действия цены, а компания «Нитон» планировала включиться в борьбу за недвижимость на последнем этапе, чтобы заплатить еще меньше.

Из постановления Девятого арбитражного апелляционного суда:

«Истец планировал направить свою заявку лишь на следующем шаге — то есть в последнем периоде снижения цены лотов №№ 5–7 (тогда как Ответчик дал ценовое предложение на предыдущем шаге), чтобы купить лоты по цене ниже, нежели было предложено победителем торгов, и сэкономить тем самым свои деньги.
Иными словами, интерес истца заключался в том, чтобы купить имущество именно в последнем периоде снижения цены».

Суды

«ИНЖЭК» оформил купленные здания в собственность в январе 2021 года, но до сих пор не может ими полноценно распоряжаться. По российскому законодательству результаты торгов можно оспорить в течение 12 месяцев после определения победителя. Обычно инвесторы год находятся в подвешенном состоянии и только потом начинают вкладываться в развитие площадки. Ведь если торги будут признаны недействительными и имущество вернут обратно банкроту, инвесторы понесут убытки в суммах вложенных в площадку средств.

В случае с «ИНЖЭК» все затянулось почти на два года.

В последних числах декабря 2020 года «Нитон» — собственник других объектов недвижимости в промзоне — обратился в Управление Федеральной антимонопольной службы по Новосибирской области для обжалования итогов аукциона, но ничего не добился. УФАС признало торги действительными. Потом компания обжаловала решение УФАС в Арбитражном суде Новосибирской области и Седьмом арбитражном апелляционном суде (г. Томск), но не смогла добиться отмены торгов. По существу, ни в решении УФАС, ни в решениях судов не сделаны выводы о нарушении порядка проведения торгов.

Но «Нитон» не оставлял попытки отобрать актив у победителя торгов. В Арбитражный суд Свердловской области было подано заявление о признании торгов недействительными. Однако суд оставил заявление без рассмотрения по причине неподведомственности спора этому арбитражному суду.

Тогда истец обратился в Арбитражный суд Москвы, рассматривающий дело о банкротстве «СПП-Термостепс».

На старте процесса суд наложил на недвижимость обеспечительные меры: «ИНЖЭК» не мог совершать в отношении объектов никаких регистрационных действий, продавать, сдавать в аренду или реконструировать здания и уточнять их границы и координаты. По сути, «ИНЖЭК» был существенно ограничен в реализации своего права собственности.

Как утверждали в суде представители истца, «Химическая компания «Нитон» выплатила задаток и планировала подать заявку 10 декабря 2020 (в последнем периоде действия цены). Но не смогла этого сделать.

Истец подозревал компанию «ИНЖЭК» в нечестном поведении на торгах, что и пытался доказать в суде. Но, как оказалось, причина — в процедурных особенностях проведения публичного предложения.

Дело в том, что протокол с результатами торгов изготавливается в течение пяти дней после окончания конкретного этапа публичного предложения. За это время организатор должен проверить заявки: соответствуют ли они всем критериям.

Предпоследний этап проведения торгов завершился утром 8 декабря 2020 года в 8 часов 59 минут. Напомним, это тот этап торгов, в котором «ИНЖЭК» подал свою заявку. Следующий этап торгов начался 8 декабря 2020 года в 9 часов 00 минут.

До изготовления протокола по предыдущему этапу торгов сами процедуры торгов не останавливаются. 10 декабря 2020 года организатор торгов определил, что в предпоследнем этапе торгов поданы только заявки от «ИНЖЭК» и он был признан победителем. Торги автоматически прекратились, и «Нитон» по закону уже не мог подать заявку на участие в торгах. Попытка сэкономить не удалась.

Арбитражный суд г. Москвы отмел все доводы «Нитон», но тем не менее признал торги недействительными. Почему? На такое решение, как указано в судебном акте, повлияли два обстоятельства.

Во-первых, суд посчитал, что залоговый кредитор и организатор торгов являются аффилированными лицами, что показалось суду подозрительным.
Во-вторых, суд постановил, что раз предыдущие торги в форме публичного предложения в далеком 2017 году были отменены, то нужно было возобновлять торги не с этапа публичного предложения, а с аукциона на повышение.

Чем руководствовался суд, остается загадкой, так как в акте суда первой инстанции нормативного обоснования такой позиции нет.

«Определение суда показалось мне странным и нелогичным. Вопросы относительно способа реализации имущества должны регулироваться через собрания кредиторов. В данном случае публичное предложение было утверждено собранием и его никто не оспаривал», — заявил арбитражный управляющий Эдуард Чу.

«Если представить, что результаты торгов будут отменяться по столь надуманным основаниям, то почти все процедуры реализации имущества при банкротстве можно поставить под сомнение. Независимые, добросовестные инвесторы, которые не участвуют в конкретном деле о банкротстве, не будут покупать имущество на таких торгах. Шутка ли, у тебя могут забрать актив спустя два года и только лишь потому, что ты не установил всех подводных (неочевидных) камней банкротного дела? Ведь, по сути, у независимого инвестора задача одна — правильно оформить заявку: приложить все документы, вовремя перевести задаток, заключить договор и выплатить оставшуюся сумму», — уточнил один из юристов, участвовавший в споре.

Эдуард Чу добавил, что сейчас в профессиональной среде идут дискуссии и вносятся законодательные инициативы относительно проведения банкротных торгов. В частности, предлагается внедрить голландскую систему, при которой торги сначала будут идти на повышение цены, затем, при отсутствии заявок, цена будет снижаться до поступления первого предложения, после чего снова будет идти на повышение.

«ИНЖЭК» решение обжаловал в Девятом арбитражном апелляционном суде. Суд апелляционной инстанции признал решение нижестоящей инстанции незаконным и отказал в удовлетворении заявления «Нитон». Торги и договоры купли-продажи были признаны действительными.

Из постановления Девятого арбитражного апелляционного суда:

«Истец в торгах не участвовал — то есть он не являлся участником торгов. Он лишь намеревался принять в них участие….»

«Иными словами, интерес истца заключался в том, чтобы купить имущество именно в последнем периоде снижения цены. Однако такой интерес Истца не может быть защищен путем признания оспариваемых торгов недействительными».

«Поскольку заявка АО «Инженерно-энергетическая компания» была подана в предыдущем периоде торгов и была признана соответствующей требованиям к участию в торгах, то АО «Химическая компания «Нитон» ни при каких обстоятельствах не могло быть признано победителем торгов, так как оно намеревалось подать свою заявку только в последнем (последующем по отношению к заявке АО «Инженерноэнергетическая компания») периоде торгов».

«Заявителем не представлены доказательства заинтересованности организатора торгов ООО «РЭТС» по отношению к залоговому кредитору реализуемого имущества…
Победитель торгов (АО «Инженерно-энергетическая компания») не был связан и не взаимодействовал ранее ни с залоговым кредитором, ни с организатором торгов. Победитель торгов является по отношению к указанным лицам независимым лицом».

Строительство

«Спустя два года после покупки объектов суд подтвердил, что сделка законна. После снятия обеспечительных мер (они все еще действуют) собственник сможет распоряжаться активом», — говорит юрист.

Правда, у оппонента есть месяц на подачу кассационной жалобы, но то, что решение изменится, вероятности немного. По сложившейся судебной практике, кассационная инстанция не часто отменяет решения апелляционной инстанции.

Логичным завершением истории мог бы стать раздел неразграниченного участка, где есть постройки «ИНЖЭК» и «Нитон» пропорционально площади их объектов. В этом случае каждый из собственников мог бы развивать производство отдельно.

Однако более реалистичным видится другой вариант.

С недавних пор промышленные территории Сортировки стали местом притяжения застройщиков и в ближайшие годы будут застраиваться жильем. Нет сомнений, что в перспективе и тот весь участок в 8,3 га переведут в зону Ж-5 (многоэтажная жилая застройка).

Фото: 66.RU

Как сообщил 66.RU информированный собеседник, один из местных девелоперов нацелился на покупку того участка под жилищное строительство.

«Когда компании приобретали ту недвижимость, она стоила копейки и была никому не интересной. Но как только площадки вокруг начали переводить под строительство жилья, все поняли, сколько можно выручить. Цена возросла в разы», — рассказал инсайдер и добавил, что площадку, очищенную от всяких судебных споров, можно продать еще дороже.