Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Железнодорожный тупик в Екатеринбурге признали недвижимостью. Прецедент может остановить развитие городов

9 сентября 2022, 15:43
Железнодорожный тупик в Екатеринбурге признали недвижимостью. Прецедент может остановить развитие городов
Фото: архив 66.RU
Суд рассмотрит конфликт собственников построек в промзоне на Сортировке. Итог рассмотрения этого дела грозит стать опасным прецедентом для всех девелоперов страны. Спор идет всего за один гектар земли неподалеку от производственной площадки обанкроченного Виншампанкомбината, но может разрушить сложившуюся систему распределения участков под застройку.

Предприниматель Александр Тарантаев, через разные юрлица владеющий складами на Автомагистральной улице, добился того, что его железнодорожный тупик признали объектом недвижимости. Под этим предлогом он пытается отменить предыдущие решения властей и завладеть без торгов соседним участком, который четыре года назад был продан другой фирме.

История началась в декабре 2018 года, когда екатеринбургская фирма «Прогресс» выиграла аукцион на аренду муниципального участка. Предприниматели рассчитывали построить склад-магазин под дискаунтер «Светофор». Мэрия выдала все необходимые разрешения, и компания приступила к работе. К марту 2021 года на площадке появилась 150-метровая асфальтированная дорога и объект, готовый на 95%. Для ввода здания в эксплуатацию, который бы позволил «Прогрессу» приватизировать землю под ним, не хватало только залитого пола.

В тот момент индивидуальный предприниматель Александр Тарантаев подал два иска в арбитраж. Первый оспаривал разрешение на строительство, а второй — сделку с мэрией. Формальный повод — наличие на нем 18-метрового края железнодорожного пути. В качестве обеспечительной меры суд запретил любые регистрационные действия в отношении почти достроенного здания.

Оба дела зависли на рассмотрении на год. Первый суд встал на сторону «Прогресса», однако в апреле 2022 года в апелляции договор аренды был признан недействительным. Тарантаев приложил к документам отзыв экспертов, из которого следовало, что железнодорожный тупик нельзя называть железнодорожной линией.

По закону, если рельсы заходят на другую территорию, владелец может претендовать на сервитут — ограниченное пользование чужой землей. А когда речь идет об объекте недвижимости, имеющем неразрывную связь с землей, то правообладатель имеет право на ее выкуп.

Фото: Анна Коваленко, 66.RU

Апелляционный суд согласился с доводами истца. Так 18-метровый подъездной путь превратился из линейного объекта в объект недвижимости. Такое решение, если оно устоит в кассационной инстанции, поставит под сомнение существование системы распределения городских земель в ее нынешнем виде.

В Градостроительном кодексе РФ дается определение линейным объектам: «это линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения». При этом сложившаяся судебная практика называет линейным объектов все, что имеет протяженность, не имеет самостоятельного значения для конкретной территории и используется для доставки любого товара (электричества, воды, нефти, газа) из одной точки в другую.

Таким образом, территории городов пронизаны линейными объектами: под землей, на земле, на опорах. Например, подобные частные подъездные ж/д пути есть в каждой промзоне города, а иногда они даже пересекают дороги общего пользования. Если каждый правообладатель, ссылаясь на этот судебный прецедент, начнет претендовать на чужие земли, возникнет правовой коллапс и наступят проблемы в градостроительном регулировании.

В компании «Прогресс» отказались от комментариев. Сам Александр Тарантаев не ответил на звонок корреспондента 66.RU.

Тем не менее, его позиция сформулирована в постановлении суда. Из него следует, что железнодорожные пути необщего пользования не могут относиться к железнодорожным линиям и, соответственно, считаться линейным объектом. А раз так, значит, предприниматель может претендовать и на землю. В экспертизе указано, что для обслуживания этого крошечного железнодорожного отрезка необходима большая часть участка (примерно 6000 кв. метров). Там якобы идет погрузка и выгрузка товаров, а также маневровые работы.

Администрация Екатеринбурга занимает активную позицию в данном споре и подчеркивает значимость вопроса для развития города. Чтобы сформулировать свою позицию, муниципальные чиновники обратились за заключением в Уральский государственный юридический университет.

«Железнодорожный тупик обладает всеми юридически значимыми признаками линейных объектов, а его расположение на нескольких участках лишь подтверждает соответствующий статус. Любые возможные элементы железнодорожного тупика технологически связаны между собой, не рассматриваются как самостоятельные объекты, поскольку являются именно составными частями единого линейного объекта», — говорится в жалобе администрации Екатеринбурга.

Независимые эксперты обращают внимание на две детали.

Во-первых, в деле нет документального подтверждения законности нахождения железнодорожного тупика на участке «Прогресса». На топографической съемке от 2020 года в городской геоинформационной системе рельсы не заходят на смежную территорию, а с тех пор разрешения на их продление не выдавалось.

Во-вторых, суд проигнорировал возражение «Прогресса» о несоразмерности железнодорожного куска длиной 18 метров и участка в 6000 кв. метров для его обслуживания. По мнению юристов, установленная экспертами Тарантаева площадь в десятки раз больше необходимой.

Существует мнение, что судебные тяжбы за землю в 1 га на самом деле являются рычагом давления в борьбе за более капиталоемкую территорию на севере. Речь идет о неразмежеванном участке площадью 8,3 га. Раньше складская недвижимость на нем принадлежала ЗАО Термостепс», а после банкротства предприятия постройки с торгов начали выкупать собственники ООО «Прогресс» и предприятия Александра Тарантаева. В московском арбитраже он тоже пытается оспорить сделки по этим объектам между банкротом и «ИнжЭК» (еще одно юрлицо собственников ООО «Прогресс»).

Добавим, с недавних пор промзона на Сортировке стала местом притяжения системных застройщиков и в ближайшее время будет активно застраиваться жильем.

Фото: Настя Кеда, 66.RU

Земли под жилищное строительство стоят гораздо дороже, чем под промышленные объекты. И нет сомнений, что в перспективе и тот участок в 8,3 га переведут в статус Ж-5 (многоэтажная жилая застройка). Поэтому между собственниками и возник торг за него.

По информации 66.RU, один из екатеринбургских застройщиков обратился к Тарантаеву с предложением выкупить его недвижимость и недвижимость соседа. Тарантаев, в свою очередь, не смог договориться по цене с «Прогрессом» и «ИнжЭКом». Именно это, по мнению информированного источника, и стало причиной судебных исков.

«Когда компании покупали ту недвижимость, она стоила копейки и была никому не интересной. Но как только участок поблизости перевели в зону Ж-5, все поняли, сколько за это можно выручить. И логично, что по кадастровой стоимости сегодня продавать никто ничего не захочет», — предположил наш собеседник.

В недавнем прошлом земли под жилые кварталы там выкупили несколько крупных девелоперов: «Астон», «Общество Малышева 73», «Брусника», а также финский концерн YIT (компания уже начала стройку, после продажи российских активов проект будет завершать «Группа Эталон»). Поэтому они тоже будут внимательно следить за исходом дела.

Заседание кассационного суда, который должен поставить точку в ключевом для градостроительного регулирования вопросе, дважды откладывалось. По актуальной информации, оно состоится 27 сентября.