Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

«Если и рухнет, то в Екатеринбурге — в последнюю очередь». Глава УПН — о рынке жилья в период мобилизации

19 октября 2022, 15:00
интервью
«Если и рухнет, то в Екатеринбурге — в последнюю очередь». Глава УПН — о рынке жилья в период мобилизации
Фото: архив 66.RU
После 21 сентября рынок недвижимости переживает очередные непростые времена. Покупательская активность снизилась, а банки начали повышать ставки по ипотеке. Несмотря на сложную ситуацию, президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова со сдержанным оптимизмом смотрит в будущее. Ее оценки и прогнозы — в интервью 66.RU.

После объявления частичной мобилизации на рынке недвижимости Екатеринбурга начали происходить резкие изменения. Спрос на жилье в новостройках существенно упал. Эту тенденцию подтверждают и риелторы, и сами застройщики. Во-вторых, банки начали поднимать ипотечные ставки (Сбербанк и ВТБ объявили о значениях в 10,4%). В-третьих, покупатели стали чаще отказываться от уже забронированных квартир. Если раньше желание приобрести квартиру не приводило к реальным сделкам в 16% случаев, то в сентябре этот показатель вырос до 40%. В-четвертых, продавцы на вторичном рынке массово снимают объявления. Из-за этого предложение сократилось, а средняя цена квадратного метра впервые в истории пробила планку в 100 тыс. рублей.

— Как вы оцениваете то, что сегодня происходит на рынке недвижимости? И в какой степени на него повлияла частичная мобилизация?

— Турбулентность на рынке возникла по многим причинам. В ситуации частичной мобилизации мы оказываемся впервые. И сегодня так же, как во времена пандемии, необходимо остановиться, осмотреться, взвесить все аргументы.

Аргументы у всех разные. Совершенно обособленно стоит категория людей, которых мы называем инвесторами. Совершенно обособленно стоят покупатели, которые выбрали для себя недвижимость как средство сохранения капитала. И третья большая категория — это люди, которые хотят поменять жилищные условия. Они женятся, разводятся, рожают детей, переезжают.

— Как на ситуацию отреагировали обычные покупатели?

— Здесь важно упомянуть о важной составляющей — роли специалистов. 80% сделок проводится с участием риелтора. Чем мы занимаемся в повседневной жизни? Да, мы оцениваем документы, проводим показы квартир. Но львиная доля нашей работы — это психологическая поддержка.

Мы заинтересованы, чтобы сделки продолжались и рынок не останавливался. И вопрос не в корысти, а в том, что если этот огромный и инертный маховик замедлится, его трудно будет перезапустить. А от этого хуже будет всем. Мы понимаем, что на сегодняшний день ни один застройщик не остановил стройку или сильно скорректировал планы. То есть все планируемые жилые комплексы будут строиться, а значит, на рынке сохранится достаточный объем предложения.

Что касается цифр, то в базе данных УПН после объявления частичной мобилизации часть собственников сняли с продажи свои квартиры. Но это абсолютно нормальная ситуация. Но это не означает, что предложение резко пропало. Это говорит о том, что владельцы решили выдохнуть и взять паузу.

Статистика — цены повысились, цены понизились — это просто цифры. И сейчас делать на их основе выводы рано. Невозможно оперативно отследить, по каким ценам на самом деле проходят сделки, сколько составляет дисконт, как часто снимают лоты, как часто отказываются от покупки и сколько лотов поступает в закрытую продажу. Эти данные есть у Росреестра.

Тем более, неправильно выстраивать тенденции на фоне эмоциональных качелей. Например, клиенты звонят риелторам и говорят: «Давайте переждем» или «Давайте на всякий случай выставим на 100 тысяч дороже». Эти страсти сбивают наше сообщество с понимания того, что на самом деле происходит.

— Но ведь важно, как реагируют на события в стране покупатели и продавцы.

— Если принимать решение на эмоциях, легко совершить ошибку. Рынок недвижимости не останавливается. Те, кто сегодня выходит на сделку, ничего не теряют. Потому что те, кто сегодня живет в съемном жилье и ждет лучшего момента, дают возможность другим покупателям совершать сделки на лучших условиях. У агента меньше работы и он сможет уделить вам больше внимания. Банки и девелоперы вам рады. Все сервисы к вашим услугам: давайте обойдем всех застройщиков, давайте у них попросим скидки.

— Хорошо. Мы можем судить о реальном положении дел исходя из действий банков, государства.

— Правительство объявило закон о кредитных (в том числе ипотечных) каникулах для участников специальной военной операции. Говорят, что в случае гибели мобилизованного убытки лягут на банк. Но ведь банковская система до недавнего времени не учитывала подобные риски, поэтому, возможно, обязательства переложат на страховые компании.

Мы видим, что Сбербанк и ВТБ подняли ипотечную ставку. Банки — это институты, которые имеют возможность проводить многостороннюю оценку рисков. И они закладывают определенные ожидания по поводу перспектив рынка недвижимости. Я предполагаю, что повышение ставок по ипотеке связано с тем, что банки более взвешенно стали оценивать риски. О каких факторах идет речь, мы можем только гадать.

Кроме того, скоро состоится очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. Существует мнение, что она будет повышена, и поэтому банки превентивно установили новые значения.

— По разным оценкам, из страны после 21 сентября уехали до миллиона человек. Еще какое-то количество населения задумалось о переезде. Это значит, какой-то объем квартир был не продан, какой-то — не куплен. Это может оказать влияние?

— Надо думать о тех, кто остался, а не о тех, кто уехал. Я не знаю, надолго они уехали или нет. Мы не видим большого количества предложения по бросовым ценам.

— По данным УПН, 27% собственников жилья снизили цены.

— Произошло незначительное снижение стоимости лотов. В моменте какая-то часть покупателей и продавцов таким образом отреагировали на ситуацию. Если посмотреть в большей динамике, то мы сильных изменений, думаю, не увидим.

Еще хочу упомянуть про одну особенность. Екатеринбург территориально находится далеко от Москвы и Петербурга и, в отличие от многих других городов, не зависит от ситуации на столичных рынках.

Если в Екатеринбург кто-то захочет переехать, он сделает это в любом случае. Как был наш город студенческим, так он и останется студенческим. Наступит очередной сентябрь, к нам приедет много студентов, которым нужно где-то жить. В том числе они будут покупать квартиры.

Деловая активность в городе высокая: промышленный край, много оборонных предприятий, где люди останутся работать. Екатеринбург в любом случае будет чувствовать себя хорошо. И если уж у нас рухнет рынок недвижимости, значит, он рухнул во всей стране.

— Если сравнивать ситуацию за весь год, мы видим, что с апреля начался спад продаж и к сентябрю спрос потихоньку восстановился. Нет ощущения, что впереди новый кризис?

— Рынок не может все время расти. Во-первых, часть покупателей отложили принятие решения и вернутся к этому вопросу чуть позже. Во-вторых, интересно, что будет происходить с льготной ипотекой. Когда эта программа появилась, было много разговоров о том, что она должна быть более избирательной и адресной. Понятно, что она появилась в тот момент, когда всем застройщикам потребовалась поддержка. Это хорошо сработало, но чтобы и дальше можно было опереться на федеральный бюджет, программа должна быть более точечной.

Если мы хотим поддерживать семьи, есть семейная ипотека, если развивающиеся регионы — дальневосточная ипотека, если сельские территории — ипотека на покупку индивидуальных домов (ИЖС). Сейчас это тренд: рынок загородного жилья развивается, системные застройщики заходят в ИЖС.

Понятно, что девелоперам хотелось, чтобы льготную ипотеку снова продлили. Было время, когда существовал ажиотажный спрос, но постоянно поддерживать продажи на стабильно высоком уровне невозможно.

— Ведь этот ажиотажный спрос возник как раз на фоне льготной ипотеки, а не благодаря, например, платежеспособности населения. Получается, рынок искусственно развивался?

— Мне не нравится определение «искусственно развивался». Государство простимулировало отрасль, и в этом нет ничего плохого. Стройка — это двигатель экономики. Избитая фраза, но это действительно так.

Льготная ипотека эффективно себя показала, когда это было нужно. Благодаря таким стимулам рынок недвижимости резко не реагировал на внешний шок. Все привыкли, но не нужно привыкать к пряникам.

Фото: 66.RU

— Принято считать, что квадратные метры — это надежный способ сохранения или даже приумножения накоплений. А сейчас, с инвестиционной точки зрения, время покупать недвижимость?

— В любых условиях, в любой момент существования рынка однозначного ответа на этот вопрос нет. Когда-то появилось много инвесторов, которые перешли из жилого сегмента в коммерческий. В последнее время коммерческая недвижимость, в зависимости от типа, проходит разные стадии. Например, доходность в складской недвижимости отличается от стрит-ритейла. Даже аренда офиса и продажа офиса — это разный бизнес, разная целевая аудитория, разные процессы.

Например, индустриальная недвижимость — перспективное направление. Можно вкладывать и десять, и пять миллионов рублей через систему ПИФов. Если кто-то не привык работать со складами, то есть жилой сегмент. Качественные объекты в центре Екатеринбурга всегда будут в цене. Наконец, как говорил один известный писатель: «Покупайте землю, ведь ее больше не производят». Поэтому если мы говорим про сохранение капитала, то приобретение участка — прекрасный вариант.

В Екатеринбурге есть недостаток качественных площадей: складов и офисов класса A. И что бы вокруг ни происходило, этот сегмент будет востребован.

Хотя заработать деньги можно и по-другому. Надо считать, может быть, сейчас выгоднее открыть производство? Строго говоря, у рантье никогда не было сверхдоходов. Обычно — это консервативная стратегия.

— С другой стороны, вторичка сейчас взлетела в цене.

— Мы привыкли думать, что большая доля вторички — это хрущевки, брежневки. Но это заблуждение. Практически половина выставленных на продажу квартир — это вчерашние новостройки, которые по качеству не уступают новостройкам сегодняшним, а по стоимости, за счет удачного расположения, могут стоить дороже.

К тому же вторичный рынок неоднороден. Есть новая вторичка, а есть старая вторичка. Есть вторичка в центральной части, а есть вторичка, условно, на Эльмаше. И разница в цене у них очень существенная.

Часто обыватель думает так: «Соседи говорят, что такую же квартиру продали дороже». И тогда он начинает метаться, принимая решение, оторванное от реальности, не принимая во внимание события последних трех лет, на уровне «бабка сказала» или «а вот у соседей…».

Нужно понимать сценарий поведения продавца. Никто ведь не станет продавать по заниженной цене. Естественно, собственник захочет продать подороже, а после того, как долгое время к жилью не будет интереса, он начнет делать скидки.

— Что будет с ценами на жилье?

— Правильно было бы ответить так: рынок сам все определит. Пройдет время, эмоции улягутся, и будет найден баланс. Но если хочется услышать какие-то цифры, то можно порассуждать.

Мне кажется, что количество сделок снизится. С одной стороны, люди, которые одномоментно передумали продавать квартиры, вернутся на рынок не сразу. С другой — люди не торопятся приобретать недвижимость. Движение однонаправленное: спроса и предложения станет меньше. А значит, каких-то ощутимых изменений в ценах мы не заметим.

Фото: 66.RU

— Да, но сейчас в стройке огромное количество жилья.

— Девелоперы никогда не выводят в продажу абсолютно все площади, которые у них есть. У них есть возможность варьировать предложение, выставляя то более ликвидные, то менее ликвидные варианты. В этом смысле маркетинг и продажи у наших застройщиков — на высоком уровне. Стабильность сохранится за счет профессионализма специалистов.

— Говорят, что спрос будет перетекать на первичный рынок. Вы согласны с этим?

— Все зависит от того, есть ли вам где жить или нет. В готовую квартиру можно въезжать и жить, а новостройку нужно еще дождаться. Потом ремонт…

Часто сделка на первичном рынке происходит после продажи старого жилья. У вас есть какая-то сумма, но не вся. А большая ее часть, или даже весь первоначальный взнос, находится в квадратных метрах на вторичке. Так вот: эту вторичку нужно еще продать. А чтобы продать — нужен спрос.

И второй момент: ставка по ипотеке. Если у меня большая часть суммы — это заемные средства, то я, вероятно, выберу льготные программы под 6%, чем буду покупать вторичку на рыночных условиях под 10,4%.

— Как за полгода-год изменился покупатель?

— Раньше был сильный перекос в сторону маленьких квартир: студий и однушек. Сейчас покупатели выбирают семейные варианты. Во-первых, материнский капитал выплачивают за первого ребенка. Это стало большим подспорьем. Во-вторых, больше молодых семейных пар стали покупать жилье. Банки охотнее одобряют им ипотеку, можно использовать льготные государственные программы.