Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Темпы строительства складов в Екатеринбурге снизились в три раза. Инвесторы ждут лучших времен

22 августа 2022, 12:42
Темпы строительства складов в Екатеринбурге снизились в три раза. Инвесторы ждут лучших времен
Фото: архив 66.RU
В Екатеринбурге рынок складской недвижимости подстраивается к новым экономическим условиям. Инвесторы выжидают и медлят с принятием решений. На практике это означает, что темпы строительства логистических объектов снижаются, а объемы передачи площадей в субаренду растут.

Как следует из отчета консалтинговой компании Nikoliers, в регионах в первом полугодии сдано 228 тыс. кв. метров складских помещений. Это в два раза меньше, чем за этот же период год назад. Например, в Екатеринбурге достроили 63 тыс. кв. метров площадей для хранения товаров из анонсированных 180 тыс. кв. метров

Также из исследования следует, что заметно сократился спрос: совокупный объем сделок на региональных рынках составил 271 тыс. кв. метров, что, в свою очередь, на треть меньше результатов первой половины прошлого года.

В Екатеринбурге и его пригородах существует большое предложение свободных участков под строительство складских и логистических комплексов. Например, собственник продает в нарезку от пяти гектаров огромную территорию в районе Горного Щита. Суммарно недвижимость оценивается в миллиард рублей. В Верхней Пышме за 12 тысяч соток хотят выручить 2,1 млрд рублей, за тысячу соток у «Сима-ленда» — 380 млн рублей.

В ряду других тенденций аналитики Nikoliers выделяют растущие объемы субаренды. Екатеринбург стал в этом отношении городом-лидером: 43 660 кв. метров площадей арендаторы пытаются пересдать другим компаниям.

Несмотря на это, независимый эксперт в сфере логистики Виталий Хиль заверил 66.RU, что спрос на складскую недвижимость в регионе сохраняется.

Виталий Хиль, эксперт:

— Часть земельных участков появилась от девелоперов, которые передумали реализовывать проект. Кто-то пытается попридержать участок до лучших времен. Скорее всего, неопределенность в экономике и долгая окупаемость проектов — по разным оценкам от 12 до 15 лет (раньше было приблизительно 10 лет) — отбили интерес для реализации некоторых проектов. Думаю, что это не выход из бизнеса, а отказ от дальнейшего развития. При этом кардинально ситуация по спросу и предложению, на мой взгляд, не изменилась.

Генеральный директор ГК «Априори» Сергей Козлов считает естественным, что инвесторы замедлили процессы принятия решений, а также сетует на то, что сейчас, во время пертурбаций, нет объективной статистики, на которую мог бы опереться бизнес.

Сергей Козлов, гендиректор ГК «Априори»:

— Можно считать какие-то тенденции. Например, компании предпочитают не строить под себя, а брать в аренду. Плюс строить сейчас достаточно дорого, особенно когда речь идет о классе А. По нашей оценке, ставки в Екатеринбурге остаются прежними. Возможно какое-то движение вниз, но не глобальное. В следующем году сдаются два больших проекта по классу А — в Горном Щите и Седельниково. Вот этот факт вполне вероятно повлияет на рыночные ставки.

В Екатеринбурге за последние несколько месяцев единственной крупной сделкой с функционирующим складским комплексом стала покупка 18,7 тыс. кв. метров под распределительный центр «Чижик» в Кольцово.

Покупка дискаунтером площадей для хранения продуктов — очень показательна и отражает дух времени. После 24 февраля многие западные компании объявили об уходе из России, в результате чего изменилась структура спроса на складские комплексы. Год назад рынок развивался в основном за счет маркетплейсов, которые арендовали огромные площади и ввозили зарубежные товары. Теперь происходит импортозамещение (хотя многие называют это упрощением экономики) и драйвером становится продуктовый ретейл. E-commerce дал лишь 6% спроса на склады.

Фото: Анастасия Кеда, 66.RU

Места ушедших с рынка иностранных компаний займут российские. По словам Сергея Козлова, собственники и управляющие смогли быстро сориентироваться и адаптироваться под новые требования: например, изменить нарезку на более мелкую. Снижение товарооборота между регионом и западными странами запустило процесс переездов, а многие местные организации, объясняет он, начали пересматривать свои объемы. Дело в том, что часть арендаторов брали квадратные метры с запасом, а текущая ситуация заставила их более ответственно подходить к планированию.

С другой стороны, дистрибьюторам, которые рассчитывают продолжить торговать с Европой и США или надеются на параллельный импорт, наоборот, нужно вкладывать деньги в складские площади.

«В условиях 30-процентного сокращения импорта, ограничений на внешнюю торговлю, высокой инфляции и непредсказуемости курса рубля товарные запасы играют важную роль. Раньше был контракт с поставщиком и он привозил продукцию в оговоренное время. Считалось, чем меньше товара на складе, тем более ты эффективен. Потому что товар на складе — это замороженные деньги. Сейчас ситуация противоположная. Если ты хочешь, чтобы у тебя было что продавать, ты должен иметь складские запасы», — говорит партнер компании Commonwealth Partnership (до апреля 2022 года — Cushman & Wakefield) Денис Соколов.

Действительно, компании готовы хранить более длительный запас, чтобы подпитывать сети или производство. Если раньше они хранили недельный-двухнедельный запас, то сейчас планируемый срок хранения может увеличиться до нескольких месяцев.

Как ожидается, после успешного 2021 года арендные ставки начнут меняться. «На фоне стагнации рынка вполне вероятно, что динамика ставок аренды изменится и уже во втором полугодии 2022 года мы будем наблюдать снижение показателей», — говорится в отчете Nikoliers.

Эксперты считают, что существующая логистическая система, заточенная на внешнюю торговлю, сможет перестроиться и обслуживать внутренние потребности.

Сергей Козлов:

— В Екатеринбурге очень самобытный рынок. Здесь постоянно присутствует дефицит предложений, все потребности до сих пор не закрыты. По нашим прогнозам, складская недвижимость справится. Основными драйверами в 2021 году были ретейл и онлайн. Кто станет драйвером в 2022 году? Можно было бы предположить, что производство. А возможно, логистика и тот же ретейл.