Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

Склады и офисы вместо золота и акций. В Екатеринбурге резко вырос спрос на коммерческую недвижимость

26 мая 2021, 17:37
Склады и офисы вместо золота и акций. В Екатеринбурге резко вырос спрос на коммерческую недвижимость
Фото: Архив 66.RU
В Екатеринбурге начал расти спрос на коммерческую недвижимость – офисную, торговую и складскую. Этот рынок стал привлекательным как для крупных инвесторов, так и для мелких – тех, кто раньше вкладывался в ценные бумаги, строящееся жилье или драгоценные металлы.

По словам генерального директора Центра недвижимости «МАН» Николая Савина, возросший интерес к коммерческой недвижимости объясняется надежностью инвестиций в сравнении с другими вариантами: на фондовом и жилищном рынках аналитики говорят о пузыре, который создается за счет резкого притока непрофессиональных игроков и льготной ипотеки. Кроме этого, в случае с жильем есть риск, что дом не достроят, пишет РБК Екатеринбург. По словам Савина, в некоторых бизнес-центрах арендная ставка выросла на 30% в сравнении с тем уровнем, что был до пандемии.

Николай Савин, гендиректор Центра недвижимости «МАН»:

- У меня есть офисное здание («БизнесМАНцентр» на ул. Московской) площадью 18 тысяч квадратов. Ставка за год выросла с 500 до 650 рублей за метр, плюс коммунальные платежи. Заполняемость – 95%. Если что-то освобождается, то через месяц сдается.


Савин считает ошибочным мнение о том, что из-за перехода в онлайн компании отказываются от офисов и на рынке образовался профицит таких площадей. По его словам, вся коммерческая недвижимость, за исключением недостроенной или неликвидной, занята.
По словам риелтора, наиболее востребованы сейчас торговые помещения площадью 200–500 кв. м и склады в 500–1500 кв. м. Качественных и интересных объектов на рынке осталось мало. Окупаются вложения через перепродажу или аренду в течение 5–10 лет. Средний чек по сделке – 100–150 млн рублей.
«Рынок меняется. Раньше покупали магазинчики по 10 миллионов рублей, сейчас ищут крупные объекты, готовые. В том числе через банкротство – они дешевле рынка в два раза, поэтому окупаемость высокая. Выгодный объект – это хорошая локация и интересное назначение. На них есть спрос», – добавил он.

Фото: Григорий Постников, 66.RU

Аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев подтвердил информацию о росте спроса на офисы и дефиците качественных помещений. По его словам, даже несмотря на пандемию, многие компании не стали сокращать занимаемые площади.

«Площади не освобождаются – закрылись единицы, а из-за перехода на удаленку мало кто переезжает. Некоторые меняют офис, но это очень рискованное предприятие, потому что вернуться обратно уже не получится – просто не найти другое большое помещение», – говорит Актаев.
По его словам, арендная ставка в офисах росла в 2019 году, затем почти не менялась, а в первом квартале 2021 года выросла в среднем на 10%.
«На самом деле этот рынок – полярный: качественные помещения класса «А» забиты, а в морально устаревших офисниках 2000-х годов много свободных площадей. Причем качественно рынок не развивается уже много лет. Те объекты, которые сдали в последнее время, закладывали еще 3–5 лет назад. Сейчас на стадии активного строительства в Екатеринбурге только около 40 тысяч квадратных метров офисной недвижимости. Это почти ничего. То есть в ближайшее время для крупных компаний офисов не будет. Именно поэтому все чаще фирмы строят для себя сами», – пояснил эксперт.
По словам аналитика, сейчас средняя стоимость одного квадратного метра с учетом коммунальных платежей в офисах класса «А» – 1600 рублей, класса «B+» – 1000 рублей, «B» – 800–900 рублей, «С» – 500 рублей.
Независимый эксперт по складской недвижимости Виталий Хиль подтверждает рост интереса инвесторов и к складским помещениям.

Виталий Хиль, независимый эксперт по складской недвижимости:

- Но здесь надо разделять, кто на чем зарабатывает. Большие компании, которые занимаются строительством, с удовольствием начали смотреть на складские проекты. Но они планируют строить под кого-то, обычно под федеральные сети. Построили за полтора года, передали заказчику и заработали 15–20%. Если аренда, то здесь возврат инвестиций – больше восьми лет. Но это интереснее, чем с офисами, где окупаемость бывает до 15 лет. Бизнес стабильный. Я его отслеживаю с 2008 года, и за это время каких-то сильных падений и взлетов не было. Но ставка растет медленно. С 2014 года она увеличилась только на 15%.

По его словам, доходность от сдачи складов в аренду в среднем составляет 10–14% годовых, что часто выше доходов на фондовом рынке (при консервативном портфеле). Кроме этого, есть нечто среднее – вложения в складской бизнес через покупку пая инвестфонда, который строит склады. В Екатеринбурге примеров таких компаний пока нет, на федеральном уровне один из самых заметных игроков – PNK Group (имеет три логистических комплекса в Екатеринбурге и пригороде). По словам эксперта, это одна из наиболее устойчивых моделей, поскольку из ПИФа очень сложно забрать активы – как правило, необходимо согласие всех пайщиков.
«Больше доходность может быть в небольших многоуровневых складах, которые строятся в самом городе. В Москве сейчас появляются единичные проекты такого формата, внутри МКАДа. Там ставки значительно выше, чем на складах класса «А», – отметил эксперт.
По его словам, всего в Екатеринбурге и рядом с ним (в радиусе 15–20 км) работают логистические комплексы общей площадью порядка 1,8–2,7 млн кв. м. За последний год добавилось около 100 тыс. кв. м складов.

Генеральный директор ГК «АТЛАС Девелопмент» (застройщик логопарка «Кольцовский») Владимир Городенкер рассказал, что востребованность складских помещений в 2021 году начала расти на фоне провального 2020 года. По его словам, в пандемию спрос на них сильно упал.

Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «АТЛАС Девелопмент»:

- Сильнее всего видно развитие у E-commerce (электронная коммерция). Остальные сегменты достаточно стабильны. Если говорить в целом по рынку, на складах класса «А» инвестактивность чуть выше в этом году в силу выхода из пандемии компаний – потребителей складской недвижимости. Новых потребителей мы пока не видим: все кто планировал свое развитие в 2020 году, плавно перешли в 2021-й.

Владимир Городенкер подчеркнул, что логистический бизнес – низкомаржинальный. Инвестиционный цикл здесь длиннее, чем в жилой и офисной недвижимости, а рентабельность значительно ниже. И скоро она снизится еще больше из-за роста цен на металлы и импортные материалы, необходимые для строительства.
«Себестоимость дорожает очень сильно – за предыдущий год она выросла на 18% . А в этом году мы увидим плюс еще 15–20%. Нас уже предупредили металлотрейдеры. Плюс из-за падения курса рубля значительно дорожает все импортное: вентиляционное оборудование, лифты, освещение, отделочные материалы. При этом арендные ставки такими темпами не растут. Очень сложно стало укладываться в проектную себестоимость строительства, чтобы арендный бизнес был выгодной инвестицией для девелопера», – добавил Городенкер.
По словам бизнесмена, толчком для развития рынка складской недвижимости должна стать экспансия федеральных компаний.
Директор по развитию и совладелец компании «Истэйт» (fee-девелопер логопарка «Высота») Евгений Сагутдинов объясняет повышенный интерес к складской недвижимости эффектом отложенного спроса.

Евгений Сагутдинов, директор по развитию и совладелец компании «Истэйт»:

- На рынке уже давно ничего не происходит. Вокруг Екатеринбурга очень много лендлордов, у которых тысячи гектаров земли. Они объявляют в воздух – здесь будет логопарк. И смотрят, как рынок на это реагирует. Реальных проектов нет. А агломерация растет, потребность увеличивается. Проблема в том, что онлайн-магазинам нужно 3-4 дня на доставку в Екатеринбурге, но, по статистике, покупатель не готов ждать больше двух суток. Из-за этого все стараются держать склады максимально близко к покупателям.

При этом федеральные сети только искусственно увеличивают емкость рынка – они строят объекты лишь под собственные нужды, то есть свободных площадей не прибавляется. Местный же бизнес до сих пор идет на этот рынок неохотно.
«У нас внутри инвесторов очень мало. Складской бизнес – это рискованная зона с очень тяжело прогнозируемыми сроками. Например, взять склад 10 тыс. кв. м – одна из самых ходовых площадей. Чтобы его построить, надо 400 млн рублей. В Екатеринбурге не так много инвесторов, которые готовы вкладывать в это деньги. Московский регион развивается за счет больших инвестиционных фондов, которые большими площадями покупают, а у нас просто некому», – резюмировал Сагутдинов.