Россияне после мартовского ажиотажного всплеска начали реже покупать квартиры. Это видно по статистике продаж в новостройках, где количество сделок снижается второй месяц подряд. Вслед за падением спроса остановился и рост цен. В дальнейшем причин для удорожания квартир нет. Наоборот, жилье станет дешевле, предполагают участники рынка недвижимости.
На рынке осталось мало ликвидных квартир
Почти все ликвидное жилье — студии или «однушки» — покупатели выгребли за первые три месяца года. Среди нераспроданных — большая доля больших квартир с завышенной стоимостью. Чтобы их реализовать, застройщикам придется ее снижать.
По прогнозам, в будущем девелоперы начнут применять акционные предложения и субсидировать ипотечную ставку.
«Инструменты продаж становятся все более сложными и требуют от участников рынка экспертности и способности легко ориентироваться в многообразии быстро меняющихся условий. Май и летние месяцы — это время, когда условия покупки будут наиболее приятными для покупателей (так как застройщики будут стараться привлечь их дополнительными выгодами). Плюс в Екатеринбурге сегодня хороший ассортимент квартир в новостройках», — считают аналитики из агентства недвижимости «Этажи».
Себестоимость строительства уменьшается
Считается, что цены на недвижимость только растут. Действительно, это справедливо на большом временном отрезке. Но локально себестоимость стройки может меняться в обе стороны и влиять на итоговый ценник.
Например, министр строительства Свердловской области Михаил Волков ранее сообщал, что основной пик цен на стройматериалы пришелся на прошлый год, а сейчас происходит их снижение. И даже усложнение логистических цепочек часто не играет решающей роли в ценообразовании.
Как объяснил 66.RU представитель одного из поставщиков светопрозрачных конструкций из Германии, прайс на их продукцию привязан к курсу евро. Поскольку рубль с начала года серьезно укрепился, то сегодня закуп товара выходит для застройщиков даже выгоднее. И аналогичные условия — у многих других иностранных производителей.
Большая роль ипотеки
В марте цены выросли опережающими темпами и стали несопоставимы с доходами граждан, которые, наоборот, упали. На какое-то время ипотека стала недоступной, что обнажило проблемы рынка: без дешевых кредитов реального платежеспособного спроса не хватает.
«Ситуация последних двух лет показала, что рынок недвижимости держится исключительно на ипотеке. В ее отсутствие на первый план выйдет низкая платежеспособность населения. Существует риск невозврата кредитов, выданных в предыдущие два года. Когда доходы резко падают, а цены вырастут, люди встанут перед жестким выбором: или внести очередной платеж за квартиру, или купить продукты», — рассуждает фиинансовый аналитик Константин Селянин.
В случае длительных неплатежей банки будут забирать залоговое жилье и выставлять его на торги. В этом случае предложения на рынке станет еще больше, что усилит тенденцию к снижению цен.
Кроме того, Селянин сомневается, что государство сможет субсидировать ипотечную ставку на прежнем уровне из-за тяжелой ситуации с бюджетом. По данным Минфина, в апреле расходы бюджета по разделу «Национальная оборона» составили около 627 млрд рублей по сравнению с 246 млрд за такой же период годом ранее. Сбор НДС, объемы которого увязаны с размерами торгового оборота и потребительского спроса, упал вдвое: 192 млрд рублей — против 415 млрд годом ранее. Потрачена часть золотовалютных резервов и часть средств из Фонда национального благосостояния.
«Бюджетная ситуация осложнилась. И в казне нет тех денег, которые выделялись на поддержку строительной отрасли в прошлом и позапрошлом годах. Возможности государства снижаются, поэтому есть сомнения в том, что власти смогут субсидировать ставку без ущерба другим, социальным обязательствам», — объясняет экономист.
Что будет сдерживать падение цен?
Девелоперы реагируют на рыночные условия и переносят запуск новых проектов. Фактически стройка сейчас идет в основном на старых площадках. Сотрудник одной из компаний-подрядчиков подтвердил, что застройщики временно отказываются от объектов, находившихся на момент начала спецоперации на Украине в стадии концепции. Есть данные, что с января по апрель темпы проектирования новостроек в России упали за год на 20%. Это объясняется меньшим числом заявок от застройщиков из-за экономической ситуации.
Из-за этого в Екатеринбурге постепенно сокращается предложение жилья в новостройках. В конце 2021 года объем непроданных квартир держался на уровне 33 тысяч квартир, в апреле 2022 года показатель снизился до 29 тысяч, а в мае — до 15 тысяч, посчитали риелторы.
Как изменится цена?
По мнению Константина Селянина, снижение стоимости квадратного метра жилья будет происходить плавно.
«На мой взгляд, цены на недвижимость должны коррелировать с уровнем заработка. Если в этом году мы ждем падения реально располагаемых доходов на 10–15%, то цены на квартиры могут последовать за этими цифрами. Сейчас рынок покупателей. Когда спрос снижается, то, согласно законам экономики, при неизменном предложении должна снизиться и цена», — отмечает он.
