Одной из движущих сил этого процесса стал Стандарт комплексного развития территории, разработанный фондом «Дом.РФ» и КБ «Стрелка». По сути, это набор рекомендаций по проектированию современных жилых кварталов и общественных пространств. Материалы представляют собой конструктор решений для разных частей города: исторического центра, районов советского периода и пустырей на окраине.
Книги стандарта, в частности, отвечают на вопросы, как внутри города распределить различные сервисы, чтобы обеспечить их шаговую доступность, какой должна быть плотность застройки, высота зданий и площадь кварталов.
Одна из ключевых рекомендаций — доля общественно-деловых пространств в объеме жилой застройки. В домах средней этажности она должна составлять 20%, в высотных зданиях — 30%. Здесь есть проблема — девелоперам понятнее и привычнее продавать жилье, чем сдавать в аренду помещения под магазины или кафе.
По словам заместителя генерального директора Фонда «Дом.РФ» Антона Финогенова, полностью соответствовать Стандартам при проектировании жилья, особенно в регионах, почти невозможно.
Антон Финогенов, заместитель гендиректора Фонда «Дом.РФ»:
— Основная сложность — это доля нежилых функций. Редко проекты могут соответствовать такому уровню многофункциональности. Даже в Екатеринбурге, где рядом с домами есть школы, детсады, паркинги, коммерческие помещения, эта доля, как правило, не превышает 10% от объема всей недвижимости.
Мало кто из девелоперов может позволить себе строительство деловой недвижимости на периферии. Потому что сложно загрузить площади на 100%, отсюда нет окупаемости, заметил он.
Еще одна проблема заключается в том, что стандарт обязателен к исполнению при освоении федеральных земель и может быть проигнорирован, если дома возводятся на частных, муниципальных или областных участках. При этом в каждом городе существуют регламенты прямого действия, типа местных нормативов градостроительного проектирования (МНГП) или Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Обычно они дают девелоперам большую свободу.
Действительно, у методического документа нет юридического статуса, поскольку его параметры порой вступают в противоречие с действующими строительными правилами. В то же время ситуация постепенно меняется: государство активно пересматривает нормативы.
На уровне города подходы к проектированию тоже меняются. По словам главного архитектора Екатеринбурга Андрея Молокова, рекомендации стандарта учитываются в некоторых проектах, но их нужно адаптировать к каждой конкретной ситуации и они не должны быть жесткими.
Например, мастер-девелопер «Солнечного» изначально запроектировал район по стандарту «Дом.РФ» (тогда еще не сформулированному). Однако в прошлом году пересмотрел развитие территории, отказавшись от однообразных кварталов в пользу разнообразия.
Молоков добавил, что хорошим фильтром для апробации новых принципов может стать градостроительный совет, где собираются специалисты различных направлений деятельности и могут высказывать свое мнение, опираясь на собственный опыт.
Кроме того, претерпели изменения местные нормативы в части требований к парковочным пространствам. При застройке районов, где есть трамвай, метро или городская электричка, можно обустраивать меньшее количество парковочных мест.
Застройщики, которые участвовали в круглом столе, ответили, что комфортная городская среда — это хорошо, но есть и вопрос рентабельности. В первую очередь инвесторы возводят жилье, которое должно принести им прибыль. К примеру, девелоперы не видят повышенного спроса на среднеэтажные дома.
Екатерина Спирина, директор комплексного проектирования «Атомстройкомплекса»:
— Во всех последних проектах у нас 70% периметра застройки занимают корпуса базовой высотой в 7–10 этажей, а доминанты, которые обеспечивают 70% плотности, мы задвигаем вглубь квартала. Но это не создает того эффекта, на который мы рассчитывали. Во-первых, это увеличивает себестоимость проекта. Во-вторых, потребитель не оценивает. Люди голосуют рублем за квартиры в многоэтажных домах, чтобы иметь хороший вид на город.
Есть отдельные примеры, когда средняя плотность может быть экономически оправданна для девелопера. Например, в Академическом есть квартал, полностью отданный под среднеэтажное жилье. И жилье там покупают, потому что в том районе это эксклюзивное предложение.
Павел Петриченко, эксперт по недвижимости:
— Такие дома можно построить за год и в условиях проектного финансирования быстро извлекать средства с эскроу-счетов. Когда есть большие объемы строительства, можно одновременно заниматься и стометровыми зданиями, и такими среднеэтажками, где квартиры стоят дороже. Если возводить их порционно в разных локациях, то модель взлетит.
