Федеральные чиновники начали менять законодательство, чтобы распространить новые строительные правила, основанные на Стандарте комплексного развития территории. Стандарт КРТ — это свод принципов, как должны выглядеть современные жилые кварталы.
Например, в рекомендациях указана разумная плотность застройки, умеренная базовая этажность домов (в 9 этажей), доля коммерческих площадей (до 30%), высокие первые этажи и так далее. Сейчас Стандарт обязателен к исполнению при застройке федеральных земель (в аукционной документации оператор «Дом.РФ» прописывает эти требования), но факультативен при освоении любых других площадок.
При этом в каждом городе существуют регламенты прямого действия типа местных нормативов градпроектирования (МНГП), которые сейчас пересматривает мэрия Екатеринбурга, или Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Как правило, они позволяют девелоперам гораздо больше. Поэтому строители часто руководствуются ими, а не Стандартом.
Иногда Стандарт вступает в противоречие и с требованиями градостроительной документации. В этом случае «Дом.РФ» готов обсуждать с местными властями его корректировку.
Антон Финогенов, заместитель гендиректора «Фонд Дом.РФ»:
— С каждым регионом у нас есть соглашение о сотрудничестве. Если вашему девелоперскому проекту мешают нормативы, напишите нам, и мы в рабочем порядке обсудим корректировку МНГП и ПЗЗ. Если увидим большой интерес, если образуется критическая масса, то мы готовы в ручном режиме регулировать настройку местного законодательства.
Он добавил, что в городах не смогут просто так игнорировать Стандарт: хоть он и не является документом прямого влияния, но поддержан федеральным Минстроем и разослан всем губернаторам.
«Дом.РФ» сейчас точечно вносит изменения в различные устаревшие СНиПы и ГОСТы.
«Мы пошли не по пути принятия одного нормативно-правового акта, который бы могли быстро опротестовать в Минюсте, а с исправления отдельных параметров, которые конфликтуют с действующими строительными правилами», — объяснил Антон Финогенов.
В частности, речь идет о том, что функциональное назначение первых этажей станет гибче, они станут доступнее большему количеству арендаторов. Также авторы обсуждают уменьшение отступов от дошкольных и школьных территорий. Нынешние требования не позволяют делать компактные кварталы, что приводит к появлению пустых неиспользуемых пространств, необходимых только для того, чтобы вписаться в нормативы.
Еще «Дом.РФ» пытается добиться изменений, связанных с планировкой помещений: чтобы в рамках Стандарта можно было вариативнее располагать мокрые зоны: санузлы и кухни (согласно действующему жилищному регламенту запрещено размещать мокрые зоны над жилой частью).
Помимо прочего, внедрению Стандарта КРТ не способствует и рыночная ситуация. Предполагается, что построенное по Стандарту жилье станет качественнее и интерес к нему со стороны покупателей будет выше. Однако, по словам руководителя отдела перспективного проектирования «Атомстройкомплекса» Андрея Шушлебина (застройщик уже применяет эти подходы), роста спроса не происходит.
Андрей Шушлебин, глава отдела перспективного проектирования «Атомстройкомплекса»:
— Мы не замечаем, что на данном этапе для потребителей следование стандартам — это плюс. Краткосрочного эффекта — повышенного спроса или удорожания квадратного метра — мы не наблюдаем. Из-за этого архитекторам тяжелее отстаивать сдержанную этажность. Дело в том, что высотная башня обходится дешевле среднеэтажного дома на 15–20%. На данном этапе мы работаем на долгую имиджевую историю.
- По правилам «Дом.РФ», в центральных частях городов нужно модернизировать жилой фонд, благоустраивать открытые городские пространства и при возможности уплотнять застройку. Вдоль улиц необходимо делать дополнительное озеленение, из дворов — убирать машины, а на первых этажах старинных зданий — обустраивать стрит-ритейл.
- Что касается жилых проектов на окраинах, то, как правило, там строится слишком много жилья. Например, согласно Стандарту, плотность застройки в таких микрорайонах должна составлять от 8000 до 15 000 кв. метров жилья на гектар территории, а плотность населения — 300–350 человек на гектар. В Екатеринбурге плотность застройки таких территорий проходит по верхней границе, а то и превышает ее.
