Причины падения спроса на ипотеку
Опрошенные 66.RU эксперты озвучивают как минимум четыре причины такого поведения заемщиков. Однако называть падение спроса значительным не спешат — по сравнению с допандемийным 2019 годом количество заявок все равно остается высоким, а число выданных кредитов, если и сократилось, то незначительно.
1. Прошел пик выдачи
Руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков в беседе с корреспондентом 66.RU отметил, что такое поведение заемщиков логично. На осень 2020 года пришелся пик спроса на ипотеку в стране.
Михаил Хорьков, руководитель аналитической службы УПН:
— Программа льготной ипотеки спровоцировала спрос со стороны покупателей и рост цен на жилье. Дорожающие квартиры, в свою очередь, подстегнули к сделкам тех, кто находился в процессе поиска, и тех, кто только начинал задумываться. В июне 2021 года еще был взлет спроса, потому что почти до последнего момента не было четких ориентиров по льготной ипотеке. То, что программу продлят, подтвердили меньше чем за месяц. Поэтому был период, когда покупатели торопились закрыть вопрос. Это частично перераспределило сделки со второй половины года на первую. Сейчас рынок переходит в период стабилизации, поэтому новых заявок по кредитам меньше.
При этом, по словам Хорькова, рынок в Екатеринбурге достаточно активен и демонстрировал хорошие продажи с апреля по июнь, затем сделок стало чуть меньше.
Финансовый эксперт Константин Селянин добавляет, что на сегодняшний день число ипотечных заявок примерно в полтора раза выше, чем в 2019 году, да и вообще — снижение на 41% оказалось не столь существенным, как ожидалось, — эксперты прогнозировали и 60%.
2. Изменились условия льготной ипотеки
Новые условия льготной ипотеки Константин Селянин считает ключевым фактором, повлиявшим на спрос. Снижение лимита кредита с 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге и 6 млн рублей для других городов до 3 млн рублей привело к отсеву большей части заемщиков из городов-миллионников.
«Примерно от половины и более ипотечных кредитов приходилось на Москву и Санкт-Петербург, и снижение лимитов отсекло эти города от льготной ипотеки», — говорит эксперт.
Михаил Хорьков согласен, что снижение лимитов влияет на спрос, однако радикального снижения числа сделок из-за изменения программы льготной ипотеки в Свердловской области не фиксирует.
3. Выросли цены на квартиры и упали доходы
Льготная ипотека, нехватка рабочей силы, подорожание стройматериалов привели к тому, что цены на квартиры существенно выросли и стали недоступными для потенциальных покупателей.
Артем Деев, руководитель аналитического департамента AMarkets:
— При этом многие россияне справедливо решили, что низкие ставки по ипотеке не компенсируют рост цен на недвижимость, и отложили планы по кредиту. Доходы граждан при этом не успевают за растущей инфляцией. При уровне инфляции на середину октября в размере 7,8% доходы граждан по итогам года вырастут только на 3,5%, по прогнозам Росстата. Россияне в целом из-за инфляции стали больше тратить на повседневные нужды, а дорогостоящие покупки переносят на более отдаленный срок, что также стало причиной снижения спроса на ипотеку.
По оценкам Константина Селянина, жилье в разных городах России подорожало на 15–20%. И на спрос может влиять даже не столько само падение доходов, сколько его ожидание.
«Здравомыслящий заемщик вряд ли будет идти на ипотеку, если предвидит и оценивает негативно перспективу своих доходов. Никто не хочет платить несколько лет и потом остаться на улице», — отмечает аналитик.
Игорь Додонов, аналитик ФГ «ФИНАМ»:
— На мой взгляд, главным фактором снижения спроса на ипотеку является постепенное исчерпание числа качественных заемщиков. Продолжающийся рост стоимости квадратного метра при снижении предельного объема займа по льготной ипотеке сделали жилье существенно менее доступным для остальных. Так, при прочих равных, для получения ипотечного кредита теперь требуется больший первоначальный взнос, и накопить на него средства на фоне в лучшем случае стагнирующих доходов населения стало гораздо сложнее.
4. Повышение ключевой ставки
На фоне льготной ипотеки и низкой ключевой ставки в прошлом году средняя ставка по ипотеке составляла 6% и ниже. Не дожидаясь решения ЦБ (а регулятор повысил ставку сразу до 7,5%), кредитные организации начали менять условия, поднимая проценты по собственным ипотечным программам.
«В результате все виды займов (в том числе ипотечные) стали дороже. Средняя ставка по ипотеке в настоящее время близка уже к 10%», — рассказал Артем Деев.
Что будет с выдачей ипотеки дальше
Однако в самих банках статистику Национального бюро кредитных историй не подтверждают. В Сбербанке и ВТБ (крупнейшие по объему выданных ипотечных кредитов) сообщили, что объемы спроса и выданных кредитов сопоставимы с осенью 2020 года.
Пресс-служба Уральского банка Сбербанка:
— Пик спроса на ипотеку мы наблюдали в июне, и прежде всего — на кредиты с господдержкой. Вероятно, это было связано с ожиданиями, что 1 июля действие льготных программ завершится. В остальные периоды спрос на ипотеку в Сбербанке был достаточно равномерным и стабильно превышал прошлогодние показатели.
Пресс-служба ВТБ:
— Осенью мы наблюдаем в регионе традиционный сезонный рост спроса на ипотеку. В сентябре 2021 года свердловчане оформили в ВТБ порядка 900 ипотечных кредитов. Этот показатель превышает как июльский, так и августовский результаты и сопоставим с данными сентября-2020.
В ВТБ добавили, что ожидают высокий спрос на ипотеку в четвертом квартале 2021 года. «Его стимулами станут акции застройщиков и банков, льготная семейная ипотека, а также ожидания клиентов по будущему изменению стоимости кредитов на фоне роста ключевой ставки», — рассказали в пресс-службе банка.
Аналитик «ФИНАМ» Игорь Додонов также подтвердил, что по итогам года ипотека, вероятно, останется самым быстрорастущим сегментом рынка розничного кредитования в РФ. По прогнозу Центробанка, объем ипотечного портфеля российских банков в нынешнем году увеличится на 23–27%.
Сейчас в Свердловской области спрос на жилье остается высоким, добавляет руководитель аналитической службы УПН.
«Если бы спрос упал, мы бы уже сегодня увидели рост объема предложений и стабилизацию цен. Но у нас пока квартир с каждым днем на вторичном рынке все меньше, и цены продолжают расти», — рассказывает Михаил Хорьков. И только большое количество предложений от застройщиков и богатый выбор квартир любой ценовой категории на первичном рынке позволяют удерживать цены на недвижимость в Екатеринбурге «на более-менее приемлемом уровне».
