То, что в городе существуют большие проблемы с охраной культурного наследия, ни для кого не секрет. Часто памятники становятся помехой для реализации девелоперских проектов. Из-за строгого законодательства, которое не дает никаких выгод, а лишь запрещает и ограничивает, инвесторам проще не иметь со старинными особняками никаких дел.
На этом фоне государственные ведомства рапортуют о проделанной работе: с 2016 года по Екатеринбургу выдано 655 разрешений на реставрацию, утверждены 433 охранные зоны. Однако эти бумажные отчеты на прочность прогнивших несущих конструкций и сохранность объектов культурного наследия не влияют. Памятники остаются бесхозными, но зато с обременением в виде строгих охранных обязательств, и однажды либо складываются, как карточный домик, либо исчезают в огне. При внешнем воздействии или без — дело десятое.
Конечно, существуют позитивные примеры того, как бизнес находит применение историческим зданиям. Но такие случаи единичны, зависят от того, нашел ли предприниматель устойчивую экономическую модель, и являются исключениями из правил. В любых других ситуациях в отношении нерадивых собственников проводят проверки, выписывают административные протоколы и посылают дело в суд. Владельцев штрафуют, а памятник как стоял, никак не участвуя в городской жизни, так, скорее всего, и дальше будет стоять.
История с обрушением старинной купеческой усадьбы начала XX века созвучна с дискуссией, которую инициировали девелоперы. Директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин, выступая перед городской общественной палатой, предложил план спасения объектов культурного наследия. Да, заседание состоялось на прошлой неделе, но оцените, насколько те аргументы точно касаются усадьбы Ваганова. Детали могут вызывать споры, но магистральный тезис о том, что если работать с памятниками было бы выгодно, то они бы не пришли в упадок, кажется логичным.
— В Екатеринбурге расположен 851 объект культурного наследия. Из них 193 (или 24%) не эксплуатируются, руинированы или полностью утрачены. В частной собственности находится 131 объект (16%). Все остальные — на балансе города, области или в федеральном ведении.
Например, на восстановление деревянного особняка XIX века на Февральской Революции мы потратили порядка 30 млн рублей. Получается, что затраты на все объекты культурного наследия составят более 25 млрд рублей. В бюджете таких средств нет.
В Екатеринбурге работает всего одна муниципальная программа по сохранению и популяризации памятников. Согласно этому документу, за пять лет планируется отремонтировать 10 объектов (из 670).
Владение объектом культурного наследия становится очень дорогим удовольствием, его содержание в несколько раз дороже, чем содержание любого другого здания. Налоговый кодекс не предоставляет никаких льгот по деятельности, связанной с сохранением памятников, в том числе по НДС и налогу на имущество.
Ограничения в отношении памятников сегодня фактически блокируют развитие города. Согласно федеральному закону №73-ФЗ вокруг него устанавливается защитная зона радиусом 100 метров. Она отчитывается или от стены, или от границы участка. Выходит, один объект блокирует для освоения (речь может идти не только о строительстве, но и благоустройстве и перекладке сетей) территорию порядка трех гектаров. Вот мы и получаем не только руины, но и такие же объекты рядом с ним.
850 объектов заблокируют территорию больше 2600 га. И это 2600 га в центральной части города. А так как работа с такими объектами девелоперам не интересна, то мы постепенно придем к деградации центра.
В среднем затраты на разработку проекта границ зон охраны, определение предмета охраны, проведение историко-культурной экспертизы, разработку проекта приспособления объекта культурного наследия, общественные обсуждения, в случае необходимости археологические изыскания, обходятся в сумму более 5 млн рублей. Сами работы занимают от трех до пяти лет.
В пересчете на общее количество объектов культурного наследия в городе, затраты только на проектные и предпроектные работы оцениваются более чем в 5 млрд руб. При средней площади памятников 150–200 м2 расходы составляют 35–50 тыс. рублей на квадратный метр площади памятника, что в 25 раз выше затрат на проектирование нового жилого дома.
Вышеперечисленные факторы приводят к удручающему состоянию большинства памятников, следовательно, к недовольству горожан. Мы предлагаем выйти в региональное Заксобрание и обратиться к губернатору с предложением внести поправки в федеральный закон.
Во-первых, передать на уровень субъекта полномочия по проведению археологических исследований, исключению из реестра объектов культурного наследия муниципального и регионального значения, которые, например, уже утрачены.
Во-вторых, передать частным компаниям полномочия по проведению историко-культурной экспертизы. Сейчас такие проекты могут разрабатывать только 600 аккредитованных экспертов на всю страну, но круг специалистов несоизмеримо больше. Фактически вся стройка жилья производится по экспертизам негосударственных фирм.
В-третьих, установить нулевую ставку НДС по операциям, связанным с реализацией объектов культурного наследия и получением доходов от них.
В-четвертых, уменьшить размеры защитных зон памятников: 15 метров для населенных пунктов, 30 метров — вне населенных пунктов (сейчас — 100 и 200 метров соответственно). Как показывает практика, таких параметров вполне достаточно.
В-пятых, внести понижающие коэффициенты до 99% при определении кадастровой стоимости участков под объектами культурного наследия. Сейчас земля стоит наравне с участками под коммерческое использование, но в отношении нее действуют жесткие ограничения.
Кроме того, мы вышли с предложением к главе Екатеринбурга разработать программу приватизации памятников и предусмотреть в ней меры стимулирующего характера для инвесторов. Это может быть продажа памятника за 1 рубль, но с условием восстановления здания за счет покупателя, или проведение земельных аукционов под жилищное строительство с обременением в виде старинных особняков, которыми нужно заняться.
