Что покупают
Наиболее востребованными среди покупателей остаются студии. Каждая четвертая сделка на первичном рынке в январе–августе совершается с квартирой до 20 м2. А, к примеру, у одного екатеринбургского девелопера продажи таких помещений в общей структуре превышают 60%.
Показательно, что больше половины из тех, кто приобрел жилье в Екатеринбурге в этом году, уложились в три миллиона рублей (неудивительно, ведь это лимит для получения льготной ипотеки).
В целом, несмотря на то, что эффект льготной ипотеки перестал действовать и сейчас она работает лишь на поддержание спроса, времена для девелоперов остаются хорошими. Сервис ЦИАН по просьбе 66.RU подсчитал, что средний срок нахождения объявления в базе данных составляет 44 дня. Да, это не всегда равно сроку экспозиции, но позволяет судить о тенденции. Например, в 2020 году показатель превышал 50 дней, а в 2019-м — 60.
При этом любопытно, что 34% площадей в строящихся домах не распроданы, а еще 28% — даже не выставлены на продажу. Об этим — ниже.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Почему не покупают
По словам руководителя аналитической службы УПН Михаила Хорькова, в том, что статус «продано» имеет всего 38% строящейся жилплощади, нет ничего удивительного. Из-за ажиотажного спроса в прошлом году строительные компании постарались вывести на рынок как можно больше проектов.
Кроме того, существует временной люфт между тем, когда застройщик получает разрешение на строительство (при этом он может приступить к работам не сразу), и тем, когда он открывает продажи.
«Как правило, компании начинают реализовывать квартиры на стадии котлована. Кто-то даже позже», — говорит Хорьков.
Сложности у инвесторов начинаются, если жилой комплекс сдан в эксплуатацию, а часть жилья — не продана. Это означает, что такая недвижимость — неликвидная. По данным ЦИАН, на 2021 год у застройщиков остается около 8–10% нереализованных лотов в домах, которые получили разрешение на ввод. До ажиотажного спроса на фоне льготной ипотеки остатки девелоперов составляли 15–20%.
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— Среди непроданных остатков традиционно выше доля трехкомнатных и многокомнатных квартир. На них приходится более трети от числа таких лотов. При этом доля помещений с тремя или более комнатами на рынке новостроек Екатеринбурга составляет 14%.
Также фиксируется устойчивая тенденция — чем выше класс проекта, тем больше в нем стоит ожидать нереализованных остатков, посчитали в сервисе.
Несколько лет назад распространенным явлением был технический выкуп недвижимости, что позволяло замаскировать низкие темпы продаж.
При реформировании долевки девелоперы всяческими способами старались оттянуть переход на проектное финансирование, чтобы продолжить привлекать деньги дольщиков. Была одна лазейка, которой часто пользовались застройщики. Дело в том, что проекты, распроданные минимум на 10%, строились по старым и понятным правилам, поэтому застройщики создавали юрлица и массово покупали квартиры у самих себя.
Сейчас такая схема потеряла смысл. Банки на старте полностью кредитуют стройку. Поэтому в общем объеме продажи юрлицам, по оценкам Михаила Хорькова, снизились до 2%.
Почему не продают
Ситуации, когда на строящемся объекте создается искусственный дефицит и когда на сайте жилого комплекса или в агрегаторе доступна небольшая часть жилых площадей, — распространенный прием у отделов продаж. Риелторы подтверждают, что «поймать» полный лист квартир за редким исключением не удастся.
Как правило, статус «купленных» или «забронированных» имеют квартиры с удачной планировкой, хорошим видом из окна и вроде бы низкими ценами. Но не все так однозначно.
Пространство для маневра и вариативность при разработке стратегий продаж связаны отчасти с переходом на систему эскроу-счетов, а отчасти с факторами, влияющими на себестоимость стройки.
Павел Репин, риелтор:
— У застройщиков нет необходимости продавать все и сразу. Они должны пополнять кубышку на согласованный с банком объем денег, чтобы снизить кредитную ставку. А когда в историю вмешался фактор удорожания стройматериалов, многие компании посчитали, что на фоне инфошума можно поднять цены. И иногда действительно выгоднее недовыполнить план продаж и получить чуть большую ставку, но зато попридержать квартиры и реализовать их дороже.
Есть и другие объяснения.
Во-первых, застройщик не заинтересован выводить на рынок все квартиры одномоментно. Выброшенная тестовая партия позволяет оценить спрос, чтобы потом, если что, скорректировать (чего уж кривить душой — поднять) цены.
Во-вторых, застройщик может зарезервировать лучшие жилплощади и выставить их в последний момент, когда стоимость квадратного метра достигнет пика.
Простая иллюстрация: студия 19,1 м2 в строящимся корпусе одного из жилых комплексов стоит 1,92 млн рублей, точно такая же в сданном — 2,19 млн; «двушка» в другом доме на стадии строительства — 3 млн, в соседнем возведенном — 3,5 млн.
В-третьих, отделы продаж понимают в маркетинге, покупательской психологии и прекрасно сознают, что единомоментный вывод большого объема жилья не способствует желанному ажиотажу. К примеру, в Екатеринбурге многие девелоперы показывают на сайте и в буклетах только 2–4 этажа. И у многих складывается ошибочное представление, что осталось мало квартир нужной планировки и метража и поэтому следует быстрее бежать за ипотекой.
В-четвертых, компания может оставить себе жилфонд, например, под отселение частного сектора и обменять его на дом, чтобы его потом снести, построить выше, распродать и заработать. Или по договоренностям передать жилье обманутым дольщикам.
