«Реновация запустит снос пятиэтажек? Полная чушь!» Колонка застройщика
Реновация старых кварталов — одна из самых обсуждаемых тем в профессиональном сообществе. На этой неделе Заксобрание приняло областной закон, распределяющий полномочия между областными и муниципальными властями. Самое интересное — выбор площадок под комплексное развитие, аукционы на застройку и расселение — еще впереди.
Как бы парадоксально это ни звучало, но документ в нынешнем виде не устраивает самих девелоперов, в интересах которых вроде бы это все затевалось. Известный екатеринбургский строитель откровенно, но на условиях анонимности рассказал 66.RU, почему, на его взгляд, реновация мало что изменит.
— Мысль о том, что вот примут закон о реновации и тогда придут алчные застройщики и сровняют с землей наши любимые хрущевки, — полная чушь! И вот почему.
Первое. Сейчас действует похожий механизм, который тоже предполагает расселение старого жилого фонда. Называется — договор на развитие застроенных территорий (РЗТ). Администрация города точно так же определяет депрессивную территорию, выставляет ее на торги, а застройщики ее покупают. После этого мы получаем право разрабатывать граддокументацию по ней. Это называется «застолбить место» или «обозначить интерес». Параллельно мы договариваемся с каждым правообладателем, собственником, жильцом о выкупе квартир. В свое время в городе проводилось по 40 аукционов РЗТ. Так что это отработанная практика (один из последних примеров РЗТ — на ВИЗе).
Но договариваться часто тяжело. Не ошибусь, если скажу, что 10–15% собственников становятся спекулянтами и вымогателями. Они хотят в 4 раза больше, чем реально стоит их квартира. С началом обсуждений закона о КРТ у нас возникли надежды, что в таких деградирующих кварталах возникнет право принудительного изъятия, но по справедливой цене. Чтобы реновация для девелоперов проходила более предсказуемо в плане сроков и затрат.
Но этого не произошло. Боюсь, что в нынешнем виде закон может разогнать спекуляцию на старте проекта. Что имеется в виду? Чтобы дом попал в зону комплексного развития, нужно согласие двух третей жильцов. Представлю гипотетическую ситуацию — я прихожу к одному из них и прошу: проголосуй, чтобы я тебя отселил. А он отвечает: плати. Или не исключаю вариант, что возникнут хитрые юристы, которые в итоге и заработают, а процесс расселения превратится в подобие предвыборной кампании.
Скорее всего, люди будут голосовать за отселение только там, где невыносимые условия жизни. Но в чем тогда смысл? Ничто не мешает государству и так признать дом аварийным, снести его и купить гражданам новое жилье. Возможно, правоприменительная практика все рассудит иначе.
Второе. Подразумевается, что КРТ и отселение депрессивных территорий должны давать какие-то бонусы девелоперам, поскольку они несут большие издержки. Можно порассуждать, какие блага он мог бы получить. Или принудительное изъятие, или меры экономического стимулирования.
Как известно, в Москве снос пятиэтажек на первом этапе программы реновации оплачивал бюджет и только потом чиновники привлекали строителей. А как это будет работать в регионах, непонятно. Будет ли область или город субсидировать стройкомплекс? Вероятно, нет. А тогда какая выгода для застройщика от этого закона, кроме легитимного права работать на этой территории?
Я сейчас фантазирую, но, к примеру, если бы власти компенсировали 20% затрат на отселение или подвели бесплатно к домам все коммуникации, то появилась бы экономическая целесообразность для сноса хрущевок. С другой стороны, вступать в договоренности с властями, особенно на длительный срок, — большой риск. Может так оказаться, что во власть придут другие люди, которые ничего не обещали, или ухудшатся бюджетные возможности.
Интересна модель в Казани. Там действует фонд, который занимается переселением граждан и высвобождением площадок под стройку. Лоты выставляют на аукцион, где за них торгуются девелоперы. Разницу между затратами на отселение и суммой продажи покрывает республиканское правительство. Если в регионе есть возможность выкупать старую недвижимость, условно, на миллиард рублей в год, то земля ровно на такую сумму и вовлекается в оборот. Такие механизмы наиболее жизнеспособны, но у нас они, к сожалению, не рассматриваются.
Мне кажется, власти должны проявить политическую волю, взять на себя ответственность и разделить с застройщиками издержки. Если бы по программе реновации из бюджета выделялось по два миллиарда рублей в год, то за 10 лет это вошло бы в систему и мы могли бы расселять 5–10% многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения (хрущевки ранних серий). Тогда за 20 лет можно было бы решить проблему старого жилого фонда. Без экономических стимулов я слабо в это верю. Если бы так могли, то снесли бы пятиэтажки давно, без всякого закона.
Теперь про тезис, что вместо снесенных уютных хрущевок построят человейники на 30 этажей. Может, и так. С одной стороны, действительно этажность дома зависит от затрат, которые нужно окупить. Чем больше квартир нужно выкупать — тем выше новостройка. С другой — очень многое зависит от места, сколько жилья позволяет строить участок, будет ли на него спрос. А качественный получается проект или нет — зависит от архитектора и застройщика. Плюс важна позиция власти.
Большая мечта — отбирать проекты на конкурсной основе. Чтобы вместо старого жилья появлялась достойная застройка. Как этого добиться? Только путем открытого обсуждения архитектуры, которое в разы уменьшит вероятность того, что построят что-то уродливое. Точно так же прозрачным должен быть процесс при согласовании архитектурно-градостроительного облика здания и при рассмотрении проекта на Градсовете.
Я сомневаюсь, что нужно прописывать и регламентировать в аукционной документации критерии, каким должен быть новый жилой комплекс. Это сильно ограничит идеи архитекторов. К тому же люди в теории сами способны разобраться Но, увы, сегодня из-за сложной ситуации в экономике для большинства покупателей единственным критерием становится цена, когда важно только количество квадратных метров, а не место, благоустройство вокруг, качество отделки и архитектуры.
Реновация точно нужна городу. И закон нужен. Только в нем необходимо четче прописать некоторые моменты. В частности, механизм публичной сделки. Например, я хочу отселить 10 домов. Я что, должен все 10 домов обойти и в каждом убедить 2/3 собственников проголосовать «за»? Какую юридическую силу будет иметь голос, какой срок он будет действителен? А что, если человек сегодня проголосовал, а завтра передумал и отозвал свое решение?
Пока не будет более авторитарной правовой конструкции, позволяющей принудительно изымать недвижимость, если решение принято — прошло через горнило общественных обсуждений, принято думой и мэрией, города не обновить. В противном случае ничего не изменится.
