Мэрия, согласившись с доводами застройщиков, хочет внести изменения в регламентную часть: коэффициент строительного использования участков в зоне Ж-5 (многоэтажная жилая застройка) увеличили с трех до четырех. Это значит, что на каждом условном гектаре (10 000 кв. метров) разрешено будет строить 40 000 кв. метров недвижимости, а не 30 000 кв. метров, как сейчас. Другие изменения: отменяется минимальный отступ от периметра участка и увеличивается пятно застройки с 60% до 100% от площади участка.
Мэр Екатеринбурга Александр Высокинский считает, что после этого плотность увеличится незначительно — на 7–12%. Однако заместитель директора по девелопменту компании «Атомстройкомплекс» Надежда Абакумова объясняет, что и этого не произойдет. В посте на Facebook она привела свои аргументы. С разрешения автора мы публикуем ее текст с незначительными правками.
— Все СМИ пишут про «принятие решения об уплотнении застройки». Сам посыл неверный и следующие за ним выводы — тем более.
Итак. Единственный документ, который регулирует плотность застройки в городе, — это «Нормативы градостроительного проектирования». Они не меняются. И уже много лет у нас действуют одни параметры плотности: плотность жилищного фонда в квартале при много-/среднеэтажной застройке — 15 000 кв. метров на 1 га. Так было, и так есть.
Поэтому любые разговоры «об уплотнении» — это как минимум не совсем правда (пытаюсь подбирать мягкие эпитеты). Плотность в Екатеринбурге не повышается. И точка.
Помимо верхнего предела плотности, установленного в нормативах, есть нормы по инсоляции, которые не дают строить здания вплотную и затенять друг друга. Есть требования по пожарным проездам, нормам обеспечения площадками и т. п., и т. д. Таких косвенных ограничений десятки.
Как может застройщик (на самом деле архитектор) использовать процент заполнения земельного участка, хорошо показано на слайде ниже. Чем меньше процент использования участка — тем выше дома, чем больше процент — тем ниже застройка. Квадратные метры «размазываются» по участку более равномерно, а не задираются вверх.
| Площадь обоих земельных участков, показанных на картинке, — 0,9 га. В обоих случаях плотность застройки составляет 18 тыс. кв. метров на гектар. Только слева застроенность участка составляет 40%, справа — 10% |
Коэффициент использования земельных участков — это сложная величина. Она не на плотность опять же влияет (выше норматива 15 000 кв. метров все равно не перепрыгнуть), а на распределение зданий в пределах квартала/микрорайона/района. Чтобы один застройщик, получив под застройку 0,2 га, не выбрал на этом участке всю плотность квартала. Чтобы квартал/район развивался гармонично, а не стрелками высоток.
Для среднеэтажного жилья (до 8 этажей) этот коэффициент и так составляет 4. Для многоэтажек был 3. Сейчас их уравнивают. С точки зрения застройщика, если честно, особой разницы нет. Девелопер выжмет со своего участка в любом случае столько, сколько позволяет плотность. Это больше важно для архитекторов, которые сейчас внедряют квартальную застройку с переменной этажностью — самый правильный вектор развития застройки в городе. Компенсировать экономическую неэффективность среднеэтажных домов могут только высокоэтажные объемы, и чем больше мы урезаем их, тем меньше шансов оставляем архитекторам далее замыкать кварталы не заборами, а соразмерной человеку застройкой.
Еще раз хочу подчеркнуть: принимаемые изменения в ПЗЗ на плотность не влияют. Но дают больше возможности архитекторам для более эффективной и гармоничной застройки города.
