Пять претензий к новому Генплану. Подробности закрытой встречи мэра Высокинского с застройщиками
Накануне мэр Екатеринбурга Александр Высокинский встретился с крупнейшими застройщиками. На встрече, которая продолжалась три часа (вместо запланированных полутора), обсуждали проект Генерального плана города до 2035 года. Вопреки принятой процедуре, главный градостроительный документ выставили на всеобщее обозрение, предварительно не проконсультировавшись со специалистами — девелоперами и чиновниками из Минстроя.
Такая постановка не устроила министра строительства Михаила Волкова, который в письме к мэру (есть в распоряжении редакции 66.RU) предложил остановить обсуждения.
«Несоблюдение установленной и утвержденной последовательности может повлечь нарушение прав и законных интересов неограниченного круга всех участников градостроительной деятельности», — пишет глава Минстроя и добавляет, что после учета замечаний документ может существенно измениться, «и это может повлечь за собой возникновение социальной напряженности».
Это письмо Волкова, а также разговор застройщиков с губернатором Евгением Куйвашевым о волоките при выдаче градостроительной документации явились катализатором для начала диалога с городскими чиновниками. Вчерашнее совещание мэрии стало одним из самых представительных при Высокинском. По данным 66.RU, приглашение получили более 20 человек:
- Виктор Кривошеин («РСГ-Академическое»);
- Олег Минкин («Атомстройкомплекс»);
- Сергей Трофимов («ТЭН-Девелопмент»);
- Владимир Крицкий («ЛСР.Недвижимость — Урал»);
- Сергей Мямин («Форум-Групп»);
- Владимир Копылов («Стройтэк-Инвест»);
- Сергей Ерыпалов («УГМК-Холдинг»);
- Сергей Антонов («Брусника.Екатеринбург»);
- Виктор Иванисенко («Первостроитель»);
- Тимур Уфимцев («Синара-Девелопмент»);
- Алексей Белоусов («Эфес»);
- Кристина Денисенко («Малышева-73»);
- Александр Погончик («ЮИТ Уралстрой»);
- Валерий Малышев («Ривьера-Инвест-Екб»);
- Геннадий Черных (Prinzip);
- Борис Шварц («Виктория Инвест»);
- Иван Кузнецов («УралБилдинг»);
- Сергей Лекомцев («НКС Девелопмент»);
- Дмитрий Естехин («АСЦ Правобережный»);
- Вячеслав Трапезников («Астон»);
- Алексей Крупкин (Институт строительства и архитектуры УрФУ);
- Денис Стробыкин («Астра»);
- Евгений Мордовин («УГМК-Застройщик»).
Как сообщил 66.RU участник совещания, на встрече чувствовалось напряжение. Строители высказали опасения по поводу того, что Генплан замораживает большую часть города, а оставшиеся территории в новых условиях превращает в нерентабельные. Зоны стабилизации накладывают запрет на стройку на 1500 га города в 10 микрорайонах, в том числе на землях, которые были приобретены на аукционах. Высокинский озвучил, что такая мера поможет избежать точечной застройки.
Один из участников ответил, что в пылу борьбы с точечной застройкой под запрет могут попасть территории с ветхим и аварийным жильем, а это, по сути, запрет на развитие Екатеринбурга. «Ограничиваются права собственников земель в зонах стабилизации. Получается, что все их инвестиции волевым образом аннулируются», — сказал он.
«Это полуфабрикат». Пять претензий девелоперов к главному градостроительному документу Екатеринбурга
Поставить крест на расселении бараков может другая новелла — ограничение по этажности. Сегодня чтобы расселить людей с гектара земли, необходимо от 200 млн рублей. Обычно застройщики компенсируют эти затраты высотными домами, но в зонах отселения проект Генплана разрешает строить дома до 9 этажей. Это значит, что инвесторы потеряют интерес к реновации территорий со старым жилым фондом.
Это может привести к «барачным бунтам». В Екатеринбурге уже выходили за сохранение сквера у Драмтеатра, а свердловские врачи заставили министра здравоохранения публично объясняться из-за низких зарплат медикам. Люди, недовольные условиями жизни, увидят, что улица — единственный способ добиться желаемого, и станут охотнее выходить на акции протеста. Отметим, согласно госпрограмме, до 2025 года в Екатеринбурге должны расселить 3,58 тыс. кв. метров старого жилья (или 340 семей). С 2019 до 2025 года снести должны 65 домов, часть из которых выше трех этажей.
Параллельно мэрия приостановила выдачу градостроительной документации. По данным Минстроя, за полтора года чиновники утвердили всего четыре проекта планировки, на основании которых инвесторы получили разрешения на строительство. Для сравнения: в 2017 году городские власти согласовали 36 документов такого типа. Такая тенденция неизбежно приведет к тому, что в 2021–2022 годах объемы стройки серьезно сократятся. Тревожные сигналы можно заметить сейчас: в 2018 году областной минстрой согласовал жилые проекты на 1,85 млн кв. метров, а за неполный нынешний год — всего на 340 тыс. кв. метров.
 Фото: архив 66.RU |
|---|
Большой проблемой может стать излишняя детализация: Генплан расписывает назначение и ограничения практически по каждому земельному участку. Экономика и спрос на жилье меняются быстрее, чем можно внести изменения в документ. Потенциально это оставляет возможность для коррупции: мэрия при таком «ручном управлении» быстро проводит корректировку в Генплан для близких к новой команде застройщиков.
«Это неправильно – закладывать детализацию в такой долгосрочный документ планирования. Для этого есть среднесрочные Правила землепользования и застройки и краткосрочный проект планировки территории», — считает управляющий одной из стройфирм. Ради одного конкретного проекта никто Генплан менять не будет, придется дожидаться нескольких предложений и вносить их пакетом.
Другой собеседник рассказал, что вопросы у него вызвало разделение застройки на этапы: до 2025 года и после 2025 года. Это тоже нужно проверить с точки зрения коррупционной составляющей. При этом в мэрии не объясняют, почему следует «заморозить» какие-то территории.
«Как это обосновать: почему одним можно выходить на площадку, а вторые должны подождать. Застройщик выкупил за сотни миллионов территории ИЖС и бараки, а потом заглядывает в Генплан и видит, что ничего не может там сделать до 2026 года. Вложенные в землю инвестиции разорят своими процентами, которые составляют 3–5 млн рублей в месяц», — недоумевает знакомый строитель.
Кроме того, Генплан противоречит нормативам градостроительного проектирования в части обеспеченности мест в школах и детских садах. По нормативам (с учетом роста населения города) в школах должно быть 201 278 мест, однако городские власти планируют на 50 тыс. больше. То же самое с детскими садами (114 649 мест, а должно быть — 97 108) и кортами (общая их площадь в Генплане — 2,16 млн кв. метров, а должно быть — 723,8 тыс. кв. метров). И это может привести к необоснованным и неэффективным бюджетным тратам.
Ответы Александра Высокинского на претензии строителей мы опубликуем в эксклюзивном интервью в ближайшее время.
