Суть долевого строительства
Долевка — это когда вы покупаете квартиру, которая еще не построена. Фактически вы платите деньги за обещание застройщика, пусть и подкрепленное некоторыми документами. Поэтому к выбору строящейся квартиры нужно подходить особенно пристрастно.
Главные достоинства и риски
Плюсы:
- стоимость квартиры в строящемся доме значительно ниже, чем у готовой квартиры;
- в «первичке» коммунальные платежи, благодаря счетчикам, существенно ниже, чем в квартирах на вторичном рынке;
- первые три года не надо платить за капитальный ремонт;
- только на квартиры в новостройках действует ипотека без первоначального взноса, и такую ипотеку в России дают минимум два банка;
- планировку можно выбрать на этапе строительства — в строящемся доме больше вариантов квартир, чем на вторичном рынке;
- в новостройке — свежие системы коммуникации и внутреннее оснащение дома;
- вы сможете оформить квартиру на свой вкус и не тратить время на устранение старого ремонта, оставшегося от прежних владельцев;
- некоторые застройщики сдают квартиры с чистовой отделкой, а иногда — и с самой необходимой мебелью.
Минусы:
- придется ждать сдачи объекта от нескольких месяцев до нескольких лет и в это время тратить деньги на аренду временного жилья;
- есть риск того, что застройщик сорвет сроки сдачи или заморозит строительство;
- нужно делать полный ремонт, включая покупку бытовой техники и мебели;
- не всегда развитая инфраструктура района, если он новый или отдаленный, так как часто жилые дома воздвигают быстрее, чем социальные объекты;
- стоимость уже сданной квартиры в новостройке может ничем не отличаться от цены готовой квартиры на «вторичке» — и даже быть выше.
«Первичка» или «вторичка»? Только цифры
Чтобы понять, стоит ли ввязываться в покупку квартиры на этапе котлована, и хотя бы примерно учесть затраты, вот конкретные примеры. В них общие условия такие:
- недвижимости в собственности нет;
- первоначальный взнос по ипотеке — 20%;
- ставка ипотеки — 10%;
- срок ипотеки — 10 лет;
- срок сдачи квартиры — 3 квартал 2020 года (округляем до 12 месяцев ровно).
Считаем только непосредственные выплаты — без госпошлин, страховых полисов и прочего. Предполагаем, что застройщик не сорвет сроки сдачи. Расчеты для точности делаем через кредитный калькулятор.
Первоначальный взнос по ипотеке для «первички» составляет, как правило, 10%, в то время как для «вторички» — 20%. Но для удобства и единообразия рассчетов мы привели все к единому знаменателю — 20%.
ДЛЯ ОДНОГО ЧЕЛОВЕКА
 Фото: © 66.RU |
|---|
- Цель: однокомнатная квартира площадью 30 кв. м за 1 800 000 рублей
- Какая сумма есть: 360 000 рублей
- В кредит: 1 440 000 рублей
- Аренда временного жилья: 15 000 в месяц
- Сколько придется тратить каждый месяц, пока квартиру строят: 34 030 рублей (аренда временного жилья + ежемесячный платеж по ипотеке 19 030 рублей)
За год жизни в съемной квартире человек заплатит 180 000 рублей. Прибавляем ежемесячные выплаты по ипотеке — 228 360 рубля за 12 месяцев. Итого за год он потратит 408 360 рубля.
На первоначальный взнос уйдет 360 000 рублей (20% от стоимости квартиры).
Переплата по ипотеке с учетом ставки — 843 565 рублей.
Итого: покупка со всеми переплатами обойдется в 3 051 925 рублей.
ДЛЯ СРАВНЕНИЯ
По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), сейчас квадратный метр на вторичном рынке стоит примерно 73 000 рублей. То есть цена готовой однушки — ориентировочно 2 200 000 рублей. Рассчитаем ее покупку при тех же стартовых условиях.
- Аренда временного жилья: не нужна
- Первоначальный взнос по ипотеке: 440 000 рублей (нужно накопить еще 80 000 рублей к имеющимся 360 000)
- В кредит: 1 760 000 рублей
- Переплата по ипотеке: 1 031 024 рублей
Итого: готовая однокомнатная квартира будет стоить 3 311 024 рублей.
ДЛЯ СЕМЕЙНОЙ ПАРЫ
 Фото: © 66.RU |
|---|
- Цель: двухкомнатная квартира площадью 56 кв. м за 2 600 000 рублей
- Какая сумма есть: 520 000 рублей
- В кредит: 2 080 000 рублей
- Аренда временного жилья: 15 000 в месяц
- Сколько придется тратить каждый месяц, пока квартиру строят: 42 487 рублей (аренда временного жилья + ежемесячный платеж по ипотеке 27 487 рублей)
За год жизни в съемной квартире семья заплатит 180 000 рублей. Плюс ежемесячные выплаты по ипотеке — 329 844 рубля за 12 месяцев. Итого за год ожидания сдачи объекта пара потратит 509 844 рубля.
Первоначальный взнос по ипотеке — 520 000 рублей (20% от стоимости квартиры).
Переплата — 1 200 000 рублей.
Итого: 4 309 844 рублей.
ДЛЯ СРАВНЕНИЯ
Готовая двухкомнатная квартира по данным УПН стоит в среднем 4 000 000 рублей. Посчитаем ее покупку.
- Аренда временного жилья: не нужна
- Первоначальный взнос по ипотеке: 800 000 рублей (нужно накопить еще 280 000 рублей к имеющимся 520 000)
- В кредит: 3 200 000 рублей
- Переплата по ипотеке: 1 874 588 рублей
Итого: покупка готовой квартиры со всеми затратами обойдется паре в 6 154 588 рублей.
ДЛЯ СЕМЬИ С РЕБЕНКОМ
 Фото: © 66.RU |
|---|
- Цель: трехкомнатная квартира площадью 81 кв. м за 4 600 000 млн рублей
- Какая сумма есть: 920 000 рублей
- В кредит: 3 680 000 рублей
- Аренда временного жилья: 20 000 в месяц
- Сколько придется тратить каждый месяц, пока квартиру строят: 68 631 рублей (аренда временного жилья 20 000 рублей + ежемесячный платеж по ипотеке 48 631 рублей)
За год жизни в съемной квартире семья заплатит 240 000 рублей. Добавляем ежемесячные выплаты по ипотеке — 583 572 рубля за 12 месяцев. Получается, пока семья ждет сдачи квартиры, она потратит 823 572 рубля.
Первоначальный взнос составит 920 000 рублей (20% от стоимости квартиры).
Переплата по ипотеке — 2 100 000 рублей.
Итого: 7 523 572 рублей.
ДЛЯ СРАВНЕНИЯ
Готовая трехкомнатная квартира, если опираться на данные УПН, стоит в среднем 6 000 000 рублей. Посчитаем ее покупку.
- Аренда временного жилья: не нужна
- Первоначальный взнос по ипотеке: 1 200 000 рублей (нужно накопить еще 280 000 рублей к имеющимся 920 000)
- В кредит: 4 800 000 рублей
- Переплата по ипотеке: 2 800 000 рублей
Итого: покупка готовой квартиры со всеми затратами обойдется в 9 040 000 рублей.
Что важно знать
Застройщик, который задержал сдачу дома, обязан компенсировать вам затраты на временное жилье за время задержки.
Если срок сдачи срывается, согласно закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан письменно уведомить вас об этом. Не позже чем за два месяца до указанного в договоре срока сдачи. Также компания обязана предложить вам подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи.
Если девелопер не выполняет свои обязанности, потребовать компенсацию аренды временного жилья можно по такому алгоритму:
- Написать застройщику претензию с требованием возместить убытки.
- Приложить к претензии копию договора аренды и документы об оплате (платежные поручения, расписки и другое).
- На всякий случай приготовить доказательства того, что у вас нет другого жилья в пользовании или собственности.
- Вручить претензию под роспись на вашем экземпляре или отправить ее в компанию заказным письмом с уведомлением.
- Сохранить ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении, квитанцию об отправке и почтовое уведомление.
- Если застройщик проигнорировал претензию, обращайтесь в суд с иском о защите прав потребителя.
- В суд вы можете направить и требование компенсации морального ущерба и штрафа по ч. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.
