В летние месяцы 2019 года ажиотажного спроса на новые квартиры Екатеринбурге не наблюдается. Объясняется это несколькими причинами. Во-первых, сезонный спад спроса, связанный с отпусками потенциальных покупателей. Во-вторых, общее снижение покупательской способности: доходы населения падают пятый год подряд.
В качестве еще одной причины эксперты указывают ипотечные ожидания покупателей. Аналитик УПН Михаил Хорьков отмечает, что сегодня ставка по ипотеке превышает прошлогодние значения. Однако в ближайшее время она может упасть:
Михаил Хорьков, аналитик Уральской палаты недвижимости:
— В августе 2019-го в экономике фиксируется дефляция. Это должно привести к снижению ключевой ставки уже в сентябре (до 7%) и увеличивает вероятность дальнейшего снижения к концу года. Если это произойдет, будут созданы все условия для последовательного снижения ипотечных ставок к минимальным уровням прошлого года. Поэтому сегодня многие покупатели заняли выжидательную позицию и вернутся на рынок, когда средняя ставка по ипотеке будет на уровне 9% и ниже.
Несмотря на пассивность покупателей, в Екатеринбурге есть ряд объектов, спрос на которые остается стабильным. К ним можно отнести и малоэтажные кварталы на Широкой речке.
Руслан Музафаров, коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале:
— Покупателям «Мичуринский» нравится. Даже сейчас, в летний спад спроса, мы только лишь за июль продали 100 квартир в новой очереди микрорайона.
Риелторы отмечают несколько причин популярности «Мичуринского».
1. Малоэтажность
| В первой очереди «Мичуринского» возводили 3- и 4-этажные дома. Сейчас максимум — пятиэтажки. |
«При такой невысокой застройке нет ощущения «человейника» — дышится легче, соседей знаешь», — отмечают жители микрорайона.
Застройщик «Мичуринского» называет и другие преимущества малоэтажности.
Руслан Музафаров:
— Малоэтажное жилье — это своеобразный компромисс между индивидуальным домом и многоквартирным. Переехать в свой дом не каждый готов. Как ни крути, такое жилье требует постоянных затрат: вода зимой перемерзла, дорожки замело — ты все эти проблемы решаешь сам. В малоэтажках все проблемы с домом берет на себя УК, при этом гарантийные обязательства несет застройщик. А еще свежий воздух, лес и водоем рядом — тишина и покой гарантированы.
2. Экологичность
Квартиры в «Мичуринском» покупают главным образом семьи с детьми. Молодые родители готовы на 10–15 минут дольше добираться до работы, зато дети будут дышать чистым воздухом. А то, что он действительно чистый, подтверждают экологи.
Осенью прошло года Greenpeace опубликовала итоги исследования качества воздуха в российских городах-миллионниках. В Екатеринбурге отобрали 28 проб в разных районах. «Мичуринский» также попал в исследование.
Александр Купцов, исполнительный директор ООО «Санитарно-гигиеническая компания»:
— По многим показателям содержание вредных веществ в атмосферном воздухе «Мичуринского» ниже диапазона определения современными приборами. К примеру, диоксид азота в 10 раз ниже нормы. Оксид углерода практически в два раза ниже. То же самое касается диоксида серы, керосина, углеводородов нефти. Бензапирен, который считается одним из токсичных веществ с канцерогенным эффектом, практически не фиксируется.
Благополучной экообстановке «Мичуринский» обязан розе ветров. «Дома микрорайона расположены с западной стороны, и чистый воздух сюда идет с лесного массива. Воздушные массы из центра города движутся в другую сторону — на Уралмаш и в Пионерский», — поясняет Александр Купцов.
| Скептики, говоря о «Мичуринском», обязательно упомянут Широкореченский полигон ТБО: мол, еще недавно сюда свозили отходы со всего Екатеринбурга. Однако полигон уже несколько лет закрыт, сегодня здесь ведутся рекультивационные работы. Да и от микрорайона его отделяет широкая полоса леса. |
3. Скорость строительства
Этот критерий — один из самых значимых для сегодняшнего покупателя. «Люди хотят купить квартиру и вселиться максимально быстро — это особенности сознания потребителей ХХI века. Но покупку готового жилья не все могут себе позволить: все-таки, чем ближе срок сдачи, тем дороже стоит квадратный метр. В «Мичуринском» ждать новой квартиры недолго», — поясняют эксперты.
| На строительство такой пятиэтажки площадью более 12 тыс. кв. м у «Группы ЛСР» уходит 11 месяцев. Квартиры новоселы получают уже с отделкой. |
4. Цена
Вопрос стоимости остается одним из главных при покупке жилья.
«Стоимость квадратного метра в Екатеринбурге и Свердловской области за последние год – полтора выросла на 5–15%. В ряде городов цены вышли на тот уровень, который является заградительным для многих семей», — отмечает Михаил Хорьков.
Широкая речка в целом и «Мичуринский» в частности отличаются от других районов города. Эксперты портала о недвижимости N1 подсчитали, что здесь с 2017 года цены снизились на 6% — до 3,3 млн руб. за средний объект.
Эксперты объясняют снижение тем, что район начали массово застраивать: сегодня здесь возводят жилые комплексы все крупные девелоперы города.
| Если Широкую речку застраивают весьма интенсивно, то в «Мичуринском» работает один застройщик, который четко придерживается концепции: малоэтажное жилье, закрытые дворы, безопасные современные детские площадки. |
5. Продуманность застройки
«Мичуринский» — один из проектов, который возводился с нуля, по принципу green field. Застройщик заранее продумал квартальную застройку: каждый двор закрыт, в нем оборудованы детские площадки.
| Жители домов и сами обустраивают дворы: разбивают цветники, высаживают деревья. Сказывается еще одно преимущество малоэтажности: когда соседей мало, с ними легче договориться. |
Поскольку строительство начинали на пустыре, застройщик сразу предусмотрел участки для инфраструктурных объектов. Один из них уже построили — это образовательный центр, в котором совмещены школа и детский сад. Второй такой центр, только больше и с бассейном, появится через дорогу, в ЖК «Меридиан».
«Раньше люди еще думали: да, малоэтажки, хорошо, да, дворы закрытые, но где ребенок будет учиться? Теперь же этот вопрос решен, и сразу в район потянулись новые семьи», — рассказывает Ксения, которая несколько лет живет в «Мичуринском».
На отдельном участке построили наземный многоуровневый паркинг, идет строительство трех магазинов, оздоровительного центра, во второй очереди запроектировали еще один детский сад. Об общественных пространствах тоже подумали: в первой очереди застройщик разбил уютный парк, во второй — обещает построить пешеходную аллею вдоль озера.
| Пешеходные дорожки проходят около каждого дома. Можно гулять, можно пообщаться, сидя на скамейках, — они установлены вдоль дорожек. |
Единственный минус «Мичуринского», который отмечают риелторы, — отдаленность от центра. Однако сами жители микрорайона не считают это большим недостатком. «Конечно, в час пик приходится сложно. Но если выезжать чуть раньше, чем все двинутся на работу или обратно, дорога до центра и домой займет 20–30 минут. От Химмаша, по-моему, ехать дальше», — рассказывает Елизавета, жительница «Мичуринского». Рядом с жилым кварталом располагается выезд на ЕКАД, что, конечно, является неоспоримым преимуществом «Мичуринского» перед тем же Академическим.
В скором будущем в микрорайоне Широкая речка появятся новые дороги, тогда вопрос с [не]доступностью «Мичуринского» отпадет. По генплану, здесь пройдут магистральные улицы: Верхнеуфалейская, Ландау, Ручейная и другие. А главной осью масштабного планировочного района станет улица Евгения Савкова. Она также примет на себя нагрузку нынешней Суходольской, которая станет внутриквартальным проездом. Уже в этом году введут в строй участок улицы Верхнеуфалейской, которая соединит Широкую речку с Академическим.
