С 1 июля 2019 года в России изменилась схема финансирования долевого строительства. Поправки в закон обязали покупателей заключать сделки по новостройкам через специальные счета эскроу. Для застройщиков, по сути, эскроу — это беспроцентный депозит в банке, деньги на котором замораживаются до ввода дома в эксплуатацию. Чтобы возместить поток денег, компании переходят на проектное финансирование.
Однако сегодня по новым правилам строится меньше жилья. Законодатель разрешил девелоперам использовать старую схему финансирования, если степень готовности объекта превышает 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%. За счет запуска новых комплексов доля новостроек с эскроу-счетами будет дальше увеличиваться.
В Свердловской области подготовку к переходу на проектное финансирование начали в апреле, когда при областном минстрое создали межведомственную комиссию, которая должна «выявить проблемные точки и разобрать каждый случай отдельно». Что из этого вышло и сколько проектов вынужденно сменит инвесторов, станет понятно до конца года.
 Фото: Настя Кеда, для 66.RU |
|---|
Еще на старте реформы было ясно, что не всем девелоперам удастся получить займы под новые проекты. Для банков сдерживающими для выдачи кредита являются три фактора:
- Плохая деловая репутация застройщика.
- Отсутствие обеспечения залога — земли или недвижимости.
- Низкая маржинальность проекта.
В ЦБ говорят, что банковская отрасль практически готова к постепенному переходу на проектное финансирование. Тезис подтверждает запас капитала банков, который серьезно превышает цифру в 6,4 трлн рублей, заложенную в паспорт национального проекта «Жилье и городская среда».
Ольга Полякова, зампред Банка России:
— Основной бизнес банков — выдавать кредиты, и неважно, кто заемщик. Строительная реформа для них ничего принципиально не меняет. А вот застройщикам нужно стать прозрачными и нарастить новые компетенции. Из примерно 5000 застройщиков только 1/5 часть постоянно кредитуется. Это говорит о том, сколько компаний умеют разговаривать с банками на одном языке и правильно оформлять документы.
Эксперты, опрошенные 66.RU, соглашаются, что строительным организациям важно наладить диалог с банками, иначе в этой сфере делать больше нечего.
Александр Матофаев, директор компании Aleka Group:
— Сам факт изменения законодательства и активного участия банка в строительной деятельности привел к тому, что застройщик должен стать максимально прозрачным для финансовой структуры, в первую очередь для банка.
Понимая это, компании меняют свою структуру. Например, «УГМК-Застройщик», который возводит жилой комплекс «Нагорный» на пересечении улиц Татищева и Токарей, принимает в штат юристов и экономистов. Они должны разработать финансовые модели.
Евгений Мордовин, руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик»:
— Происходит укрупнение компании. Если раньше основными дивизионами были отдел продаж, производственный дивизион, юридический отдел и бухгалтерия, то сейчас большое значение приобретает финансовый блок — специалисты, которые работают с банками. До реформы у нас по экономике работал один специалист, а сейчас — пять. Отчетности прибавилось.
К слову, «УГМК-Застройщик» без поправок в 214-ФЗ и так проходит аудит каждый год и входит в консолидированный отчет УГМК-Холдинг по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО).
Движение навстречу новой группе заемщиков заметны и в банковской среде. Как рассказал зампред правления Сбербанка Анатолий Попов, компания в ожидании роста заявок на проектное финансирование нарастила команду андеррайтеров на 140 человек — до 553 сотрудников по всем регионам. «Это позволяет иметь в штате экспертов, которые помогают оценить готовность объектов, систему управления, опыт, чтобы более точно предсказывать экономику проекта и контролировать ход работ», — отметил банкир.
 Фото: официальная документация проекта |
|---|
| Второй дом ЖК «Нагорный» начнут возводить в III квартале 2019 года и продавать его будут через счета эскроу. К этому моменту, надеется Евгений Мордовин, банки отработают схемы партнерства с застройщиками. |
Кроме того, в положении № 590 Банка России, которое систематизирует кредитные риски, для застройщиков и строительных проектов появились послабления.
Ольга Полякова:
— Здесь нужно говорить о балансе рисков, которые мы обязаны соблюсти. Нам очень бы не хотелось, чтобы проблемы строительного сектора перетекли на балансы банков. Этот документ позволяет адекватно оценивать риски, при этом давая разумные послабления.
Банкам предстоит не только пропустить через себя в виде кредитования весь годовой оборот в стройке — 3,7 трлн рублей, но и нести ответственность за каждую копейку. В случае чего они останутся один на один с девелопером.
Дольщики смогут вернуть деньги с эскроу-счетов в трех случаях:
- Когда девелопер будет признан банкротом и в отношении него откроется конкурсное производство.
- Если арбитражный суд примет решение о ликвидации застройщика как юридического лица.
- Когда девелопер не исполняет обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок.
Если банкротом будет признан сам уполномоченный банк, то заработает система страхования вкладов. Государство вернет с замороженного счета до 10 млн рублей.
По мнению Александра Матофаева, из-за того, что кредитные организации получат контроль над всеми финансовыми потоками в стройке, они де-факто мутируют в застройщиков, а девелоперы на своих проектах станут выполнять работу генподрядчика. «С точки зрения государственного регулирования сферы, такая трансформация — скорее, плюс», — заключает эксперт, добавляя, что маржа, характерная для стройкомплекса, естественным образом уменьшится.
На рентабельность стройки определяющее влияние окажет размер кредитной ставки. На рынке наиболее реальной считают цифру в 7% и ее снижение — пропорционально оформленным ДДУ.
Виктор Кривошеин, гендиректор «РСГ-Академическое»:
— Какую бы ставку ни желали видеть застройщики, определять ее будут банки. Инструменты влияния на банковскую сферу есть у власти. Надеюсь, при необходимости они будут задействованы, чтобы выполнить поставленную президентом задачу — строить по 120 млн кв. метров жилья в год.
Еще год строители поработают на имеющихся резервах — проектах, которые реализовываются по старым правилам. Параллельно участники адаптируются под новые стандарты, а сами требования под воздействием рыночных условий, возможно, видоизменятся. Но пока представляется, что мелким и средним застройщикам в новых условиях будет тяжело.
Евгений Мордовин:
— Раньше любой предприниматель мечтал договориться с местной администрацией о землеотводе. Сейчас приоритет смещается на качество работы девелопера. Земля — это, конечно, важно, но если у тебя неправильно выстроена финансовая модель и мутная отчетность, то тебе просто перекроют доступ к займам.
И тогда эти компании либо разорятся, либо распродадут весь земельный банк и будут специализироваться на генподрядах. О том, как эволюционирует строительный рынок после принятия новых правил, читайте в следующей серии нашего спецпроекта через две недели.
- Спецпроект посвящен трансформациям рынка недвижимости, которые грядут из-за реформы долевого строительства. В каждой публикации журналисты 66.RU рассматривают и обсуждают со строителями, чиновниками и банкирами актуальную проблему или аспект в отрасли.
