В начале года правительство приняло национальный проект «Жилье и городская среда», главная цель которого — увеличение объемов жилищного строительства. К 2024 году они должны вырасти в полтора раза — до 120 млн м2. Предполагается, что позволить себе новую квартиру смогут больше российских семей, чем сейчас. Ключевая роль в этом — ипотека под 8% годовых, которые обещают чиновники.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
Не секрет, что мощным стимулом для жилищного строительства является дешевая ипотека. Для массового покупателя это более определяющий фактор улучшить жилищные условия, чем стоимость квадратного метра.
Евгений Мордовин, руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик»:
— В последние годы ставки по ипотеке планомерно снижаются. Есть случаи, когда ссуды выдаются под 7,5%. В кризис продаж не было совсем. Люди тогда не понимали, как можно брать ипотеку на 30 лет под 21% и каждые пять лет отдавать банкам стоимость квартиры. Это невозможно!
Спустя три года после «черного вторника» в конце 2014 года, когда Банк России резко поднял ключевую ставку, что фактически остановило покупку жилья в кредит, ситуация развернулась. 2018 год стал рекордным: за год было выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн рублей (+50% к 2017 году). По состоянию на первый квартал 2019 года совокупный объем ипотечного портфеля достиг 7,4 трлн рублей (это на 22% больше, чем годом ранее), а средняя ставка по выданным кредитам — 10,17%.
Переход на эскроу-счета дает +15% к стоимости квартиры, однако снижение ипотеки перекрывает это удорожание, делится расчетами с журналистом 66.RU Евгений Мордовин. Если сегодня покупатель берет в ипотеку три миллиона рублей по ставке 12%, то в год он платит 360 тыс. рублей процентов, в месяц — 30 тыс. рублей. При целевой ставке в 8% ипотечный платеж, без учета основного долга, снижается на 30% — до 240 тыс. рублей в год и 20 тыс. рублей в месяц.
По словам главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, ставки по ипотеке стабилизировались и дальше будут поддерживать строительный рынок. Хороший объем предложения в свою очередь позволит удержать цены.
Михаил Хорьков, аналитик УПН:
— Можно рассчитывать, что ипотека будет поддерживать рынок во второй половине года, и это позволит избежать стагнации. В первом полугодии рынок начал ощущать недостаток ипотечных денег, к которому привык в прошлом году. Несмотря на то, что пока это некритично, обозначилась тенденция, что активный рост сменился стабилизацией.
В июне совет директоров Банка России впервые с марта 2018 года снизил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 7,5%. Тогда же председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила о вероятности еще двух снижений до конца года при отсутствии «негативных сюрпризов». В следующий раз регулятор рассмотрит возможность опустить ставку 26 июля.
 Фото: Анна Коваленко, 66.RU |
|---|
На фоне этих ожиданий банкиры предсказуемо призывают «покупать квартиру сейчас, не откладывая на потом». Логика такая: ставки по ипотеке держатся на стабильно низком уровне, а вот цены на жилье в Екатеринбурге потихоньку поползли вверх, и разворота этой тенденции в ближайшем будущем не предвидится.
При планировании сроков ипотечного кредитования эксперты советуют обратить внимание на сумму, которую заемщик хочет получить, и сумму, которую он готов каждый месяц выплачивать банку. Из этих двух показателей складывается срок кредита. Банки по-разному оценивают платежеспособность клиента, но большинство из них придерживается принципа, что совокупные займы не должны превышать трети от его дохода.
В Екатеринбурге девелоперы привлекают покупателей разными инструментами приобретения нового жилья. К примеру, отделы продаж застройщиков предлагают не только ипотеку, но и рассрочку под нулевой процент, когда стоимость квартиры оплачивается по согласованному графику до момента сдачи дома, а также trade-in. На сайте компаний можно подобрать предложения аккредитованных банков и рассчитать сумму платежей.
 Фото: официальная документация проекта |
|---|
| ЖК «Нагорный» — новый проект от девелоперского подразделения УГМК на пересечении улиц Токарей и Татищева. Первую очередь строители планируют сдать во втором квартале 2020 года, вторую очередь — еще через год. |
В случае улучшения экономической ситуации в стране и снижения средних ставок всегда есть возможность рефинансировать ипотеку.
Евгений Шитиков, директор по созданию розничных продуктов УБРиР:
— Наиболее выгодно рефинансировать ипотеку, когда выплачена еще небольшая часть долга, а ставки от момента выдачи кредита изменились значительно — более 2%. В противном случае рефинансирование может оказаться невыгодным с учетом всех сопутствующих ему расходов. Другое дело, что этот инструмент можно использовать, не только чтобы снизить общую сумму долга, но и для уменьшения ежемесячного платежа, если нагрузка на ваш бюджет именно сейчас стала слишком большой. Тогда кредит можно просто растянуть по сроку, снизив ежемесячные выплаты.
Спрос на ипотеку обязательно перераспределит реформа финансирования строек, которая заработала с 1 июля. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование может создать между отдельным банком и отдельным кругом застройщиков более доверительные отношения. В этом случае кредитные организации смогут дать более привлекательные условия по ссудам. Это повлияет на конкурентную борьбу в рамках строительных проектов, но никак не коснется фундаментальных основ существования рынка.
Подробнее о том, на что еще повлияют поправки в 214-ФЗ и почему банки при новых правилах фактически превращаются в застройщиков, а застройщики — в генподрядчиков, читайте в следующей серии нашего спецпроекта через две недели.
- Проект посвящен трансформациям рынка недвижимости, которые грядут из-за реформы долевого строительства. В каждой публикации журналисты 66.RU рассматривают и обсуждают со строителями, чиновниками и банкирами актуальную проблему или аспект в отрасли.
