Новая команда мэрии разработает свежую редакцию Правил землепользования и застройки, которые определят назначение земли в городе. От решения чиновников зависит, где появятся многоэтажки, а что останется под скверы. Соответственно, правки повлекут изменение стоимости этих участков и перераспределение землеотводов. Подробнее о последствиях мы рассказывали здесь:
Спустя семь месяцев после смены управленческой команды Александр Высокинский решился подкорректировать курс градостроительной политики. Чиновники нашли формальные основания переписать ПЗЗ, которые приняли только в июне прошлого года: Правила противоречат законодательству.
Главное противоречие состоит в том, что в нынешней редакции ПЗЗ при переводе участка в другую функциональную зону могут нарушаться права собственников. Правила не учитывают, как фактически используется земля и какие здания там стоят.
Часто приводит к конфликтам установление зоны Ж-5 (многоэтажная жилая застройка) на месте частного сектора. Как происходит сейчас? Застройщики видят градостроительные планы на территорию, видят, что чиновники разрешают возводить новостройки вместо старых одноэтажек. С этими бумагами строители идут к местным жителям, чтобы поторговаться о цене и выкупить площади, и тут сталкиваются с сопротивлением.
При расселении находятся те, кто не хочет переезжать из своих домов, и это их право. Такие истории часто заканчиваются судами и принудительным выселением с компенсацией жильцам. Частный сектор так или иначе сносят.
Логику чиновников понять несложно: те справедливо отвечают, что важно повышать плотность, чтобы город не расползался на периферию, и избавляться от обветшалого жилого фонда. Новые ПЗЗ, заверяют функционеры, «обеспечат возможность сочетания фактического и планируемого использования земельных участков».
Так, в 2016–2018 годах мэрия успела переформатировать функцию обоих Цыганских поселков и квартала за Макаровским мостом. Где-то стройка уже идет, и ей ничего не угрожает. А где-то — проект находится на стадии оформления прав собственности. Те компании, которые оперативно не договорятся с владельцами помещений, скорее всего, будут вынуждены работать по новым правилам.
Что еще не так в старых ПЗЗ:
- Многие участки попадают сразу в две и более территориальные зоны. Из-за этого собственники не могут использовать землю по назначению и поставить на кадастровый учет. Непонятно тогда, что за десятки страниц правок Росреестра одобрила комиссия по городскому хозяйству в начале года и как получилось, что привести к одной терзоне 1224 участков оказалось недостаточно.
- Территориальные зоны не привязаны к конкретным территориям и не учитывают особенности местности. К примеру, зона многоэтажной застройки имеет одинаковые характеристики и в центре города, и в Академическом, хотя у этих районов разная инвестиционная привлекательность, плотность застройки, обеспеченность школами, транспортом и дорогами.
- Старые ПЗЗ не учитывают изменения в законодательстве. Градостроительный кодекс РФ уходит от принципа, что строить можно лишь на основании планировочного решения. Статья 41 разрешает обходиться без него, если проект не связан с комплексным освоением территории, изъятием, отменой красных линий, строительством или реконструкцией дорог и т. д.
В Главархитектуре анонсируют, что новые ПЗЗ будут учитывать позицию землевладельцев, что позволит снять социальную напряженность при освоении застроенных участков. Другое новшество — в документе пропишут схему обеспечения жилья социальной инфраструктурой. Что это означает и не переложат ли обязательства на плечи застройщиков, из мотивировки изменений, которая есть в распоряжении редакции 66.RU, не ясно.
Новую редакцию ПЗЗ будут готовить сотрудники Главархитектуры. На это потребуется 3-4 месяца. Ориентировочно в октябре мэрия вынесет Правила на общественное обсуждение.
