Жилая недвижимость снова стала ликвидным активом. Средняя стоимость квадратного метра жилья быстрее всего росла в новостройках Екатеринбурга. В марте 2018 года цена там повысилась на 2%, при том, что всю первую половину 2017 года рынок лихорадило: объемы продаж крупнейших застройщиков падали, а объекты замораживали.
Ксения Кручинина из аналитического центра «Инграфикон» декларирует поступательный рост цен и общее оживление на рынке недвижимости. Риелторы говорят, что для инвесторов, которые долго подбирали объект недвижимости, наступил очень удобный момент для сделки. Еще несколько месяцев застройщики будут продавать новостройки, чтобы успеть начать новые проекты.
Проблема в том, что позитивный рыночный тренд начала года связан с негативными прогнозами по рынку в целом на ближайшие три года. Текущая активность связана с вступлением в силу изменений в закон о долевом строительстве с 1 июля 2018 года — рынок инерционен, а негативные последствия уже запущены.
К застройщику теперь предъявляются новые требования. Например, он должен иметь опыт строительства многоквартирных домов не менее 3 лет. Обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации. Строительная компания не имеет доступа к средствам граждан, а все деньги (полученные при ранних продажах) до завершения строительства будут находиться только на специальном счете.
Все это — подготовка к отмене закона о долевом участии в жилищном строительстве через три года. Но пока строительные компании живут по его новой редакции и должны успеть перестроиться.
Девелоперы оказались в крайне сложной ситуации, которая усугубляется тем, что вводных о новых правилах пока слишком мало. «Это очень серьезный этап подготовки и понимания, как в новых условиях работать. Создание фонда защиты дольщиков, по сути, заменит собой страхование и не скажется кардинальным образом на ценах, а вот проектное финансирование от уполномоченных банков и новые требования к застройщику неминуемо приведут к сокращению их на рынке и росту цен», — объясняет исполнительный директор СРО «Ассоциация строителей Урала» Вера Белоус.
 Фото: © 66.RU |
|---|
По ее мнению, цены могут вырасти на 5–15% в зависимости проектов. Но корректные прогнозы, считает она, можно будет делать после того, как появится список уполномоченных банков. Коммерческий директор ГК Premier Олег Кучерук считает, что потребитель столкнется с гораздо более существенным ростом цен.
Около 70% строительства осуществляется за счет средств дольщиков, а 30% — это кредитные ресурсы. Из 100% строительного бюджета, обслуживание кредита составляет 3-4%
При средней ставке 13–15% годовых в схеме, где 100% проекта финансируется банком, стоимость обязательств за 2,5–3 года (средний срок строительства) увеличивается на 30–40%.
«Даже если ты продаешь объект на ранней стадии, деньги идут на эскроу-счет и изымаются только тогда, когда жилец получает квартиру. То есть все это время застройщик может пользоваться только кредитными ресурсами. Московские застройщики привыкли работать с маржой, исчисляемой сотнями процентов, у региональных компаний таких возможностей нет. Мы не можем работать в убыток и будем вынуждены переложить потери на покупателя. Думаю, что в течение трех лет цены на первичном рынке вырастут на 40%», — сказал Кучерук.
Самые значительные вложения необходимы на этапе возведения каркаса здания и приобретения заказного оборудования (до 55% от общей стоимости), поэтому застройщики и начинают продажи на этапе котлована. В этом случае выигрывают обе стороны: строители получают ресурсы, а покупатели — возможность приобрести квартиру по цене на 10–15% (а иногда и на 20%) меньшей, чем на этапе сдачи дома.
 Фото: eka-park.ru для 66.ru |
|---|
На этом фоне все опрошенные эксперты прогнозируют сокращение числа строительных компаний: часть покинут рынок, часть будут проданы более крупным игрокам.Однако новая модель фактически отсекает возможность получения дешевых денег в нужном объеме. А застройщик, с высокой долей вероятности, теряет покупателей, которые могли позволить себе купить квартиру только на стадии котлована, потому что это дешевле. При этом участники рынка выражают сомнения, что смогут получать бесперебойное финансирование от банка-партнера, который теперь должен контролировать «покупку каждого гвоздя».
Компании, которые намерены продолжить работу, торопятся с получением разрешений на новое строительство — на те, что были выданы до 1 июля, новые правила не распространяются. По данным Минстроя Свердловской области, с августа 2017 года по февраль этого года Минстроем было выдано 76 разрешений на строительство жилых зданий (примерно на 1,4 млн м кв.).
«Много проектов начали разрабатывать, чтобы успеть заскочить в уходящий вагон. При средней сдаче 1 млн кв. м жилья в Екатеринбурге в год, сейчас на согласовании в органах находится проектов на 5 млн кв. м. Застройщики в массе своей пытаются успеть получить разрешение на строительство, но когда они начнут строить — большой вопрос. Принудить их никто не может, так формируется резерв на пять лет», — считает Кучерук.
Цена - это всегда приемлемый баланс спроса и предложения. Он уже сейчас на пределе, несмотря на некоторое снижение. Так что выход один - прекращать строительство.
Только в отчётах на бумаге...
по мне так сейчас цены явно низкие,причина и в низких доходах населения и в том что экономят очень сильно на качестве стройматериалов,качестве работ по снипу,кидалове работяг и мигрантов