Спецпроект «Как это построено» в первую очередь предназначен тем, кто присматривает себе новое жилье. Рекламный шум, который сопровождает продажу каждой новостройки, порой мешает адекватно оценить плюсы и минусы конкретного варианта. Если местоположение и планировка — вещи более-менее наглядные, то конструктив стен, используемая технология для тепло- и звукоизоляции, инженерная инфраструктура — без соответствующей подготовки в этих вопросах разобраться сложно. Спецпроект 66.RU поможет сделать это.
Сегодня разберемся с тем, как проектируют современные жилые дома. Будем идти буквально по шагам — вслед за архитекторами.
«Приступаем к проекту, когда и проекта еще нет»
Лет 25 назад проектирование массовой застройки особой сложности не представляло: типовые фасады, типовые квартиры послужили сюжетом для новогодней классики советского кинематографа. После быстрого согласования эскиз шел в проектный институт для создания рабочего проекта: работа специалистов в основном сводилась к привязке того или иного дома на территории. В постсоветский период от типовых проектов практически отказались, но принципиально иного подхода к проектированию долгое время не появлялось. Эскизный проект умещался буквально на нескольких листах: генплан, внешний вид фасада, приблизительная планировка первого и типового этажа. Как следствие, при появившемся архитектурном многообразии качество этой архитектуры и градостроительных решений оставляло желать лучшего.
Андрей Шушлебин, архитектор, руководитель группы перспективного проектирования компании «Атомстройкомплекс»:
— Еще недавно эскизный проект чаще всего представлял собой наскоро сделанный альбом из нескольких картинок. Однако за последние годы подход значительно изменился. Теперь разработка архитектурной концепции стала, пожалуй, ключевым этапом проекта. Такие изменения связаны с тем, что сегодня мы не просто проектируем дом. Главной нашей задачей стало комплексное создание комфортной городской среды. А это задача емкая и требует большого количества интеллектуальной работы на этапе эскиза.
Сегодня эскизный проект состоит из множества томов, в которых глубоко осмысливается каждая часть архитектурной концепции, поясняет Андрей. Важно, чтобы уже на этапе эскиза возникло практически полное понимание того, что за продукт получится в итоге. Благодаря такой тактике количество недоработок и «случайных» необдуманных решений сводится к минимуму.
Впрочем, к проекту архитекторы подключаются на этапе, когда, собственно, никакого проекта нет. Он так и называется — предпроектное исследование. Его цель — оценить потенциал участка, к которому еще только присматривается девелопер, и помочь понять, перспективна ли эта покупка. При оценке учитываются интересы разных лиц: собственно застройщика — насколько строительство выгодно с коммерческой точки зрения; города — нужно ли ему здесь жилье, в каком количестве с какой инфраструктурой; потребителей — насколько комфортным получится новый объект и насколько он будет конкурентоспособным по сравнению с предложением других застройщиков.
Для проектировщиков главное на этом этапе — выяснить все возможные ограничители, на основе этого впоследствии и будет создаваться эскиз. «Каждый участок имеет целый ряд ограничений и особенностей, исходя из которых нужно оценить его перспективность и проработать возможные сценарии развития. При кажущейся простоте, предпроектное исследование — это почти научная работа с последовательно выстроенным анализом и выводами. Если подойти к этой работе легкомысленно, то можно выбрать в корне неверную стратегию развития, что в итоге может отразиться на успешности всего проекта», — рассказывает архитектор.
 Фото: 66.RU |
|---|
| На этапе исследования собирают все возможные исходные данные, на их основе выполняют аналитические схемы; анализируют мировой опыт, рассматривают возможность его использования в конкретной ситуации; обдумывают стратегии развития территории |
«Вписываем новый объект в существующие условия, соблюдая интересы всех»
Для людей, далеких от строительной отрасли, участие архитекторов в формировании концепции может показаться странным: все же зависит от маркетологов и жадности застройщика!
Андрей Шушлебин:
— Коммерческий интерес застройщика и нужды простых жителей города — это вещи не взаимоисключающие. Напротив, они дополняют друг друга. Если девелопер будет действовать исключительно с позиции экономии денег и не обеспечит проект важными для потребителя характеристиками, как раз с позиции денег он и проиграет. Застройщик заинтересован в создании эстетически привлекательной и комфортной среды обитания для будущих жителей. Именно это и станет впоследствии залогом коммерчески успешного проекта.
Поскольку создание комфортной среды — это и есть главная задача архитекторов, их решения имеют большой вес для окончательной концепции.
 Фото: архив 66.ru |
|---|
| Один из примеров — ЖК «Woods». Он расположен в районе, где только формируется новая застройка. Вокруг — панельные 5- и 9-этажки. Вроде бы разумным — и коммерчески выгодным — здесь было построить стандартное эконом-жилье без особых изысков. Но проектировщики посмотрели на местоположение: расположенный рядом необлагороженный лесной массив решили превратить в парк. В итоге более комфортную среду получат не только жители комплекса, но и соседи по микрорайону. |
На этапе разработки градостроительной и архитектурной концепции проектировщики рассматривают новый объект в контексте его окружения. «Мы всегда стремимся добиться полноценной интеграции в структуру городского пространства. А это значит, что мы не можем работать только внутри своего «пятна застройки», — такой термин использует Андрей, рассказывая об этом этапе проектирования ЖК. — Для этого мы задаем более широкие рамки, рассматривая наш участок в контексте целого района: учитываем транспортные и пешеходные связи, природные факторы, распределение коммерческих и социокультурных объектов, анализируем, по каким закономерностям выстраивается жизнь обитателей в округе».
В ряде случаев проектировщики пытаются не только вписать объект в сложившиеся условия, но и продумывают возможности преобразования самой среды, чтобы сделать ее лучше, современнее. В итоге за счет застройщика жители города получают комфортные пространства, при этом застройщик увеличивает коммерческую привлекательность собственной застройки.
 Фото: Владислав Бурнашев; 66.RU |
|---|
| Если объект надо вписать в уже существующую застройку, работы сразу становится больше: надо учесть интересы жителей нового комплекса и при этом не создать неудобств для тех, кто живет здесь давно. В идеале — сделать их жизнь еще более комфортной за счет создания дополнительных зон отдыха или зеленых массивов. |
Как будет расположен дом на участке — отдельная тема. Здесь в расчет берутся и градостроительная ситуация, и санитарные нормы. Среди наиболее значимых нормативных требований является обязательность инсоляции. В нашей стране это один из основных факторов, влияющих на конфигурацию застройки: надо таким образом расположить здания, чтобы соблюсти нормы для освещения квартир и придомовых территорий. К слову, многие девелоперы считают инсоляцию лишней, аргументируя свою позицию тем, что в Европе таких норм нет.
Андрей Шушлебин:
— Эти требования соблюдать действительно тяжело, и часто встречается мнение, что инсоляцию, как устаревшую норму, следовало бы отменить. Ведь в западных странах такого понятия вообще не существует. Однако все не так просто. Несмотря на отсутствие инсоляции, на Западе есть целый ряд других норм, которые ограничивают плотность, высотность застройки и взаимное расположение зданий друг относительно друга. Перед тем как что-то подобное отменять, нужно выработать устойчивую альтернативную систему регламентов, способных по-иному регулировать размещение зданий и их параметры.
Еще один важный аспект — формирование улиц и пешеходных связей внутри кварталов. Как объясняют архитекторы, существующая сегодня тенденция к созданию закрытых дворов очень сказалась на комфорте передвижения по городу — в худшую сторону для пешеходов.
| |
«Девелоперам, которые действительно стремятся создать комфортную городскую среду, важно расположить свои объекты таким образом, чтобы не нарушать удобства передвижения пешеходов. Для этого внутри крупных кварталов предусматривается система пешеходных связей», — поясняет Андрей. Чтобы создать их, проектировщики делят пространство застраиваемого квартала на так называемые малые квартальные блоки, организовывая между ними тротуары, аллеи или другие типы пешеходных пространств.
| Ровные прямые улицы — то, к чему стремится любой город: на них удобно ориентироваться и пешеходам, и автомобилистам. Если ограничителей в виде зданий мало, пространство получается некомфортным, рыхлым. Поэтому при проектировании ЖК из нескольких зданий более длинные дома располагают так, чтобы они в итоге формировали улицу. При этом здания не должны быть высокими — чтобы они не «давили» на человека. Так что высотные дома располагают внутри квартала. |
«Создавать индивидуальные планировки для каждого дома — плохой вариант»
Когда понятно расположение домов в жилом комплексе, их этажность, внешний вид зданий, проектировщики приступают к их внутреннему наполнению. При разработке квартирографии архитекторы ориентируются на техзадание, выданное застройщиком. Оно, в свою очередь, основано на маркетинговых исследованиях, которые проводятся по каждому конкретному участку: в них определяют социопортрет потенциальных покупателей, просчитывают, какое именно жилье будет наиболее востребованным.
Зачастую потенциальные покупатели квартир уверены, что чем менее существующая планировка похожа на то, что строили раньше, тем выше ценность жилья. Проектировщики с этим не согласны. Причина проста: если для каждого дома разрабатывать индивидуальные планировочные решения, то в квартирах может возникнуть множество непродуманных мест. Ведь некоторые недостатки планировок могут обнаружиться только в процессе эксплуатации жилья.
Большинство крупных застройщиков сегодня имеет базу наработанных планировочных решений — этакий каталог элементов, из которых конструируют квартиры в каждом следующем доме. Промахи, допущенные на предыдущем объекте, исправляются. Каждый последующий объект в итоге получается более продуманным и функциональным. «Для нас индивидуальность планировочных решений заключается не в том, чтобы каждый раз рисовать новые квартиры. Основной смысл индивидуальности – в создании планировок, подразумевающих максимально возможное количество индивидуальных жизненных сценариев. Иными словами, чтобы в одной и той же планировке могли комфортно жить и молодожены, и семьи с одним ребенком, и пенсионеры. Также планировка квартиры должна гибко адаптироваться под изменяющиеся индивидуальные потребности жителей», — объясняет Андрей Шушлебин.
 Фото: архив 66.ru |
|---|
| По данным архитекторов, в последние несколько лет требования потенциальных покупателей к квартирам изменились: если раньше ценились большие площади, то сейчас люди предпочитают приобрести меньшее количество квадратных метров, но при этом чтобы они были максимально функциональны. Актуальными стали чистовая отделка и частичная меблировка, которые еще несколько лет назад вызывали недоверие. |
От проектировщиков во многом зависят и инженерные решения, используемые в том или ином доме. И в этом плане, по словам специалистов, они всегда идут немного впереди возможностей застройщика. «Создавая проект, мы всегда стараемся предложить больше, чем на данный момент может себе позволить застройщик. Предлагаем такие варианты, которые на данном этапе по каким-то причинам не идут в реализацию: скажем, недостаточно пока опыта использования технологии или не укладывается в экономику проекта. Но застройщик понимает, что такой вариант тоже возможен, что у него есть определенные плюсы, и на следующем объекте этот вариант порой удается реализовать. Так постепенно новые объекты выходят на более высокий уровень», — отмечает Андрей.
Таких примеров множество. Десять лет назад ставить общедомовой фильтр для очистки входящей воды казалось слишком дорогим — кому надо, поставят в своей квартире. Сейчас же такие решения используются в большинстве объектов застройщика. Входные группы с холлами на первых этажах — еще один такой пример, хоть и касается не инженерии. «Раньше делали обычные подъезды, в лучшем случае — помещение для консьержа. А сейчас в каждом жилом комплексе, независимо от класса объекта, разрабатываем достаточно крупные общественные пространства с большим количеством функций. К ним относятся входные холлы, колясочные, детские комнаты, помещения для собраний и санузлы на первых этажах и многое другое», — поясняет архитектор.
«Изменения в проекте возможны, но не глобальные»
Еще один вопрос, который постоянно возникает на форумах новостроек, — изменения в проекте: «Нам застройщик обещал одни лифты, а поставил другие», «Вместо спортивной площадки сделали детскую» и прочие подобные высказывания регулярно появляются в обсуждениях.
По словам специалистов, ни один застройщик города не приступает к строительству при 100-процентно готовом проекте. Есть несколько стадий согласования: вначале эскизный проект проходит одобрение Главархитектуры, после — госэкспертизу.
Андрей Шушлебин:
— На экспертизе объект проверяют на соответствие всем параметрам по безопасности, санитарным, пожарным, конструктивным нормам. Если в течение строительства что-то меняется в этих параметрах, необходимо заново проходить экспертизу. Как правило, это приводит к существенным затратам и затягиванию сроков. Так что эти параметры стараются не менять.
Изменить планировку квартиры без согласования с покупателем тоже невозможно. Но есть ряд параметров, которые меняются уже по ходу строительства — чаще всего это касается объектов благоустройства или каких-то интерьерных вещей.
 Фото: архив 66.ru |
|---|
| Благоустройство ЖК, пожалуй, наиболее подверженный изменениям раздел проекта — поскольку выполняется непосредственно перед сдачей объекта. Зато есть возможность учесть пожелания будущих жильцов о том, как именно организовать пространство двора. «Правда, к мнению общественности тоже нужно относиться критически. Например, на Бакинских Комиссаров, застройщик на собственные средства сделал пешеходную аллею, которая в значительной степени преобразовала внешний вид улицы. Но нашлись те, кто заявил: лучше бы парковку сделали», — поделился Андрей. |
