«Любим ездить в одни города, а строим другие»: социолог и урбанист — о том, что не так в Екатеринбурге

Екатеринбургские застройщики уже начинают менять фундаментальные принципы работы на рынке. На прошедшей промышленной выставке «Иннопром» компания «Форум-групп» собрала многих именитых экспертов, чтобы вместе с ними проанализировать новые тренды в жилищном строительстве. Этот девелопер постоянно ищет новые решения — архитектурные, планировочные, инфраструктурные, поэтому обратная связь компании крайне важна.

Главная новость по теме

Интроверты, экстраверты и индивидуалисты: голландские архитекторы показали новые принципы строительства

Новую реальность, которая ждет нас буквально через год-два, нарисовали урбанисты и социологи. На стенде «Форум-групп» во время «Иннопрома» прошли лекции московского урбаниста-блогера Аркадия Гершмана и руководителя фонда «Социум» Ольги Рыбаковой.

Аркадий Гершман, урбанист:

— Тема городской среды в последнее время поднимается очень часто. На прошлой неделе от одного известного архитектора я услышал замечательную фразу: «Мы любим путешествовать в одних городах, а строим почему-то совершенно другие». Хотя ситуация меняется в лучшую сторону.

Начнем с самого главного: город должен быть един. Не должно быть разбросанных по территории жилых пространств. Не надо строить отдельные островки — это главный принцип компактного города. Все в итоге упирается в транспортную доступность. При разрозненном городе мы будем стимулировать горожан пользоваться личным транспортом.

Сравнение Красноярска и Парижа

Екатеринбургу повезло в том смысле, что это один из немногих по-настоящему компактных городов. Понятно, что в современном мегаполисе могут быть объективные природные факторы, мешающие компактности. Например, реки. Но сегодня уже никто не строит промышленную зону между двумя жилыми районами. В противном случае добираться пешком из одной точки в другую будет неприятно. Связность городской ткани также нарушает железная дорога или огромные автострады.

В Советском Союзе повсеместно строили типовые здания. Современного человека такой подход уже не устраивает. Чем выше человеческий капитал, тем выше запросы. Ему нужно не только третье место — общественное пространство, чтобы разнообразить маршрут «работа — дом», но и развлечения и социальная инфраструктура. И желательно в пешей доступности от жилья. Таким образом, районы наделяются смешанными функциями. Больше нет понятий «спальник», который пуст днем, и «рабочий центр», где нет жизни ночью.

Один из примеров современного распределения пространства — в «Солнечном». С одной стороны, микрорайон полицентричен, с другой — строго зонирован: производственные площадки сконцентрированы ближе к ЕКАД, а жилье со всех сторон окружает рекреационную зону.

У покупателей появляются новые требования к придомовой территории. Дворы должны четко принадлежать тому или иному дому, жители должны видеть эту границу. Иначе они определят участок как ничейный — а зачем ухаживать за ничейным участком? Кроме того, необходимо разделить функции: здесь детская площадка, здесь парковка, здесь пешеходная зона.

Грамотные строители больше не экономят на отделке помещений. Если в самом навороченном подъезде окажутся дешевые дверные звонки, покупатели это увидят. Мелочей тут не существует.

Ольга Рыбакова, социолог:

— Последние 15–20 лет мы меняем свое представление о том, каким должен быть город, как люди относятся к своему жилью, как они его выбирают. До конца девяностых годов застройщики строили дома из расчета, что квартиры все равно раскупят. Они работали на рынке производителя. В этом контексте я часто вспоминаю фразу Генри Форда: «Покупатель может купить машину любого цвета при условии, что она будет черной». Сейчас спрос перемещается на рынок потребителя.

За 14 лет мы провели 89 исследований по заказам девелоперов. Интересно, как менялся фокус их внимания. В начале двухтысячных их интересовали чисто конъюнктурные показатели: емкость рынка, масштабы платежеспособного спроса. Сейчас они оценивают ожидания от жилья и удовлетворенность после сделки.

Жилой комплекс «Форум-Сити» предполагает квартиры с индивидуальной планировкой. Кроме того, застройщик отсылает к градостроителям прошлого, вернув на это место торговлю.

Рынок недвижимости носит инерционный характер. То есть тенденции, которые на нем происходят, очевидно, являются разнонаправленными. С одной стороны, происходит падение спроса на первичном и вторичном рынках. Но я не могу сказать, что тренд носит всеобщий характер. Даже падение спроса дифференцировано. С чем это связано? С финансовыми проблемами населения, платежеспособное население сегодня численно сокращается. Снижается инвестиционная привлекательность недвижимости. После бума конца 2014 года люди не так активны на рынке. Не вытягивают даже снижающиеся процентные ставки по ипотеке.

С другой стороны, застройщики продолжают вводить в эксплуатацию примерно то же количество квадратных метров, что и пять лет назад.

Сегодня конкурентная борьба ведется не на поле ценовой политики. Застройщик хочет знать больше о клиентах, а кто лучше узнает аудиторию, тот построит более привлекательный объект. На первый план выходят стиль жизни, ценностные ориентиры и понимание, что такое дом для разных категорий горожан и последующее позиционирование жилого комплекса.