Федеральная антимонопольная служба признала единые правила, по которым работает часть агентств недвижимости в Екатеринбурге, нарушением закона «О защите конкуренции». Причиной проверки, которая началась в июне 2016 г., стало анонимное заявление, касающееся работы по системе эксклюзивных договоров.
Что это такое? Агентства недвижимости, входящие в УПН, не могут наброситься на продавца и заключить с ним десяток договоров на продажу или обмен одного объекта. С ним работает только один агент на принципах исключительных прав. «Эксклюзивный договор исключает возможность заключения и действия других договоров на оказание аналогичных услуг с иными членами УПН», — это стало главным аргументом комиссии при вынесении решения о нарушении антимонопольного законодательства.
В Уральской палате недвижимости отрицают возможность сговора участников. Даже в теории. «536 компаний — столько продают свои объекты через общую базу УПН — физически нигде и никогда не смогли бы договориться о том, чтобы навязать условия рынку. Это невозможно», — написал на свой страничке в Facebook вице-президент некоммерческого партнерства Эдуард Богданов.
Риелторы утверждают, что антимонопольщики проводили проверочные мероприятия с грубым нарушением закона, в деле нет весомых доказательств, а само разбирательство со стороны комиссии было односторонним и предвзятым. Споры возобновятся в зале Арбитражного суда.
Не дожидаясь новых заседаний, мы дали слово адептам и противникам эксклюзивных договоров.
В разговоре с журналистом 66.RU президент УПН Ирина Зырянова отметила, что по модели эксклюзивных договоров трудятся в цивилизованных странах, этот принцип делает рынок «вторички» прозрачнее и снижает риски покупателя, исключая «двойные лоты».
Ирина Зырянова, президент Уральской палаты недвижимости:
 |
|---|
— Прежде всего нужно сказать, что рынок достаточно объемный и места на нем хватит всем: и тем, кто работает с эксклюзивом, и тем, кто хочет работать по-другому. Тем, кто называет себя нашими оппонентами, я хочу сказать: если вы так уверены в нашей отсталости и неэффективности — сначала докажите, что вы лучше, но не на словах, а на деле. Пусть нас рассудит рынок, потребитель сам сделает свой выбор в пользу той или иной модели и проголосует рублем.
Членство в УПН не является обязательным условием работы на рынке. Хотите предложить рынку что-то новое — никто вас не ограничивает, работайте. Мы ваши подходы к оказанию риелторских услуг не разделяем, но и не критикуем публично. Соответственно, и от вас мы ожидаем симметричного — спокойного и взвешенного отношения. «Эксклюзивная» модель рынка — это не российское изобретение. Такие договоры в работе с клиентами используют риелторы США, Канады, европейских стран. Российские риелторы заимствовали эту модель у зарубежных коллег и адаптировали к отечественным реалиям.
В России действует Национальный стандарт ГОСТ Р ЕН 15733–2013 «Услуги агентов по продаже недвижимости. Требования по обеспечению услуг агентов по продаже недвижимости», который идентичен европейскому. В примечаниях к этому документу сказано: «Чтобы минимизировать разногласия, агентам по недвижимости рекомендуется заключать соглашения о монопольном представительстве». Кроме того, эксклюзивные договоры, полностью соответствующие еще и ст. 1007 ГК РФ, — это и есть рекомендованное российским национальным стандартом «соглашение о монопольном представительстве».
 |
|---|
| Динамика цен на вторичное жилье. Источник: Уральская палата недвижимости |
Преимущества «эксклюзивной» модели рынка признаны во всем мире, и главное тут — обеспечение стабильности сделок, в первую очередь так называемых обменных цепочек. Другое преимущество — обеспечение безопасности покупателей. «Эксклюзив» исключает двойные продажи, когда злоумышленники дважды продают один объект и скрываются с деньгами. Такие случаи, к сожалению, вновь стали появляться на нашем рынке.
Заявления о торможении рынка считаем сомнительными, поскольку аналитическими данными они не подтверждаются. Сравнивая рынок недвижимости Свердловской области с другими регионами, мы видим, что количество агентств недвижимости не сокращается, последовательно проводится работа по повышению качества риелторских услуг. Вряд ли это свидетельствует о деградации, скорее, это признаки перманентного эволюционного развития. Кроме того, на динамику повлияла общее экономическое состояние в стране: рынок недвижимости, в частности, тоже в затяжном кризисе. Это он замедлил процессы, а не эксклюзивный принцип работы.
Противоположного мнения придерживается агентство недвижимости «Этажи», которое в апреле прошлого года исключили из УПН. Как раз представители федеральной компании считают, что принцип эксклюзивности тормозит развитие рынка «вторички». При этом сотрудники опровергают свою причастность к старту проверок: заявление в ФАС было подано от некоего физического лица.
Алексей Осинцев, директор по развитию компании «Этажи»:
 |
|---|
— Исходя из диалогов участников рынка, фокус внимания смещен с интересов клиента. Мы никогда не выступали против эксклюзивных договоров и, как никто другой, знаем их преимущества для сторон. Наша позиция четко сформулирована и осталась неизменной: исторически сложившаяся модель эксклюзивного рынка в Екатеринбурге долгое время помогала формировать цивилизованный рынок. Спасибо участникам Уральской палаты недвижимости. При этом есть мудрое изречение: идеи, время которых пришло, не остановить.
На рынок недвижимости по всей стране уже вышли системные и ресурсные игроки из других отраслей — они не спрашивают у наших клиентов эксклюзивный договор, а просто действуют в интересах и с согласия клиента. Быстро и точно. Время свободы выбора клиентом формы отношений пришло: у заказчиков наших услуг должно быть реальное право выбора — работать по эксклюзивному договору или по договору без эксклюзивного права.
Сегодня более 50% клиентов сами выбирают эксклюзивный договор. Им комфортнее работать с одним риелтором. Другая половина выбирает продажу через несколько компаний. За год работы быстро выросло количество «неэксклюзивников», довольных своим выбором и скоростью получения результата. Конкуренция не заканчивается сегодня на моменте подписания договора — в эту секунду она только начинается до передачи квартиры по акту и переходит в постгарантийные финансовые обязательства исполнителя.
Предпринимательская деятельность каждый день строится на принятии точных и правильных решений в состоянии неопределенности. Любая опасность — это вызов. Для нас вызов — это стать конкурентными и ценными в сервисе среди Amazon, Google, Facebook. Чего будут бояться риелторы, если с их клиентами начнут работать компании из топ-200 Forbes? Что делать, чтобы быть ценным, — вопрос куда полезней.
Эксклюзивный рынок в Екатеринбурге по факту работы с «эксклюзивными» клиентами оказался просто лозунгом. Клиенты сами определяли для риелторов фактические правила работы. Просто никто не анализировал 100% базы договоров, некоторые компании допускали двойные стандарты на своих сайтах, продавая квартиры параллельно с собственниками. Рынок жил в реальности «двойных лотов» на порталах недвижимости. Для клиента такие массивы данных, как 15–20 тысяч предложений рынка, — само по себе перебор. Удобно будет работать с теми, у кого актуальность базы, аналитика, ассортимент и сервис будет полным и прозрачным, легким для выбора. Вы способны повлиять на количество ошибок во всем интернете или ограничить их появление? Если нет, то зачем из-за этого переживать?
Фото: личные страницы Ирины Зыряновой и Алексея Осинцева в социальной сети Facebook
А ценник за услугу купить-продать у ЭТИХ вообще конский...ЗА ЧТО 120 тыр то??? За эти ваши недо-услуги?
