Строительный рынок упал вдвое: что будет с ценами и качеством жилья

Пару лет назад отечественный бизнес почувствовал острую нехватку денег у клиентов. Упали обороты, упал спрос на товары и услуги, упала платежеспособность населения. Строительная отрасль, имеющая мощное лобби на самых разных уровнях власти и традиционно считающаяся системообразующей, получила мощную поддержку сверху.

Главным механизмом государственной поддержки было субсидирование ипотеки. С его помощью удалось продержать количество ипотечных сделок на приемлемом уровне в течение двух лет. Сейчас все, кто еще мог позволить себе купить квартиру в новостройке, уже сделали это, и встал вопрос о новых способах привлечения клиентов.

Однако на сегодняшний день программа поддержки ипотеки прекращена. Завершить ее позволил прогноз Центробанка и федерального Министерства финансов, согласно которому к концу 2017 года показатель индекса официальной инфляции в России должен снизиться до 4%, что позволит Центробанку уменьшить учетную ставку примерно до 7%, а коммерческим банкам — снизить ипотечную ставку до 9–9,5% годовых. «При таких условиях отпадает необходимость в дальнейшей поддержке ипотеки», — утверждает заместитель председателя некоммерческого объединения «Уральский банковский союз» Евгений Болотин.

Другое дело — мало кто из застройщиков верит в то, что уровень инфляции упадет до 4%. К тому же на объеме платежеспособного спроса это вряд ли скажется моментально. Поэтому девелоперы вынуждены искать другие пути остаться на плаву. И в части привлечения клиентов, и в направлении оптимизации расходов.

И вот мы уже видим, как строительный рынок, которому до этого не было никакого дела до клиента, поворачивается к нему лицом. Это касается и архитектуры жилья нового поколения, и его дополнительных функций, и квартирографии — всё становится более продуманным и клиентоориентированным. Потому что никак по-другому не удовлетворить тот редкий (и оттого более ценный для продавца) спрос, который еще остался на рынке.

В тему

Как принимать квартиру: 9 строительных «косяков», которые вы обязаны заметить

Людей, которые могут позволить себе ипотеку под 12–13%, остается все меньше. А у застройщиков еще огромное количество нераспроданных квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию в последние годы. Чтобы реализовать это жилье, недостаточно продавать квадратные метры. Поэтому девелоперы сегодня продают образ жизни, среду, место для жизни под ключ — всё что угодно, только не бетонные коробки.

Как будет усиливаться эта тенденция?

1. Общественные пространства

В выигрыше будет тот, кто создаст максимально уютную среду обитания. Во дворе должно быть место для каждой социальной группы, даже если этот двор очень маленький. Застройщики будут сами привлекать арендаторов на коммерческие площади — многие даже отказываются от их продажи, потому что, потеряв контроль над коммерческой инфраструктурой жилого комплекса, будет сложнее продавать в нем квартиры.

2. Квартира — чтобы жить

Управляющие компании при застройщиках будут все больше уходить в сервис, потому что подавляющее число покупателей квартир приобретают их для того, чтобы жить, а не сдавать, и очень щепетильно относятся к тому, как будет организовано управление жилым фондом. Это происходит потому, что с рынка вымылось гигантское количество микроинвесторов, покупавших квартиры подешевле на стадии котлована, а потом продававших их по рыночной цене после сдачи дома.

3. Новостройки стали вторичкой

Все это вовсе не сознательный уход от маржинальности со стороны застройщиков, а вынужденная «игра на сбросе»: квартира стоит ровно столько, за сколько ее готов купить рынок. Поднять эту цену никак не получится, не уронить бы. Доля непроданных квартир в новостройках, введенных в эксплуатацию за последние два года, у некоторых застройщиков доходит до 30–40%. И главной их задачей становится скинуть эти квартиры со своего баланса.

4. Снижение издержек

Поскольку цены на недвижимость перестали расти, а строительные материалы, наоборот, дорожают, застройщики вынуждены работать с минимальной маржой. До этого времени запаса хватало, но теперь и с производственными расходами надо что-то делать. Власти говорят о необходимой оптимизации системы издержек в стройке и инновациях в строительстве. По мнению чиновников, будущее строительной отрасли — за новыми технологиями, новыми стройматериалами и чуть ли не роботизацией.

Но это далеко от реальности. Крупнейшие застройщики, как правило, владеют производством полного цикла, включающим в себя щебеночные карьеры, бетонные заводы, асфальтовые производства, кирпичные цеха и фабрики по производству ламината. Это их защита от скачков цен, которые все-таки ощущаются в сегментах, выходящих из сферы их контроля, — таких как металлоконструкции, например. Все эти производства загружены исходя из текущего спроса на жилье, и на них очень мало места для инноваций.

Поэтому реальное снижение издержек происходит путем сокращения выплат субподрядчикам. На стройке можно придраться к любым работам, кроме разве что монолитных. И под предлогом невыполнения условий договора отказать в оплате. Все больше становится таких историй, когда субподрядчики, работавшие без аванса, остаются ни с чем. Причем в основном страдают сами бригады, месяцами ждущие от руководства расчета, который он должен взять из оплаты за какой-нибудь другой объект, где его еще не кинули. Так резко падает качество, особенно скрытых работ.