Разбираемся, как в Екатеринбурге, взяв жилье в кредит под 11% годовых, выплачивать всего 6%, еще и получая при этом налоговые вычеты.
Постоянная рубрика черно-белых газет «Новое в законодательстве», как мы знаем, всегда нуждается в переводе на человеческий русский. Правительственная «Программа компенсации процентов по оплате кредита (займа)», как и любой другой казенный документ, тоже написана таким языком, который требует перевода. В бюрократических формулировках спрятано щедрое предложение государства компенсировать ипотечнику кругленькую сумму только за то, что он взял ипотеку.
Те, кто смог продраться сквозь дебри чиновничьего языка, быстро поняли, что получить субсидию не сложно. Глядите, вот они, эти счастливчики, оформившие субсидию за летние месяцы. Реальное количество заявившихся на получение, конечно, больше, но все равно оно не измеряется сотнями человек. И чиновники удивляются тому факту, что явление не носит массовый характер: на поддержку ипотеки в Свердловской области до конца 2020 г. пустили 270 млн руб., но в Екатеринбурге люди не выстраиваются в очередь за этими деньгами!
Считаем, что это недоработка законодателя, которому просто недосуг объяснять смысл принятых им законов. Поэтому мы взяли эту функцию на себя и попытаемся на пальцах и счетных палочках объяснить, как, купив квартиру, получать от государства по 100, а то и больше тысяч рублей компенсации в год.
Программа написана для того, чтобы поддержать строительную отрасль, а не обычных граждан. Возможно, поэтому не так просто получить информацию о ней. Смысл в том, что правительство готово стимулировать возведение жилых комплексов, некогда числившихся в списке проблемных объектов. В этом году, например, в программу вошла единственная новостройка в Екатеринбурге — жилой дом «Астория» на проспекте Космонавтов. Много лет, пока обанкротившийся предыдущий застройщик пытался с выгодой для себя выйти из проекта, на месте будущего дома был глубокий котлован, мозоливший глаза местным жителям.
Дело сдвинулось в мертвой точки, когда созданный дольщиками кооператив получил права на землю, стал застройщиком и привлек инвестора и строителей. Сейчас работа не останавливается ни на день, и уже в следующем году жилой дом готовят к сдаче.
Жилой дом «Астория» — единственная новостройка, попавшая в областную программу субсидирования в этом году
Фото: 66.ru
Мы так подробно описываем судьбу этого дома потому, что здесь есть три причины, по которым его включили в программу правительства. Первая — дольщики организовали жилищно-строительный кооператив (в срок, оговоренный в законе). Вторая — этот ЖСК обанкротил нерадивого застройщика. Третья — по решению суда ЖСК получил права на землю и сам стал застройщиком этого объекта.
Честно говоря, дольщики, которым удалось все это провернуть, — настоящие герои, убившие уйму времени, сил и других ресурсов на то, чтобы решить свою проблему. И поддержка со стороны правительства — достаточно логичный шаг, всегда бы так. Теперь, являясь застройщиком, ЖСК «Победа» заключает нормальные договоры долевого участия или договоры уступки по ДДУ, в соответствии с 214-ФЗ. Все чисто, легально и законно. И новые дольщики жилого дома «Астория» — это как раз те люди, которые могут трижды воспользоваться льготами, субсидиями и выплатами. Сколько же денег можно получить от государства, став участником долевого строительства «Астории»?
По программе, областной бюджет компенсирует проценты по ипотеке в размере 5% годовых от предоставленного займа. То есть, если вы оформили ипотеку под 11% годовых, можно смело считать, что фактические затраты по кредиту будут на уровне 6%. Важно, что ограничений по выбору банка нет, ипотека может быть оформлена в любом, на размер и сроки выплаты компенсации это никак не влияет.
Чтобы понять, как работает механизм субсидирования, воспользуйтесь любым кредитным online-калькулятором. Например, вот этим. При стоимости квартиры, например, 4,4 млн руб., первоначальном взносе 2,2 млн руб., сроке кредита 15 лет и ставке 11% (она возможна при ипотеке с господдержкой, которая еще действует до конца 2016 г., так что тут важно не опоздать) сумма ежемесячного платежа составит примерно 25 000 руб., около 20 200 из которых будут процентами за пользование кредитом и лишь 4800 пойдут в счет погашения основного долга (такова особенность аннуитетных кредитных платежей).
За первый год вы заплатите по кредиту около 300 000 руб., из которых примерно 220 000 пойдут в счет погашения процентов. Пять из одиннадцати процентов — порядка 100 000 руб. — это и есть ваша компенсация за этот год. Это живые деньги, которые перечисляет ФЖС на пластиковую карточку в удобном режиме (ежемесячно, ежеквартально или раз в год). Главное — написать заявление в Фонд, чтобы попасть в список получающих субсидию. Это важно: как это часто бывает в России, никто не вспомнит о тебе, пока ты сам не напишешь заявление.
Итак, первый раз мы обращаемся к государству за «ипотекой с господдержкой», процент по которой снижается до 11% годовых. Во второй раз заявляем в ФЖС о своем намерении получать субсидию еще на 5% годовых (то есть сперва вы платите по ставке 11%, а потом государство возвращает вам 5%). Первый инструмент работает до конца этого года, второй — до конца 2020-го, но не стоит забывать и о третьем способе честного отъема денег у государства: налоговом вычете (вернуть, напомним, также можно и подоходный налог с суммы уплаченных по кредиту процентов).
Что нужно дольщику, чтобы оформить субсидию? Прийти в Фонд жилищного строительства (ФЖС) на ул. Малышева, 101 и принести девять документов, которые, во-первых, подтвердят личность заявителя; во-вторых, его договорные отношения с ЖСК; в-третьих, полученный ипотечный кредит. Всё!
А теперь — внимание, следите за руками! — его размер будет рассчитываться без учета субсидии ФЖС. То есть исходя из полной суммы процентов, которую вы платите.
Подробнее о налоговом вычете для тех, кто до сих пор не особо вникал в этот механизм. Федеральная налоговая служба предлагает вам при покупке жилья вернуть те налоги, которые вы заплатили у себя на работе. Имущественный налоговый вычет — это когда вы купили квартиру и получаете 13% от ее стоимости. Правда, тут есть ограничение: вы можете претендовать на сумму не более 260 000 руб., что составляет 13% от 2 млн — таким образом, выгоднее обращаться за возвратом при покупке квартиры стоимостью 2 млн и выше, чтобы получить по максимуму. Выплата этих 260 000 руб. может растянуться на несколько лет — в зависимости от серости вашей зарплаты и суммы уплаченных работодателем налогов. Поглядите в свою справку 2-НДФЛ: если за год набралось 60 000 налогов, то эту сумму вы и получите в первый год, и так несколько лет, пока не выберете все 260 тыс.
После того как вы вернули себе уплаченный работодателем подоходный налог в сумме 260 000 руб., обращайтесь за налоговым вычетом по ипотечным процентам. Здесь сумма ограничена уже 390 000 рублей, и деньги вы сможете возвращать также в течение нескольких лет. Этот вычет рассчитывается как 13% от суммы процентов, уплаченной за год, но не более 3 млн рублей. В нашем примере это 13% от 220 000 руб. (порядка 28 тыс. 600 руб.) в год.
Остается напомнить, что новостройка, попавшая в областную программу, находится под пристальным вниманием министерства строительства. Власти не только поддерживают стройку при помощи вот таких программ, но и строго спрашивают с застройщика выполнение всех обязательств. Поэтому если на других объектах кому-то из строителей и удается «схалявить», то в «Астории» приходится соответствовать самым высоким требованиям чиновников и соблюдать сроки, как никому другому. В итоге получается полноценное жилье комфорт-класса.
Застройщик, вынужденный строить «на совесть, потому что для себя», рассуждает так: чем жители рабочих районов вроде Уралмаша и Эльмаша хуже жителей центра Екатеринбурга? Они вносят точно такой же вклад в то, чтобы город стал лучше, и достойны нормальной жизни в нормальных условиях. В удобном месте, в хорошо построенном доме, в качественно спроектированных квартирах, с хорошими лифтами и достойным уровнем благоустройства и безопасности.
Вид на метро и в другие стороны (с верхних этажей «Астории»)
Фото: 66.ru
К тому же всего в 70 метрах от станции метро. Поскольку строительство началось еще в те годы, когда это мало влияло на привлекательность жилья, за последние годы количество пробок и значимость метрополитена настолько выросли, что близость к метро стала одним из основополагающих моментов при выборе квартиры.
Добавим, программа субсидирования ипотечной ставки для жилого дома «Астория» будет действовать до конца 2020 г. Федеральная программа государственной поддержки ипотеки — до конца этого года. Крупные банки уже намекнули, что готовы немного снизить ставки с января 2017-го, чтобы стимулировать ипотечное кредитование и рынок недвижимости. Но 6% без бюджетной помощи в обозримом будущем мы все равно вряд ли увидим.
