Сегодня в Екатеринбурге проходит строительный форум Expo Build Russia, на котором чиновники и девелоперы качают темы комплексного подхода к строительству, застройки больших территорий и тотального редевелопмента. Никто не вспоминает о точечной застройке, которая еще несколько лет назад была бичом Екатеринбурга. Сенатор Совета Федерации Аркадий Чернецкий, который тогда был главой города, рассказал, как в Екатеринбурге придумали первый проект комплексного развития территории и что из этого получилось.
— Сейчас прошло уже более 10 лет с того момента, когда представители «Реновы» обратились к городской администрации Екатеринбурга с вопросами о застройке той территории, что сейчас называется «Академический». Все градостроительные полномочия и управление городской инфраструктурой находились тогда в наших руках.
Почему «Ренова» вышла с таким предложением? Объясню очень простую вещь. Совхозные земли были скуплены компанией и находились у нее в собственности. Но эти земли были за рекой, на большем отдалении от города, чем полоса сразу за лесным массивом, которая принадлежала городу. И, естественно, застройку правильно было начинать со стороны центра. Поскольку инфраструктуры на этих площадях не было никакой, ее нужно было подтаскивать со стороны города, ну и с развитием инфраструктуры двигаться сначала до реки, а потом уже и за нее.
Проект «Академический», предусматривающий 12 млн м2 недвижимости, был в то время уникальным. Таких проектов в стране не было. Он и на сегодняшний день остается самым крупным в России. Естественно, появление столь серьезной застройки возможно только совместными усилиями властных структур и застройщика, обладающего серьезным потенциалом. Самый главный вопрос — это принципиальные договоренности.
Мы сформулировали ряд требований и постарались, чтобы они были выполнены. А главное, о чем мы договорились, — всю инфраструктуру строит девелопер, а город передает ему половину своего участка. Эта договоренность стала основой для дальнейшего сотрудничества. Тогда все эти процессы были менее регламентированы, поэтому работать было проще, и у власти было больше инициативы для принятия решений.
Для застройщика это был необходимый шаг, так что не подумайте, что мы его как-то ущемили. Это решение давало ему возможность двигаться в сторону своей площадки, за Патрушихой. Кроме того, хотя тогда и не был популярен такой термин, как «комплексное освоение», мы требовали, чтобы подход был комплексным. Это мы попросили, чтобы к проектированию привлекли серьезную фирму — и «Ренова» пригласила Valode&Pistre. Для нас это, конечно, было в диковинку.
Кое-какие вещи нам понравились, и мы их приняли. Некоторые вызвали удивление, и мы отказали. Но в целом проект оказался достаточно интересный, и он предусматривал существование не только жилой застройки. Там были довольно большие межквартальные территории, которые были заполнены лесонасаждениями с водными каналами.
Нарисовано было все очень красиво, но возникало много вопросов — прежде всего потому что такой «могучий» источник, как река Патрушиха, был не в состоянии заполнить всю эту «Венецию». А принципиальные вопросы (дорожная сеть, территория для размещения промышленных зон, основные социальные объекты) мы согласовали. Проект предусматривал и развитие транспортной сети, в том числе организацию скоростного трамвайного сообщения с городом.
После того как проект был согласован, застройщик активно начал заниматься инженерными сетями — особенно водоводом, который представлял наибольшую сложность, поскольку тащить его надо было издалека. Мы пошли навстречу с точки зрения обеспечения теплом: отдали в аренду застройщику котельную «Академическую» с условием, что он проведет модернизацию двух котлов, а впоследствии расширит всю котельную. Это позволяло на первых этапах застройки не строить собственный источник тепла.
Очень удачно решился вопрос включения Екатеринбурга в общероссийские программы, связанные с обеспечением жильем военных. Это позволило очень быстро преодолеть сложный для продаж этап, когда район уже есть, а наполнения района жильцами еще нет. Этот путь был пройден очень быстро, и девелоперу удалось в скором времени перейти к коммерческим продажам.
Сегодня объем жилья, ежегодно вводимого в «Академическом», диктуется возможностями рынка. То есть колебания могут быть достаточно серьезными. И хотя изначально проект был рассчитан на 20–25 лет, учитывая сегодняшний уровень продаж, вполне возможно, что «Академический» будут строить дольше, чем нам обещали.
| Судя по информационному щиту, который появился в «Академическом» в 2007 году и фото которого сохранилось в редакции, отставание от изначального графика район продемонстрировал еще в 2015-м. |
Сразу хочу сказать, что у нас получилось решить не все вопросы. Некоторые требуют тщательной юридической проработки договора и соглашения, которое заключается на начальной стадии частно-государственного партнерства. Например, в течение многих лет оставался спорным вопрос с дорогами: застройщик пытался повесить дороги на город, мы пытались всеми силами этого не допустить. Это результат того, что на стадии формирования договоров эти нюансы не были отражены.
На первых порах предусматривалось, что инвестор возьмет на себя гораздо большую нагрузку в плане развития социальной инфраструктуры. Потом изменилась политика государства, оно стало более лояльным к застройщику. Да и у города появились определенные ресурсы для строительства детских дошкольных учреждений и школ. И сегодня, насколько я знаю, основная часть социальной инфраструктуры уже вводится за счет бюджетных денег.
В «Академическом» до сих пор не решен вопрос развития зоны занятости. Та часть площадки, которая предусматривает промышленное производство и формирование новых рабочих мест, пока не получила развития. Да, недалеко есть Академия наук. Но, в принципе, за исключением той торговой, бытовой инфраструктуры, которая присутствует сегодня на площадке, особого количества рабочих мест там еще не создано.
Я думаю, что эти вещи должны получить развитие в дальнейшем. В этом смысле, наверное, нужна более активная позиция и властных структур, и генерального застройщика, чтобы площадки осваивались. С точки зрения комфорта для жителей района это будет удобней. Мы договаривались, что там должны быть чистые производства. То есть никаких металлургических заводов, естественно, не будет. Эти вещи должны быть приближены к дому. И нагрузка на транспорт, идущий в город, должна быть снижена. Тем более что каждый год этот район все-таки прибывает.
Колонка написана по выступлению на форуме Expo Build Russia.
Шумоизоляция никакая, планировки ни о чем!