Сергей Ерыпалов: «Первую очередь микрорайона «Северная корона» мы построим сами»

Вдоль проспекта Космонавтов, за улицей Шефской и Калиновским лесопарком появится более 700 000 м² нового жилья. При этом скорость строительства форсировать не станут: ожидается, что ежегодно на рынок будет выходить порядка 50 000 м². Это можно сравнить с 16-этажным жилым комплексом на 10 подъездов. То есть при всех своих возможностях холдинг Андрея Козицына вовсе не претендует на пальму первенства в гражданском строительстве.

Напомним, для того чтобы грамотно сформировать участок под строительство, УГМК предложила изменить границы Калиновского лесопарка. Процедура эта очень громоздкая, в нее входят и публичные слушания, и экспертиза Минприроды, и много чего еще. О том, зачем вообще в это было влезать, мы спросили у руководителя компании, которая занимается этим проектом в структуре УГМК-Холдинга, Сергея Ерыпалова.

— Просто тут у нас будут школы. Вот на этой территории, примыкающей к Калиновскому лесопарку, мы попытались разместить их в естественной природной среде. ЗАО «Тепличное», входящее в структуру УГМК-Холдинга, является собственником нескольких земельных участков с другой стороны лесопарка. Так случайно получилось. Мы и предложили обмен: мы включаем в состав лесопарка эту землю, а на такой же территории со стороны будущего микрорайона строим общественные здания. Сейчас эта процедура запущена.

— Насколько она действительно громоздка?
— Она займет не менее года. В переговорах с министерством природных ресурсов мы определили конкретный участок. Теперь мы подготовили и сдали в министерство проект, экспертиза которого по закону займет 90 дней.

— А сам парк вы будете благоустраивать?
— Да, на этот счет у нас уже тоже разработан большой, серьезный проект. Парк будет зоной досуга: проектом предусмотрены пешеходные дорожки, освещение и еще много чего. Потому что сейчас там просто свалка, по которой страшно ходить.

— УГМК продала участок на углу Шефской и Космонавтов, где планируется построить торговый центр? Почему?
— На сегодняшний день есть две трактовки этого вопроса. Мы предлагали проект с определенными экономическими показателями, и администрация города поддерживала нас в этом. Новый инвестор, который приобрел участок, планирует построить несколько больше. Но говорить о новом проекте рано, пока он не согласован в городе. Пока такого согласования нет. А территория исключена из проекта планировки района. То есть теперь это чужая зона ответственности.

— А транспортно-пересадочный узел по другую сторону микрорайона по-прежнему в зоне ответственности УГМК? Окончательно ли отказались от продолжения ветки метро до Верхней Пышмы?
— Да, вопрос строительства метро отпал сам собой. Это идеальный вид общественного транспорта, но он самый дорогой. При этом бюджет ни одного уровня не собирается участвовать в его строительстве, а за счет частного инвестора метро не построить.

Когда мы все это для себя окончательно сформулировали, мы вместе с администрацией Екатеринбурга и министерством транспорта стали прорабатывать идею рельсового трамвая по существующим железнодорожным путям. Он должен был приходить на третий километр, на Космонавтов. Казалось бы, интересная идея, при том не требующая особых затрат. Но возникло такое количество юридических коллизий, что и от этой идеи в конце концов отказались. Дело в том, что разные участки путей принадлежат разным юридическим лицам, и движение общественного транспорта по ним требует бесчисленного количества согласований. Более того — основная часть рельсов лежит на территории Уралмашзавода, и для общественного транспорта они вообще закрыты.

Однако нам удалось сделать несколько пробных прогонов. Время движения состава от конечной до конечной станций составило 25–30 минут. Мы решили, что это слишком долго. И тогда родилась очень интересная и, на мой взгляд, правильная идея: соединить будущий микрорайон трамвайной линией до улицы Машиностроителей в Верхней Пышме.

На эскизах вроде все получается. В качестве идеи и темы для проработки и проектирования в 2015 году это решение одобрено как администрацией Екатеринбурга, так и администрацией Свердловской области. Источников финансирования тоже два — городской и областной бюджеты.

Сам мультимодальный узел нужен для того, чтобы отсечь большой поток транспорта, который сегодня идет по проспекту Космонавтов из Верхней Пышмы к метро, а также автобусы, движущиеся на Северный автовокзал. Поэтому в структуре мультимодального узла предусмотрен свой автовокзал для маршрутов северного направления. От него до станции метро пойдет трамвай. Кроме того, здесь появятся перехватывающие парковки для гостей Екатеринбурга.

— Будете ли вы привлекать стороннего инвестора для строительства мультимодального узла?
— Вообще такие комплексные проекты никогда не реализуются отдельно. Нашей компании повезло стать идеологом всего этого большого проекта. Мы сформировали техническую задачу, реализовали в первом приближении возможности этого земельного участка. Подключилась городская администрация в части объектов инфраструктуры, областная — в части дорог и транспорта. К поставке энергоресурсов привлечены предприятия, входящие в структуру нашего холдинга. То есть это комплексное освоение.

А дальше наступает вопрос привлечения инвесторов. С одной стороны — тех, кто вкладывает деньги и получает некие построенные объекты. С другой стороны — конкретных заказчиков под конкретные проекты. К примеру, медицинский центр или автоцентр. Надо тебе такой объект построить — пожалуйста, вот тебе место, вот такие правила, приходи, строй. То же самое — жилье, магазин и так далее. Через год, когда будут решены последние юридические вопросы, к реализации этого проекта будет открыт свободный доступ для инвесторов.

— Такой же принцип будет в строительстве жилья?
— Конечно! Примерно 20–30% мы планируем построить собственными силами, а на остальную часть предложим выйти сторонним застройщикам.

— То есть собственными силами вы построите первую очередь?
— Безусловно. В рамках подготовки этого проекта компания пять лет несет существенные затраты, и хотелось бы получить максимальный финансовый результат. Не с точки зрения денег, а с точки зрения окупаемости этих инвестиций в максимально короткий срок. Поэтому, конечно, начинать строить первыми — это решительная необходимость.

— А дальше процедура предоставления участков застройщикам будет похожа на модель реализации проекта «Солнечный»?
— Есть несколько подходов к реализации подобных проектов. Можно делать как в «Солнечном»: есть сети, коммуникации, типология, компания покупает участок и строит по заданным параметрам. Второй подход: компания покупает земельный участок и строит все что хочет. При этом у нее есть лишь определенные ограничения по высотности и некоторым другим параметрам. И третий подход — инвестирование с целью получения доходности.

Пока мы отрабатываем на собственных небольших участках разные пути. Пробуем, к примеру, выставить участок земли, принадлежащий нам, на аукцион, который проводит область. Пока не знаем, каким будет результат.

— Насколько вероятно в реализации этого проекта ваше сотрудничество с Группой ЛСР?
— У нас с Группой ЛСР достаточно близкие профессиональные связи. Мы много лет работаем вместе, состоим в одном СРО строителей и вообще считаем друг друга надежными партнерами. Отмечу тем не менее, что это не единственный застройщик в Екатеринбурге, в партнерстве с которым мы реализуем те или иные проекты. Однако с точки зрения возведения массового жилья, типологии проектирования, скорости возведения и себестоимости квадратного метра, безусловно, у ЛСР есть преимущества. Поэтому — почему бы нет?

Вы же понимаете, что это будет определено той бизнес-моделью, которой мы будем следовать. Есть желающий построить, есть владелец участка и есть его условия. Все! Если люди находят понимание по этим вопросам — пожалуйста! Конечно, детально мы не обсуждали, но обязательно будем проводить эту работу, ведь ЛСР — один из знаковых застройщиков Екатеринбурга.