Принимаю условия соглашения и даю своё согласие на обработку персональных данных и cookies.

В ожидании #стабильности: на рынке загородной недвижимости замерли цены

30 декабря 2014, 08:00
В ожидании #стабильности: на рынке загородной недвижимости замерли цены
Фото: Дмитрий Горчаков, архив 66.ru
Пока скачет курс валюты, девелоперы не видят необходимости корректировать стоимость. И даже считают это опасной затеей, поскольку даже минимальный рост цен может парализовать продажи.

Рынок загородного жилья вынужден все более приближаться к массовому сегменту. На фоне складывающейся экономической ситуации это чуть ли не единственный способ не дать упасть продажам. Потому что в течение года покупатели приобретали любую недвижимость, на которую хватало денег. И конечно, сделки, где фигурируют суммы 1,8–2 млн рублей, совершались в разы чаще, чем покупки коттеджей стоимостью от 7 млн. Единственное, в чем в течение года конкурировали между собой игроки строительной отрасли, — это цены. Так что очевидно, что в общей массе рынка загородный сегмент сложно назвать лидером. Сегодня мы попытаемся разобраться, как предприниматели поддерживают свою конкурентоспособность.

По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, покупательский бум 2014 года коснулся в первую очередь самого популярного сегмента — городского жилья. Однако тенденция не обошла и загородное направление, тем более что этот рынок в последние годы несколько трансформировался, став более разнообразным и приближенным к массовому покупателю.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:

— Надо отметить, что на рынке загородной недвижимости традиционно покупатели активизируются летом. Однако в этом году сезонность была поддержана еще и внешними факторами — ростом политической и экономической нестабильности. В условиях ожиданий обесценивания рубля и общей неопределенности недвижимость традиционно рассматривается в качестве защитного варианта сбережения накоплений. В итоге многие горожане, планировавшие в близкой перспективе искать варианты для приобретения жилья, предпочли ускорить процесс и совершить сделку как можно быстрее.

Конечно, продолжает эксперт, большинство из них выбрали в качестве объекта вложений квартиры в Екатеринбурге. Тем не менее часть спроса была направлена на загородный сегмент, который в последние годы расширился и сегодня уже не ограничивается предложениями индивидуального жилья высокого ценового сегмента.

В этом году множество загородных проектов анонсировали ту или иную коррекцию формата. Вместо коттеджных поселков появляются кварталы таунхаусов. Мультиформатные поселки вводят новые, более демократичные виды недвижимости. Так, на Широкой Речке проект «камерного» поселка на 30 коттеджей превратился в гетто блокированной застройки на 200 семей. Поселок «Карасьеозерский-2», приостановив строительство индивидуальных коттеджей, вывел новый вид домов — твинс — блокированный дом на две семьи. Поселок «Экодолье» заново прошел межевание, увеличив плотность населения и емкость детских садов и школы.

Это чрезвычайно простая арифметика. Коттедж за городом продается в среднем по 45,5 тысяч рублей за м2. Квартира в Екатеринбурге — по 65 тысяч. При этом площадь коттеджа — 110 м2, а площадь квартиры — 30 м2. В абсолютных цифрах это 5 и 1,95 млн рублей соответственно. Вот вам и вся мотивация.

Михаил Хорьков:

— Очевидно, что тенденция увеличения плотности застройки только набирает обороты, и в будущем такие проекты будут постепенно вытеснять индивидуальную застройку с ближайших окраин Екатеринбурга в более отдаленный пригород.

Большинство коттеджных поселков продаются в виде участков земли без подряда. Продавец может лишь порекомендовать вам строительную организацию и проект дома.

Квартиры в загородном поселке стали чуть ли не самым популярным продуктом всей загородной недвижимости. В том же «Карасьеозерском-2» «однушки» в многоквартирных домах ушли как горячие пирожки сразу, как только их вывели в продажу.

Ирина Игнатьева, директор департамента маркетинга «Комстрин» (поселок «Карасьеозерский-2»):

— Жизнь поправляет нас, и мы волей-неволей подстраиваемся под рынок. По факту получается, что коттедж — это очень дорогое удовольствие. А доходы населения растут не так быстро, как нам бы хотелось. Когда мы вывели в продажу однокомнатные квартиры в многоквартирных домах, как ответ требованиям рынка, оказалось, что они очень востребованы. Они расходятся раньше всего.

Загородные квартиры — один из наиболее демократичных по цене вариантов. По данным УПН, средняя цена такой недвижимости составила летом около 58 000 руб./м2, тогда как в Екатеринбурге стоимость строящегося жилья выросла до 65 770 руб./м2, а на вторичном рынке показатель почти достиг отметки в 75 800 руб./м2.

Но, конечно, ничто не сравнится с самым низкозатратным вложением в недвижимость — покупкой земли без подряда, но в организованных поселках. Количество таких предложений растет стремительными темпами — только за последние два года их число увеличилось на 70%! Эта бизнес-модель в несколько раз проще строительства коттеджей под ключ: покупаешь землю, вкладываешься в инженерную инфраструктуру, продаешь. На сегодняшний день доля таких предложений в 40-километровой доступности от Екатеринбурга составляет 85%.

Земля без подряда по-прежнему является самым ходовым товаром на загородном рынке.

Николай Савин, руководитель центра недвижимости «МАН»:

— Земельные участки 10–15 соток без подряда, с газом, электричеством и дорогой. Это обязательный набор требований. Дополнительный, желательный набор — управляющая компания, охрана, огороженный периметр, водоснабжение, канализация. За счет набора этих условий ценник колеблется от 50 до 120 тысяч за сотку. Плюс цена зависит от удаленности. Эталоном можно считать участок в десять соток с сетями за миллион рублей.

При этом вместе с участком земли покупатели зачастую приобретают у застройщика даже не подведенные коммуникации, а лишь обещания их подвести. Тем не менее спрос на этот товар не снижается и не повышается несмотря ни на какую экономическую ситуацию.

Валентин Букин, владелец ЖСК «Европа» (коттеджные поселки «Европа», «Европа-2», «Азия» и «Зодиак»):

— Сезонный бум покупки земельных участков мы традиционно наблюдаем начиная с сентября. Чем ближе к Новому году, тем больше сделок, и привязывать эту динамику к экономической ситуации и к скачкам курсов валют неправильно. Между городской и загородной недвижимостью существует очень большая разница. В городскую реально вкладываются, стараются купить на стадии котлована, чтобы была больше отдача. Загородную недвижимость выбирают по большей части для жизни. 99 из 100 покупателей хотят построить на приобретенном участке дом, чтобы жить на природе.

Илья Баков, генеральный директор компании «Экопарк 7 прудов»:

— Говорить о том, что экономическая нестабильность породит бум либо спад продаж на рынке недвижимости, как минимум рано. Пока играют роль сезонные факторы. Думаю, что к началу весны, когда экономическая ситуация стабилизируется — а будет, скорее всего, «стабильно тяжело», — не только мы, но и остальные девелоперы и строительные компании будут корректировать цены. Исходя из собственных реальных издержек, а не из желания сохранить свою норму прибыли на прежнем уровне. Конечно, прибыль у многих упадет.

Вместе с падением прибыли продавцы земли ожидают хоть какой-нибудь стабильности в курсе валюты. Это позволит хоть сколько-нибудь взвешенно подойти к вопросу ценообразования. При этом на какой бы отметке ни замер курс, ощутимого взлета цен на землю не произойдет, иначе продажи встанут.

Илья Баков:

— Мы уже видим, что со следующего года поднимают цены некоторые поставщики стройматериалов. Например, подорожает электрический кабель. Сам по себе металл не стал дороже, просто это биржевой товар, и торгуется он за доллары. Но, конечно, это небольшая составляющая, так что ориентироваться на этот рост мы не будем. Сейчас такая ситуация, что рост цены даже на 10–15% может обернуться остановкой продаж, поэтому это не нужно никому из участников рынка.

Валентин Букин:

— После Нового года скачки курсов валюты прекратятся и все вернется на круги своя. Корректировать из-за них цену мы не стали. И даже рост стоимости материалов, которые мы используем для подготовки участков, не дают повода пересматривать прайс, поскольку такие риски и без того заложены в стоимость.