1 января 2015, 17:00

Хит 66.ru. Спальные районы будущего: о чем молчат продавцы загородной недвижимости

Хит 66.ru. Спальные районы будущего: о чем молчат продавцы загородной недвижимости
Фото: icube.ru, внутренний фотобанк компании
По доброй традиции в новогодние каникулы мы публикуем наши лучшие тексты за весь 2014 год. Специально для тех, кто подумывает купить или построить частный дом под Екатеринбургом: три простых совета, которые вы никогда не услышите от риелтора.

Мы подготовили несколько публикаций, которые помогут вам четче ориентироваться в загородном сегменте рынка недвижимости. Вокруг все больше разговоров о том, что надо бы уехать из города. Кто-то скажет, стареем. А по-моему, эта мода, наоборот, захватывает все больше молодежи и людей средних лет.

Так вот, если вы уже твердо решили уехать за город, мы подскажем плюсы и минусы каждого направления. Если же вы из числа сомневающихся — поможем сделать выбор. А для закоренелых городских жителей сейчас готовятся репортажи о том, как живут обитатели коттеджных поселков. Сможете поглядеть на них как на диковинных рыб.

Сегодня обратим ваше внимание на три аспекта, которые часто забывают учитывать при выборе коттеджного поселка. Вы наверняка хотя бы краем уха слышали о том, что земли, отданные под строительство коттеджных поселков, могут быть разных категорий. По документам ваш участок может быть чем угодно — хоть долей в базе отдыха («Финский залив», например). У каждой категории земли есть свои нюансы, для кого-то важные, для других — не очень. В конце концов, например, вопрос с пропиской можно решить бесчисленным количеством способов.

А вот что принципиально — так это вопрос инфраструктуры. По закону ей обеспечиваются только земли с категорией «ИЖС» — индивидуальное жилищное строительство. И далеко не все коттеджные поселки строятся на землях именно этой категории.

Из этого следует первый совет: изучите ту инфраструктуру, которая находится по дороге в ваш загородный дом. Особенно — на выезде из города.

Инфраструктура коттеджных поселков напрямую зависит от категории земли. Но и там, где по нормативам должны построить детские сады и супермаркеты, руки до них дойдут еще не скоро. Так что ориентируйтесь не только на то, что когда-нибудь появится неподалеку от вашего домика, а еще и на то, что есть в прямом доступе. Например, обратите пристальное внимание на торговые объекты на выезде из города в направлении вашего будущего дома. Если вы принципиально не ездите в «Ашан» и «Метро», то, может, ну его, это пермское направление?

Елена Самсонова, руководитель отдела продаж компании «Экопарк 7 прудов»:

— Уже прошли те времена, когда считалось, что загородный дом — это не более чем альтернатива квартире. Сейчас мыслят другими категориями: сравнивать нужно не квартиру и коттедж, а микрорайон и поселок. Да-да, тенденция делать ставку на КОТы (комплексно осваиваемые территории) заметно прослеживается в том числе и в малоэтажном, и в индивидуальном строительстве. Коттеджные поселки становятся спальными районами нового поколения и нового уровня комфорта.

Соответственно, как любой микрорайон, коттеджный поселок увязывается с генеральным планом развития всей территории, где он находится. Эти генеральные планы есть в открытом доступе. Это один из главных документов, который надо изучить, но о котором почему-то почти всегда забывают. А ведь он не менее важен, чем вся официальная документация о поселке — устав, категория земли, способ продажи, программа газификации и т.д.

Генплан дает представление о том, какие планы вынашивают на эту территорию чиновники. Поверьте, их видение может кардинально отличаться от того, что обещают вам менеджеры по продаже земельных участков. Однажды утром лет через 15 вы можете обнаружить, что сосновый бор, на который выходит ваш балкон, вырубается для строительства шестиполосной магистрали.

Кстати, на генеральных планах чаще всего есть роза ветров для конкретной данной территории. Забудьте все, что вы знали о розе ветров Екатеринбурга! Ориентироваться на нее не приходится — в любом из соседних районов области она, скорее всего, будет очень сильно отличаться.

Роза ветров Екатеринбурга и нескольких соседних городов по версии портала world-weather.ru.

В каждый спальный район нужно добраться вечером с работы. Понятно, что покупать коттедж, не имея в семье хотя бы одного личного автомобиля, бессмысленно. Но кроме этого следует учесть, в какую часть города вы будете ездить из дома на работу. Ваша будущая логистика может существенно скорректировать ваши планы покупки загородной недвижимости. Потому что дорога из дома должна вести не в абстрактный «центр города», а до конкретного здания.

Не ведитесь на рекламные уловки типа «всего 30 км от города». Измерьте расстояние самостоятельно, проехав до поселка на машине. Потому что вокруг Екатеринбурга расстояние расстоянию рознь. 30 километров по Тюменскому тракту (от Калиновской развязки) — это Малые Брусяны, а 30 км по Полевскому тракту (от выезда с Елизавета) — это почти Северский. Только в первом случае вы проедете 30 км за 30 минут, а во втором — за час. А из центра города еще надо сперва добраться до «Калины» или до Елизавета.

Николай Савин, руководитель Центра недвижимости МАН:

— Чаще всего покупателей интересуют подключенные к инженерным сетям участки без подряда в организованных коттеджных поселках (чтобы строить дом самостоятельно).

Но самое главное — определиться с тем, в каком направлении искать землю, чтобы построить дом. В этом мы поможем. Выездов из Екатеринбурга не так много, так что можно проанализировать каждый.

Серовский тракт. Это комфортный выезд из города с качественным асфальтовым покрытием. Коттедж можно присмотреть как поближе к Екатеринбургу (в Среднеуральске, например), так и на значительном удалении — рядом с озером Таватуй. Только вот заехать в магазин по дороге сложновато — если только вы не едете по забитому проспекту Космонавтов.

Основная особенность северного направления в том, что индивидуальные дома здесь строятся, как правило, в черте города. Либо Екатеринбурга, либо Верхней Пышмы, либо Среднеуральска. По такому пути идут, например, коттеджный поселок «Завидово», позиционирующийся как «коттеджи по цене квартир в центре Екатеринбурга», или атомстройкомплексовский проект «Западный берег».

Режевской и Старопышминский тракты. Сюда ведет вечно забитая улица Проезжая, и если вы не знаете путей объезда, лучше выбросьте эту часть света из головы. Планы реконструкции этой дороги вынашиваются уже много лет, но никаких реальных сроков никто никогда не называл. Если же у вас есть возможность проехать сюда через ЕКАД, то милости просим. Это направление — особенно Старопышминск — известно своей хорошей экологией. К тому же здесь очень живописная местность. Так что «бюджетных» вариантов покупки коттеджа вы здесь не найдете — как правило, предлагаются уже готовые дома по цене от 7 млн рублей. Впрочем, можно купить и участок в самом Старопышминске, практически полностью состоящем из частного сектора.

Тюменский тракт. Один из самых удобных выездов из города, практически всегда свободный. Неудивительно, что именно здесь наиболее развито коттеджное строительство на любой вкус и кошелек. В том числе здесь есть коттеджные поселки именно нового формата — с прицелом на комплексное освоение всей территории, в состав которой они входят.

Тюменское направление выбирают 40% покупателей. Причем пропускной способности магистралей достаточно для высокого уровня загруженности, возникающего из-за обилия здесь коттеджных поселков. На этом выезде находится сразу два торговых центра — «КомсоМОЛЛ» и «Метро». Не считая специализированных (строительный «Строй-Арсенал», мебельный «Гулливер»). Это направление тоже считается экологически чистым, поскольку здесь много лесов и мало промышленных зон.

Именно в этой стороне находится, скажем, коттеджный поселок премиум-класса «Дубрава». Из бюджетных вариантов — экопарк «7 прудов», который как раз планирует развитие сразу комплексно. Он состоит из нескольких поселков, которые оказывают влияние на развитие всей территории.

Челябинский тракт. Второй удобный выезд из города. Попасть сюда можно как по улице Щербакова, продолжению Белинского (правда, в часы пик здесь сильнейшие пробки), так и через Россельбан и ЕКАД. Вот с магазинами на выезде из города здесь все не слава богу. А основная часть коттеджных поселков располагается в Сысертском районе — немного дальше, чем в тюменском направлении. Но места здесь не менее живописны и экологичны.

Ну все, ребята, ЕКАД закончился!

Полевской тракт. Все дороги, которые ведут на Полевской тракт из центра города, — пробочные и плохого качества. Сам тракт тоже далеко не фонтан. А поселков (не коттеджных, а пригородных), жители которых работают в Екатеринбурге, предостаточно. Как следствие — высокая загруженность автомобильных дорог. Крупных торговых объектов на выезде из города в этом направлении нет, а планы их строительства — это лишь отдаленная перспектива.

Однако стоит отметить громадные перспективы этого направления. К концу 2016 года тут обещают построить ЕКАД, а вслед за этим начнется строительство гигантского парка развлечений DreamWorks, которое изменит жизнь здесь до неузнаваемости.

Чусовской и Новомосковский тракты. По части торговой инфраструктуры здесь ситуация одна из лучших. «Мега» и «Метро», недалеко «Радуга-парк», да еще и мебельные магазины. Плюс рынок «Новомосковский», где можно приобрести все для дома и дачи. Качество обеих дорог — тоже весьма хорошее. Неудивительно, что коттеджи и участки земли в организованных поселках здесь продаются по ценам в несколько раз выше рыночных. В том же направлении находятся горнолыжные курорты «Волчиха» и «Пильная», где можно покататься зимой. А летом можно искупаться в Волчихинском водохранилище или озере Песчаном — между прочим, гидрологическом памятнике природы! Одно неприятно — чем дальше от Екатеринбурга, тем чаще ветер может доносить что-нибудь от металлургических предприятий Ревды.

Чусовской тракт вообще начал греметь своими коттеджными поселками задолго до того, как повсеместно появилась мода на них. Здесь построены такие «эталонные» поселки, как «Карасьеозерский», «Палникс» и «Галактика».

Елена Самсонова:

— Один из простейших способов понять, какое направление стоит изучить повнимательнее, — сервис «Яндекс.Пробки». Проложите маршруты от точки старта (например, адрес вашей работы) до разных выездов из города (подойдут пересечения с ЕКАД там, где они есть). Включите режим прогноза пробок и выставите время часа пик. Разница времени в пути может достигать одного часа!

Вопрос
А вы где построили бы дом?
  • 15%
  • 8%
  • 25%
  • 20%
  • 6%
  • 26%
Для участия в голосовании введите логин и пароль или зарегистрируйтесь

Инфографика: Сергей Логинов для 66.ru
Чтобы получать лучшие материалы дня, недели, месяца, подписывайтесь на наш канал. Здесь мы добавляем смысла каждой новости.