Вячеслав Трапезников: «Застройка Уралмашзавода жильем станет настоящей катастрофой»

Уралмашзавод медленно, но верно погибает: часть производств закрыты, тысячи рабочих сокращены, убытки стремительно растут. И не исключено, что, несмотря на все заявления, терпение у Газпромбанка закончится и структура решит избавиться от актива. Один из возможных вариантов — продать землю или самостоятельно ее застраивать. Однако по мнению Вячеслава Трапезникова, исполнительного директора Гильдии строителей Урала, реализация данного сценария будет большой ошибкой.

— Мы давно и внимательно следим за ситуацией на Уралмашзаводе. И нам кажется, что наиболее вероятным сценарием развития ситуации является постепенная распродажа земли (а ее там много — 360 Га), а затем и закрытие завода.
— Я убежден, что есть два основных сценария. Первый — совершенно очевидный, а потому оцениваю его вероятность 80%. Он заключается в следующем: коммерческий инвестор (банк на букву «Г»), намучившись с проблемой отрицательного денежного потока, применит административные ресурсы, коих у него немало, и начнет откусывать от этих 360 Га под гражданскую застройку.

— Постепенно?
— Да, разом такой объем осилить никто не сможет. Этот объект не просто сравним с Академическим, а во многом его превышает. В итоге денежный поток Уралмашзавода начнет выправляться и он прекратит свое существование. А этот проект станет одним из крупнейших на территории России. Более того — под него придумают пиар-программу, проект начнут очень активно расхваливать как образцовый редевелопмент в России. Так вот, я убежден, что первый сценарий очень печален.

— В чем же заключается его печальность?
— Я убежден, что это не просто плохо, а в масштабах истории города — это катастрофа, это огромный откат назад. Считаю, что Уралмашзавод с точки зрения бизнеса проект операбельный именно в качестве индустриального парка. Конечно, это дольше, сложнее, но это вызов для территории и для страны в целом.

Есть у нас хоть какой-то индустриальный потенциал или нет? Уралмашзавод — суперплощадка, потому что здесь логистика, потому что здесь население, здесь действительно есть все! Екатеринбург — промышленный, культурный, научный, образовательный центр. Но мы для кого УрФУ строим? Готовить студентов. А для чего эти студенты? Они только жрут и квартиры в ипотеку покупают? То есть у них нет больше функционала, получается? Только креативный класс? Так ведь не должно быть. Уралмаш должен стать образцовым индустриальным парком. Но вероятность этого я оцениваю в 20%.

— Кстати, второй вариант предлагал Андрей Козицын, когда было совещание у губернатора. В частности, он удивлялся, зачем строить «Титановую долину» или индустриальный парк «Богословский» под Краснотурьинском, если сегодня есть Уралмаш, где уже есть помещения какие-то, коммуникации.
— Козицын очень хорошо понимает, о чем говорит. Поймите, как только вы застроите хотя бы маленький кусочек земли Уралмашзавода, вы похороните все предприятие в принципе. Есть режим территории, есть санитарно-защитная зона, которая сегодня явно установлена и позволяет без каких-то особых согласований размещать там производство. Как только появляется жилой объект — сразу меняется граница санитарной зоны. И вернуть ее обратно невозможно.

— Для Газпромбанка, мне кажется, все-таки вариант с жилой застройкой — наиболее простой для выхода в кэш.
— Да, мы с этого начали. Тут в принципе понятно, как будет развиваться ситуация. Как было с «Академическим»? Все начиналось очень красиво, я наблюдал это вблизи, вот прямо вплотную. Вы же наверняка помните: французы рисуют город-сад, первое чтение в градсовете; потом город-сад чуть-чуть поправили наши, второе чтение; потом подходит к реализации — получаем геттообразное…

— Но все-таки Уралмашзавод находится значительно ближе к центру в сравнении с тем же «Академическим».
— Это ничего не меняет. В итоге мы получим еще один район, застроенный жильем эконом-класса с крашеными фасадами. Там не будет никаких производств, потому что их не размещают внутри жилых кварталов. Скорее всего, и бизнес-центров там не будет. В итоге это будет гетто.

А что хорошего — строить в центре? Смотри, ты только что назвал Уралмаш центром. Ты чувствуешь, как сдвигаются границы в градостроительном смысле? На самом деле, если бы обещания по поводу скоростного трамвая были реализованы, то ты бы и «Академический» сейчас называл Юго-Западным. Я к тому, что Екатеринбург не может расти только жилищным строительством. Мы придем к испанскому варианту, когда 60% жилья стоит не проданным, а в итоге все строительные компании не работают и половина банков вместе с ними находятся на грани банкротства.

Я сам застройщик, я сам этим живу, я сам люблю жилищное строительство, оно клевое. Но факт остается фактом: если мы место приложения труда заменяем на жилой район, то мы город очень сильно обедняем. Мы будущее у города украдем. Индустриальную площадку такого масштаба потерять и не вдохнуть в нее новую жизнь, а по сути ее похоронить под новым гетто — мне кажется, что это будет градостроительным преступлением.

— А если Газпромбанк просто продаст землю, которую сейчас занимает Уралмашзавод, то сколько сможет заработать?
— Сегодня цена этой земли отрицательная. Сразу объясняю, почему: даже если вы сегодня закроете Уралмашзавод, уволите всех рабочих, то вам в любом случае придется платить сотни миллионов рублей земельного налога. Независимо от того, делаете вы что-то или нет на ней. Есть еще минимальная коммуналка, содержание этого добра. Еще десятки миллионов. Как минимум. В итоге вы еще ничего не делаете, а у вас уже есть такие немаленькие расходы. А ведь есть еще стоимость кредитов, обязательства по строительству социальных объектов и так далее.

— Хорошо, но если Газпромбанк сам займется проектом, то он сможет заработать?
— Где-то в очень далекой перспективе. И вот мы вернулись к тому, с чего начали. Для того чтобы этот проект принес деньги, надо приложить невероятные усилия, для этого надо быть Вексельбергом, надо повторить то, что сделал уже «Академический» со Свердловской областью и с Екатеринбургом в плане бюджетных инвестиций в инфраструктуру; для этого надо быть готовым к многомиллиардным стартовым расходам и полному отсутствию гарантий. Есть ведь еще макроэкономика. Когда я захожу в свои проекты, мне надо зажмуриться и поверить в то, что в ближайшие три года ничего плохого не будет. В случае же с застройкой территории Уралмашзавода надо зажмуриться на 20 лет. Лично я так не умею.