Борис Шварц, ГК «Виктория»: «Построим город для работников сферы hi-tech»

ГК «Виктория» объявила о старте неожиданного проекта. На июньской выставке «Иннопром-2013» она предложила построить в 20 км от Екатеринбурга отдельный небольшой город. И, казалось бы, черт бы с ним, с этим проектом — таких амбициозных стендов на каждой крупной выставке бывает бесчисленное количество. Но проект «Островки» компания представила не сама. За нее это сделало Министерство строительства и архитектуры Свердловской области. А это уже серьезная заявка.

Многие эксперты не верят в то, что поддержка областных властей даст ощутимые результаты. Мы тоже не особо в это верим, потому что почти все крупные проекты хоть раз заручались поддержкой области, а потом оставались без нее. Но областной Минстрой спустя два месяца после выставки отправил «Островки» на конкурс приоритетных проектов в Москву. Если предложение «Виктории» получит одобрение на федеральном уровне, это поможет решить многие вопросы на самом начальном этапе реализации.

Мало того — основатель «Виктории» Борис Шварц уверен, что проект будет реализован в любом случае. Поддержка властей может лишь снизить стоимость квадратного метра, а уж продать жилье и раскрутить «Островки» компания сможет в любом случае. Переговоры с правительством были отчасти зондированием почвы на предмет актуальности предлагаемого комплексного подхода к освоению территории. И он оказался более чем актуальным.

Причем застройщик не собирается продавать жилье в «Островках» абы кому. Говорит, что жалко заселять красивое (в том числе с точки зрения архитектуры) место неблагополучными слоями населения.

Мы решили выяснить, как так получилось, что уже на подготовительном этапе проектом заинтересовалось столько чиновников. Приехали в гости к Борису Шварцу в небольшой офис «Виктории» в самом сердце сурового Вторчермета, который в основном застраивает компания. Аскетичный, без претензий, кабинет начальника завален бумагами. Хозяин кабинета — хоть и в пиджаке, но без галстука. Все выглядит по-простецки, без апломба. И уж никак не вяжется с образом компании, собирающейся с нуля построить целый город.

«Виктория» говорит о себе как о компании, работающей с максимальной скоростью оборотности средств. А значит, с меньшей, чем в среднем по рынку, маржой. Видимо, это обусловливает такие небогатые интерьеры — даже в офисе продаж, который располагается рядом с кабинетом директора.

Экологичный технопарк

— Борис Эдуардович, где будет располагаться новый микрорайон? И что будет представлять собой застройка?
— Участок находится на 22-м километре Московского тракта, между железнодорожной веткой и Волчихинским водохранилищем. Площадь застройки — порядка 120 га. Доминантой ее будет прогулочная зона с системой искусственных каналов. Этажность будет постепенно снижаться от 24 в центре до трех-пяти по окраинам. Общая площадь — миллион квадратных метров. Из них 600–700 тысяч — жилье, остальное — коммерческие площади и инфраструктура. Рассчитан район на 25 тысяч жителей.

Для Бориса Шварца профессия строителя — семейная.

— На кого будет ориентировано это жилье?
— Перед нами стояла задача дать современный, комфортный квадратный метр по здравой цене. Исходя из этих соображений, там должны быть квартиры такого же типа, как мы строим сегодня в Екатеринбурге: 30, 50, 80, 100 м². Естественно, с нормальным инженерным наполнением. Плановая цена — в пределах 40 тысяч рублей.

Программа приоритетных проектов предлагает создание условий для приобретения жилья экономически активной части населения. В основном это бюджетники: учителя, врачи. То есть люди как минимум со средним образованием, заточенные на успех. Этот «фейс-контроль» так же важен для нас, как хорошая архитектура проекта.

При населении 25 тысяч жителей мы предполагаем, что как минимум 10 тысяч — трудоспособные граждане. Половина из них — бюджетники Екатеринбурга, Первоуральска, Ревды. А вторая половина вполне может заполнить вакансии в производственно-коммерческих площадях.

— Есть ли уже идеи по наполнению этих коммерческих площадей?
— Проект предусматривает создание небольшого современного технопарка. Мы предполагаем заселить его компаниями хайтековского направления. Во-первых, это сохранит нам экологию. Во-вторых, обеспечит жителей «Островков» добропорядочным соседством.

В группе компаний «Виктория» есть предприятия, которые, как мы предполагаем, составят основу технопарка. Это, к примеру, научно-производственное объединение «Вилор», которое выпускает коммутационное оборудование для энергетиков и строителей. У нас есть предприятие «ВИС-Автоматика», которое занимается электроникой и автоматизацией. За этими молодыми и прогрессивными предприятиями будущее. Вот они займут около 10% площадей технопарка. А к ним присоединятся и другие местные профильные компании, со многими из которых мы уже ведем переговоры. Всего предполагается создать здесь примерно полторы тысячи рабочих мест.

Словами сложно объяснить, где расположатся «Островки». Приходится рисовать.

— Эта концепция «Островков» очень сильно перекликается с проектом ваших коллег — «Атомстройкомплекса», который предлагает построить в Среднеуральске жилой район и многофункциональный комплекс, где будут жить и работать их собственные сотрудники…
— В этом и заключается логика! Перенос промышленных предприятий из города освободит множество земель в городе. Сейчас они сидят как занозы — не вытащишь. Но мы хотели бы создать фейс-контроль не только в части будущих жителей района, но и в части предприятий, которые разместятся в технопарке. Нам бы очень хотелось, чтобы там развивалось именно хайтековское производство.

Построить за пять лет

— Когда вы планируете все это построить?
— Желаемый срок — завтра (улыбается). Реально мы бы хотели запланировать реализацию проекта не более чем на пять лет с момента выхода на площадку.

— До этого будут еще подготовительные работы?
— Сегодня статус проекта — землеустроительные и предпроектные работы. Приступаем к изыскательским. До холодов мы хотим сделать гидрогеодезию, получить заключение для градостроительной, планировочной работы, зонирования — то есть, по сути, для формирования окончательного генплана.

— Застраивать будете сами?
— Я сейчас не готов ответить на этот вопрос. Теоретически мы можем как девелоперы продать часть участка как землю, но, скорее всего, этого не произойдет.

Разница в цене

— Хорошо, с проектом все понятно. Первый раз он появился на последнем «Иннопроме» — причем на официальном стенде Минстроя, на который попали далеко не все желающие…
— Нас пригласили. Мы к тому времени уже представили проект в министерстве и увидели заинтересованность.

Московский тракт, 22-й километр, по развязке на Новоалексеевское — налево. После железнодорожного переезда — направо.

— Тогда «Островки» стали большой неожиданностью для всех. В конце лета проект был отправлен от Свердловской области на конкурс Минрегионразвития как приоритетный. Насколько серьезные надежды вы вообще возлагаете на частно-государственное партнерство?
— Мы пока не ведем речь о частно-государственном партнерстве в чистом виде. Сегодня мало кто понимает, что это вообще такое. В России существует целый ряд проектов, реализованных в рамках такого партнерства, и все они очень разные. Опыт, который мы изучали, сильно разнится в зависимости от инициаторов и от участвующих в проектах властных структур. Так что приходится говорить не о партнерстве как таковом, а о неких вариантах совместных действий, которые сегодня предлагает правительство.

Приоритетные проекты, на которые мы на данный момент сделали ставку, — это новый инструмент, тема этого года. За реализацию приоритетных проектов отвечает Минрегионразвития РФ. И мы подали документы на признание проекта «Островки» приоритетным по Свердловской области. Какой будет результат — пока сказать не могу. Ведем активные консультации с Госстроем, который в рамках Минрегиона занимается этими вопросами. Консультируемся с правительством области.

Проект, представленный в июне на «Иннопроме», по большей части будет меняться. Неизменной остается лишь прогулочная зона с системой искусственных каналов.

— Теперь ваш проект — представитель Свердловской области на конкурсе Минрегионразвития. Как вам это удалось?
— Может быть, мы оказались первыми… В область мы пришли с «Островками» в декабре 2012 года…

— В декабре 2012 уже был анонсирован проект «Экодолье», про который много говорили в областном правительстве!
— Я не могу комментировать ни другие проекты, ни тем более видение власти. Когда мы принесли проект в правительство, мы еще сами не определились, будем ли мы реализовывать именно его. Для нас была важна позиция властей — интересен ли он им. И мы активно включились в реализацию только после того, как увидели заинтересованность. После этого мы вели постоянный диалог с правительством.

— Почему они именно ваш проект отправили на конкурс в Минрегионразвития?
— Думаю, мы, как в спорте, оказались бегуном, который прибежал первым. И потом — думаю, проекта с такими ценами правительству просто никто не предложил. Стратегия «Виктории» строится на небольшой марже и быстрой оборачиваемости средств. За счет этого мы можем вписаться в требования, предъявляемые к приоритетным проектам по части доступности жилья. На областной земле таких проектов практически нет.

«Островкам» удалось обойти другие проекты, на первый взгляд, каким-то непостижимым образом. На самом деле все просто: минимальная маржа плюс областная земля. До сих пор комплексное освоение территории, подобное этому, предлагалось реализовать в границах Екатеринбурга.

— Вы видите риски в сотрудничестве с властью? Ведь в «Островках» нужно строить и сети, и садики. В Свердловской области масса проектов, на которых акцентировано внимание властей, но которые нельзя назвать стремительно развивающимися.
— Какие например?

— Например «Истокский».
— Вы имеете в виду площадку «Монарха»?

— «Монарх» занимает там лишь небольшой пятачок, и, по ощущениям, он единственный, кто там строит. Посреди поля. Вы не боитесь, что с «Островками» произойдет такая же ситуация?
— А давайте я вам другой пример приведу — «Академический». В чистом поле, даже на болоте, начали вдруг появляться жилые дома. Вспомните, как долго они не заселялись! А когда постепенно они стали обрастать инфраструктурой, люди начали заезжать туда, и вот проект уже продается достаточно успешно.

— То есть вы не боитесь остаться с непроданными квадратными метрами посреди поля?
— Нет. Я просто не открою продажи, пока не буду четко представлять себе, что у меня есть сети, дороги. Что касается садиков — я вообще спокоен, они есть в каждом нашем проекте. Потому что есть замечательные люди, которые профессионально занимаются дошкольным воспитанием. Так что если этого не сделает муниципалитет, мы справимся сами.

— А школы, поликлиники?
— Самое основное — это сети, инженерка.

— Вы уверены, что она там будет?
— Не будет инженерки — не будет проекта. Но у меня нет сомнений и в том, что мы сможем сами профинансировать первые шаги на площадке. В частности, например, сети. Конечно, не хотелось бы делать это безвозмездно, потому что тогда не будет цены в пределах 40 тысяч за квадратный метр. Вместе с властью или без — разница всегда будет только в цене квадратного метра. Но с властью, безусловно, и правильнее, и спокойнее.

— Но ведь от этого будет зависеть успех продаж. Можно предположить, что жители Первоуральска будут покупать по 40 тысяч, но не по 60…
— Давайте оставим вопросы маркетинговой политики и продвижения на рынке до тех времен, когда мы начнем этим заниматься. У нас есть собственное видение того, как привлекать клиентов к нашим проектам. И до сегодняшнего дня нам это удавалось. Я согласен, что цена — один из ключевых факторов. Но он не единственный.