Надо признать, что любовь эта полностью иррациональна у того же большинства. Человек так устроен. Если можно пощупать актив — вот оно, богатство. Снять шоры и оглядеться кругом в поисках альтернатив не у всех достает ума. Это и есть «альтернативно одаренные».
Как это обычно и бывает, вокруг большого стада жирных глупых коров крутится море волков. Вот они да, зарабатывают. И если на рынке бум — то много. Сами посудите, без кого не бывает рынка? Это маклеры, нотариусы, ФРС. Посредники и регистраторы. Рисков ноль, активов — минимум (стол, стул, компьютер), арендованный офис. А поскольку суммы сделок — с шестью нулями, то и комиссии немалые. Потому среди маклеров такая плотная конкуренция.
Далее, производители, то бишь застройщики. Если кто поприличнее, то строит на свои, а потом продает. Я имею в виду свои деньги плюс частично банковские. Риски огромные, так как сроки велики, а прогнозы рынка туманны. Но если угадал с началом экономического бума, то профит также огромен, ведь 40–50% рентабельности от миллиардных проектов вкусны. А вот если кризисом шибануло, тогда да. Но тут обычно банки попадают. Некоторые до сих пор контролируют недвижимость обанкротившихся застройщиков после кризиса 2008–2009 гг.
Сразу замечу: эти две группы всегда поют под одну дудочку. Никогда не читаю комментарии по рынку от застройщиков и/или от риелторов. Очевидный конфликт интересов. Эти две группы — кукушка и петух из басни.
Но гораздо интереснее анализировать поведение главных жертв — покупателей. Где-то даже научный интерес просыпается, так как любовь к недвижимости очень интересная патология массового сознания. Психоз, если хотите, поскольку ее покупка есть одна из величайших глупостей с финансовой точки зрения. Разумеется, в российской действительности.
Начнем с простого. Покупка может быть оправдана, только если рост цены актива плюс денежный поток от нее превышает инфляцию. Поэтому в развитых экономиках рост на 4–6% в год нормален при инфляции в 2–3%.
Также хорошо, если платеж по ипотеке не превышает арендный платеж за такую же квартиру. У нас — ипотечный платеж в 40 000 за двухкомнатную квартиру арендной стоимостью 25000 с коммуналкой сплошь и рядом. Поймите, граждане, ставка 12–15% годовых может быть финансово покрыта только ростом цены в год на сопоставимые цифры, что не факт. Готов доказать.
Вот таблица средних цен с сайта УПН за 2007 год. Глубже не нашел. Рядом курс бакса.
Цена, руб. | Курс $ | Цена, $ | Накопленный % с 2007 | % на текущий момент | |||
---|---|---|---|---|---|---|---|
29.01.2007 | 65 580 | 26,5575 | 2 469 | 0,7% | -2,0% | ||
29.05.2007 | 66 720 | 25,8884 | 2 577 | 3,5% | 8,9% | 0,5% | -2,9% |
30.10.2007 | 64 860 | 24,6983 | 2 626 | -1,1% | 6,3% | 1,1% | -3,5% |
29.04.2008 | 63 720 | 23,6037 | 2 700 | -1,9% | 6,1% | 1,6% | -4,5% |
28.10.2008 | 63 920 | 27,3507 | 2 337 | -1,3% | -2,7% | 1,7% | -1,6% |
26.04.2009 | 56 850 | 33,3904 | 1 703 | -5,6% | -13,8% | 5,4% | 7,5% |
27.10.2009 | 57 200 | 28,9403 | 1 976 | -4,5% | -7,2% | 5,4% | 3,5% |
24.04.2010 | 53 240 | 29,0882 | 1 830 | -5,8% | -8,2% | 6,2% | 7,5% |
25.10.2010 | 54 100 | 30,2258 | 1 790 | -4,7% | -7,7% | 10,6% | 10,7% |
26.04.2011 | 57 540 | 30,2258 | 2 063 | -2,9% | -3,9% | 12,5% | 4,1% |
27.10.2011 | 61 020 | 30,2258 | 1 996 | -1,4% | -4,2% | 12,2% | 9,8% |
27.04.2012 | 66 770 | 29,277 | 2 281 | 0,3% | -1,4% | 5,1% | -7,6% |
28.09.2012 | 68 440 | 31,2221 | 2 192 | 0,7% | -2,0% |
Поясняю. Столбец «Накопленный процент» показывает, сколько процентов годовых я получаю, если купил в январе 2007 г., в рублях и долларах соответственно. То есть 0,7% годовых в рублях и -2% в долларах. Последние два столбца — сколько процентов я получаю СЕГОДНЯ, купив, соответственно, в указанные даты. То есть максимальную доходность в рублях — 12,5% годовых, я получил бы, купив в октябре 2010 г. Кстати, и в долларах так же.
Меня эти минусы не удивляют, я просто оцифровал на практике то, что знал всегда.
Два вывода. Первый: математическое ожидание доходности на сегодня рублями всего 5,8%, баксами — лишь 1,7% годовых. Второй — покупка недвижимости может быть выгодна только на дне кризиса, условно говоря, когда на улицах хаос.
Отвечу критикам заранее. Доходность можно повысить сдачей в аренду. Но тут четыре подводных камня. Ставки аренды «грязные», порядка 7–9% годовых. Максимум. А вот налог на имущество и коммунальные платежи (и то, и другое только растет) уменьшают даже эту нищенскую доходность на 1,5–2% годовых. И второе: это если вам повезло найти долгосрочного арендатора. Если нет, то до половины времени квартира будет пустовать, то есть нести чистые издержки. И еще — когда-то до вас доберется налоговая и стрясет свои 13%. Это неизбежно. Третье: реальная инфляция. Она откусывает каждый год по 6–10% стоимости. Ну и последнее: случись кризис — арендные ставки упадут. Так что на долгосрочном этапе рост цен плюс доходы от недвижимости не покроют инфляции на 99,9% вероятности.
Но самая засада впереди. Когда вам надоест играться в собственника, вы можете обнаружить, как в той сказке, что «никто за корову цены не давал». Я очень сильно подозреваю, что публикуемые цены отличаются от реальных в сторону уменьшения на 3–7% минимум. Совершенно точно знаю, что сделки в 2008–2009 гг. бывали минус 15–20% от первоначальной цены.
Если вы упрямы и хотите продать по своей цене — будьте готовы к полугодовой и более экспирации. А инфляцию никто не отменял. То есть еще минимум 5% потерь на актив, не считая комиссий риелторов и нотариуса.
Вы поймите, люди добрые, что все это — массовое сознание, это причина всех кризисов и пузырей. Если вы покупаете, то очень может быть, что это вершинка и вы переплачиваете. А если продаете, то близко дно рынка. И дадите дисконт более умному. Большинство всегда жертвы. Что на фондовом рынке, что на рынке недвижимости. Чьи жертвы — уже сказал. Очень трудно заставить себя продать, когда рынок прет вверх. Но продавать-то надо. Для тех, кому это неочевидно, опять поясню.
За тот период, что указан в таблице, матожидание доходности от вложений в золото составляло 16,3%, а от роста нефти — в 7,5% годовых в долларах. Вклады в банке мало того, что страхуются, так и приносят 10–12% рублями и 5–7% долларами. Учитывая, что среднегодовая девальвация составляет чуть более 4%, получается, что тупой совершенно рублевый вклад в банке под 11% годовых полностью соответствует покупке недвижимости.
И последнее. Последний, совершенно иррациональный аргумент инвесторов в недвижимость: «Я вкладываюсь в жилье для своих детей». То есть налицо некая стратегия. Это самообман.
Первое: почему вы уверены хотя бы в том, что ваши дети будут жить в выбранном вами городе, не говоря уж о стране?
Второе: почему вы уверены, что цены на недвижимость через 10–15–20 лет будут выше, чем процент по вкладу в банке, особенно если мы на пороге глобальных проблем?
Третье: почему вы уверены, что купленная недвижимость будет иметь высокие потребительские свойства на тот момент (то есть будет комфортна, находиться в на тот момент приличном районе)? Я вам навскидку назову пару проектов, которые были престижными (и дорогими) 10–15 лет назад, а сегодня цены на них плачевны. Так не лучше ли копить деньги под боком и купить недвижимость тогда, когда вам она реально нужна?
Четвертое: почему вы уверены, что ваши права на актив неоспоримы? История с нанопылью (многие в курсе) очень смешна, но очень поучительна. Я полагаю, что 5–10% квартир несет на себе системный риск — обойденных в прошлом детей, внезапно появляющихся супругов и т.п. А ведь большинство квартир — вторичка.
Ну и наконец пятое: если через 2–3–4 года под окнами будут ходит толпы голодных людей под красными или черно-желтыми знаменами, то вы будете молится на того, кто даст вам хотя бы полцены от сегодняшней, ибо это будет чистой воды благотворительностью.
Вы можете быть уверены только в одном: у вас на шее актив, который в лучшем случае будет генерировать нулевой денежный поток, в худшем — будет кушать ваши деньги на содержание.
Перефразируем Окуджаву: «Если выпало инвестировать в кризис, лучше держать деньги максимально ликвидными». Ничего такого, что нельзя было бы превратить в кэш более чем за неделю.
Пару слов про зарубежную недвижимость. Большой привет тем, кто купил домик в Испании (падение за 4 года на 40%), Хорватии, Болгарии. Много заработали? Вот и я говорю — проще было арендовать пару раз в год на месяц…
Окончательный и главный итог — покупайте метры, когда танки на улицах. Все остальное время — в банк. Совет для большинства.
Удачи.
Я лично инвестирую в финансовые рынки. 8-15% в месяц (не путать с годовыми!) в валюте меня лично устраивают. Я не жужжу.
С улыбкой смотрю на предложения, поступающие в мой адрес об инвестициях в недвижимость. Хотя, есть одно путнее. Даёт .... не скажу - не поверите всё равно.
Инвесторы в недвижку обычную - успехов Вам!!!
Собственный дом - это помимо прочего еще и комфорт. В условиях российского рынка аренды нельзя быть уверенным, что тебя не выгонят с арендованной площади прямо завтра. Отсутствие долгосрочных железных контрактов, как в Европе или Штатах пока еще сильно накладывает отпечаток на наш менталитет жилья в съемной квартире.
Ну и потом, история помнит, что когда те, кто "несли в банк" остались гораздо с меньшим, чем те, кто "несли в метры" :)
И еще - Вы удивитесь, но в темные времена, как сегодня, сохранить - главнее, чем преумножить. Поглядите на отрицательные реальные ставки по немецким бундесам или американским трежерям. Никто не хочет прибылей - не потерять бы имеющееся...
Так что нет идеальных гаваней, особенно в Сбере. Но недвига - первый форт, который смоет финансовым цунами. Это идеальный объект для слива стоимостей - масштабна по аккумулируемому капиталу и малоликвидна. Подешеевеет вдвое - все скрипнут зубам и будут терпеть.
После кризиса - рыки восстановятся быстрее, просто потому, что они почти мгновенно ликвидны.
Вы гоняетесь за праой процентов выше инфляции (условно- 12-15% годовых), рискуя влипнуть в начало стагнации с дисконтами в 10% по быстрой продаже. Это очень плохой коэффициент риск/дохоность, очень. Матожидание ужасное.Например - вы получаете 10% годовых в банке с надежностью 97% и риском потери всех 100% капитала в 3%. Маотжидание: 10%*,97-100%*,03 = 6,7%. Это почти как по государственным бондам). Для недвиги такое матожидание при 75-80% уверенности в доходности. А если сюда подключить упущенную выгоду при экспирировании объекта, то и все 85%. Одни головняки. Так что Вы правильно это определили - везение.
На мой взгляд автор несколько лукавит приводя в качестве аргумента против инвестирования в жилье, динамику стоимости вторичного рынка с 2007 года:
1. инвестор купивший в октябре 2010 по цене 54 100 рублей за м. кв. в сентябре 2012 получает 68 440 рублей, а это + 26 %.
2. инвестируя в недвижимость, смешно покупать жилье на вторичном рынке, так как доходность инвестиции в строящийся объект легко может достигнуть 20%.
Таким образом, инвестор купивший строящуюся квартиру в октябре 2010 года за 45 000 рублей (54100 - 20%) и продавший дом квартиру в сентябре 2012 за 68 440 (а лучше в конце октября за 69 037 рублей), получит + 53%, то есть 26,5% годовых. Такая арифметика...
Укрепление Екатеринбурга как регионального экономического, образовательного и культурного центра будет делать его все более привлекательным городом. То есть существую фундаментальные предпосылки только для роста стоимости жилья. Даже все если рухнет, недвижимость в Ебурге восстановится быстрее всего.
Это задним умом крепк - определять минимумы и максимум цен на графике цен. В "поле" никогда нет уверенности, что таришь минимум.
2.Если брать вторичку можно с риком потерь в доли процента, то долевка дешеле только потому, что рискованнее на порядок, это очевидно. Никогда не видели пикеты отманутых дольщиков? Выиграете 20% с цены с вероятностью 90% и потерями всего капитала в 10%. Не мой случай. Никакой 214-ФЗ не поможет.
Последнее самое смешное. Никакого укрепления уже не предвидится. Все деньги уходят в центр. Более половины бюджета города - социалка. И если задранные цены на недвижимость еще держат соседи - нефтяники и газовики, то в один прекрасный момент или цены рухнут на нефть/газ, или сообразят эти жирные (в переносном смысле) толпы, что испанская недвижимость вдвое дешевле и втрое качественнее для спокойной старости. Смешно говорить о привлекательности городов, когда привлекательность теряет страна))).
По второму пункту: всегда есть возможность выбрать устойчивого девелопера из числа лидеров. Не ужели строительство, которое ведет ЛСР, АСК или Реновастройгруп обременено 10% рисками недостроя?
По поводу смешной привлекательности жилой недвижимости в Екатеринбурге:
Какой город по вашему станет центром притяжения ресурсов (прежде всего людских) уральского региона, Малага?
Единственная возможность сохранить фундамент для выживания себя и последующих поколений - вкладываться в объекты, имеющие фактическую, объективную ценность. Одно из немногих, что осталось - недвижимость.
Если, как пишете, по улицам будут ходить люди с флагами, то вы своими фьючерсами не сможете даже туалет оклеить. Потому, что во-первых, своего туалета не будет, а во-вторых, вложенные в воздух бумажки будут непригодны даже для этого.
Если грядет глобальная жопа, то следует вкладываться в свое фермерское хозяйство и орудия сельхозтруда. Самогонный аппарат еще неплохо бы приобрести. Можно еще боеприпасов для берданки прикупить. Так, на всякий случай.
Объективной ценноси не существует, к сожалению. Вещная ценность относительна. Заброшенные кварталы Детройта или пустые города Китая тому доказательство. Частично объективную ценность готов признать только за землей, которую, по Твену, больше не производят. И только. Но ее самоценность в том, что она может производить сама по себе прежметы для выживания - еду и инструменты. Вы можете владеть хоть половиной Москвы, но если не сможете обратить (обменять) здания в еду, умрете так же, как и нищий. Так что опять мы возвращаемся к ликвидности. Ценность актива - возможность генерировать денежный пток, который можно обменять на еду и одежду. Еще раз - НЕТ объективной ценности. Ценность всегда продукт сделки. В мирные времена кольцо с бриллиантом может стоить вагон продуктов, но в блокаду его меняли лишь на буханку хлеба.
По фьючерсам. Ну если опустить тот факт, что никакие (почти) финансовые инструменты сейас на бумаге не печатают, то у фьючерсов одно, но критически важное преимущество. Если все пойдет наперекосяк, я выведу из любых бумаг и фьючерсов любую сумму в 2-3 дня. А уж эти дни у любого трезвомыслящего человека до "людей с флагами" будут. А вот вы не получите форы совсем. То есть абсолютно. В преддверии революции вам не продать ни метра по приличной цене и за полгода. А если все будет уж овсем плохо, то Швондеры к вам придут рано или поздно.
С последним абзацем согласен на 146%)))
Для детей - вполне весомая причина. Особенно, если есть возможность при этом не лезть в ипотеку. Потому что потом такой возможности может не быть. Я вот например очень благодарен родителям, что они сумели в свое время купить для меня старенькую однокомнатную хрущевку, когда она стоила на уровне ТАЗ 2109. Это было очень ощутимой помощью на старте.
Насчет ликвидности согласен, акции и производные вполне хороши, при условии что в экономике все более-менее спокойно и портфель собран грамотно. А если нет, то выведете в 2-3 дня что и куда? Если дойдет до флагов, то будете иметь на руках ворох реальной бумаги взамен виртуальной, и да, таки сможете оклеить туалет ) Так что всем будет лучше, если до флагов не дойдет.
ИМХО каждый преследует свои цели: кому-то надо миллиард на инфляции не растерять, а кому-то чудом скопленные 2 млн пристроить. Если для первого жилая недвижка не вариант вообще, то для второго - вполне себе оправданный ход, тем более, что на фондовом рынке без подготовки у него их отберут со 100% вероятностью.
Удачи.
двери то быстрее закроют в банки утром двери-днем танки,днем двери-вечером танки
1. Данные по ценам с 1995 года (дата/цена 1 кв. м общей площади):
26.12.1995 1735
29.12.1996 2562
29.12.1997 3261
29.12.1998 7144
28.12.1999 6070
26.12.2000 10078
25.12.2001 14984
31.12.2002 16663
30.12.2003 17062
29.12.2004 24658
27.12.2005 30608
28.12.2006 63508
25.12.2007 64062
30.12.2008 62191
29.12.2009 52959
27.12.2010 55427
26.12.2011 63836
29.10.2012 69037
2. Хороший материал для тех, кто пытается играть в инвесторов. Именно играть. Я часто общаюсь со знакомыми, которые не могут расставить для себя приоритеты и не отдают себе отчет, что они хотят и могут получить от рынка недвижимости. Мифов, которые мешают трезво мыслить в каждый конкретно момент времени, здесь действительно очень много, начиная от «недвижимость всегда в цене» и заканчивая «этот пузырь завтра лопнет».
НО! Вопрос в том, что в большинстве своем на рынке присутствуют конечные потребители, доля «инвесторов» в отдельные периоды составляет от 1 до 15%. А у этой группы совершенно другие доводы и практика принятия решений, они на рынок пришли не для того чтобы заработать. Их мотивы, образ жизни, семейные ценности и представления о прекрасном, к сожалению или счастью не соотносятся с финансовой целесообразностью. Зачастую желание жены или влияние тещи гораздо сильнее экономических расчетов.
Самое главное, почему я Вам не верю - Вы кричите. И беситесь. Хотя с чего бы? Я вроде Вас не бил, не грабил...
А может эта была такая двушка, что с удобствами на улице? Что еще можеть в съем в неплохом районе всего по 5 000 в месяц. Приличное редко стоит менее 18000+КУ, даже 3 года назад.
Считаю, что рынок жилья на протяжении своего развития позволял неплохо зарабатывать людям, которые рассуждают об инвестициях лишь на бытовом уровне и не рассматривают каких либо альтернатив. Но это время прошло. Сейчас чтобы заработать на рынке надо искать перспективные объекты или создавать их, а не покупать первую попавшуюся хрущевку. И даже в этом случае внешние по отношению к рынку недвижимости факторы могут перечеркнуть все надежды заработать. И тема, которую поднял Виталий - повод задуматься тем, кто по-прежнему примитивен в поисках объектов для инвестиций.
бла бла...
цены в 2009 году суммарно просели на 30-40% и торга 15-20% от выставленной цены не было, никак, в 2011 году можно было заработать за 1 год 30% на покупке долевки, а это было далеко не дно, понятно дело в этом году такого не будет, дай бог 10-15% за год.
Вложения в недвижимость - проект долгосрочный, чаще консервативный, редко приносит большую прибыль в краткосрочной перспективе, зато достаточно прогнозируемый и стабильный.
Играйте на "свои", а что мне делать я решу сам.
Ну, явно не лучше. Деньги, акции и т.п. бумаги - это вообще пыль
Можно ещё говорить о золоте, антиквариате, камнях, оборудовании ... но если выбирать между деньгами и недвижимостью - второе однозначно лучше. Оно есть предмет какого-никакого, а труда, и имеет потребительские свойства и функционал, а стоимость ... ну, переждём период падения, потом она вернётся