Раздел Бизнес
10 апреля 2013, 12:28

Изнанка бизнеса: через 20–30 лет Екатеринбург начнет вымирать

Разговаривая с очередным собеседником для материала из серии «Изнанка бизнеса», мы даже холодок на спине почувствовали — до того стойкое впечатление, что все тлен и кругом безысходность.

Итак, сегодня владелец крупной компании-застройщика рассказывает Порталу 66.ru, из чего складывается стоимость жилья, сколько можно зарабатывать на строительстве и почему цены на квартиры перестанут расти.

Запомни одну цифру: 8 тысяч. Если стоимость земельного участка в пересчете на квадратный метр не превышает 8 тысяч рублей, этот участок рентабелен. Ты же знаешь, что ты там построишь. Просто умножь это количество м2 на 8 тысяч, и у тебя получится максимальная цена, выше которой можно не торговаться.

Своими рассуждениями наш анонимный собеседник просто-таки запугал всю редакцию 66.ru.

Строители сегодня не должны жаловаться. Себестоимость строительства жилых квадратных метров сегодня 32 тысячи рублей с отделкой. Это в среднем. Меньше уже будет страдать качество. Сети съедают около 5 тысяч. Плюс эти 8 за землю. Плюс проценты за два года, если строишь на заемные средства. Средний разбег у кредитной нагрузки может быть от года до трех лет, поэтому удорожание строительства может составить до 20%. Вот и стараются накрутить в среднем 20 тысяч за метр.

Чтобы строительство не останавливалось, нужно 40–50 млн в месяц. Чтобы это финансирование не остановилось, строители вынуждены будут перестать надувать ценовой пузырь. Прибыль и так достаточная — куда больше-то, зачем наглеть? Я даже думаю, что, если в этом году все будет так же стабильно, как в предыдущие, цены постепенно начнут скидывать. А если разразится кризис — просто будем медленнее строить.

По словам нашего эксперта, в условиях нынешней экономики в ближайшие 20–30 лет вымрут маленькие города, а потом начнут задыхаться миллионники.

За месяц в монолите отливают 3,5 этажа. Панельные дома строятся еще быстрее. Так что посчитать сроки строительства, если ты вышел на нулевой уровень, несложно. Плюс на отделку уходит где-то месяц на 8–10 этажей.

Паркинги стоят нераспроданные — у людей не хватает сегодня средств. Они только-только на квартиру наскребают. Себестоимость строительства подземного машиноместа — 700 тысяч рублей. А куда его потом девать?

Единственное, чем можно по-настоящему заниматься в Екатеринбурге в ближайшее время (кроме сферы услуг, которая всегда востребована), — строить дешевое жилье.

В 2007 году многим строителям пришлось достраивать дома и потом еще год их продавать. И эта процентная нагрузка у многих съела прибыль, которая планировалась по проекту. Но некоторые решили во что бы то ни стало положить себе эту прибыль — и у области появилась программа «Обманутые дольщики». А те, кто достроил, не получили прибыли, и некоторые из них не удержались на плаву.

Если Свердловская область не выполнит планы по строительству жилья, федерация урежет трансферты на социально значимые объекты. Планы — миллион м2 в год в Екатеринбурге и миллион в области. Так что эти два миллиона нужны Куйвашеву хоть кровь из носу. Отсюда и приписки — формально в списки сданных домов часто попадают еще не сданные. Конечно, это все оформляется юридически грамотно, и у строителя нет шанса не достроить.

Вместо этого у нас возводится бесчисленное количество торговых центров, которые лишь увеличивают приток горожан из спутников.

Сейчас и в ближайшие годы в Екатеринбурге самый востребованный строительный продукт — это жилье эконом-класса. Города-миллионники еще лет 20–25 будут аккумулировать приток населения из более мелких, вымирающих городов. Пока действует программа сворачивания постсоветского наследия. Поэтому любые проекты экономного жилья сейчас будут востребованы. С каждых 10–15 тысяч м2 можно зарабатывать по 100–200 млн.

А потом начнут вымирать и миллионники. Двигаться-то дальше некуда. В плане промышленности мы умирающая страна, особенно после вступления в ВТО. У нас по климатическим условиям только в Ставрополье и Краснодарском крае приемлемая стоимость производства. В Екатеринбурге же приходится закапывать сети на 2,5 метра, от промерзания, строить кирпичные ангары с толстыми стенами и отапливать их 8 месяцев из 12.

Идея проведения «Экспо-2020», конечно, хороша, только жалко, что шансов мало. Екатеринбургу со своим бюджетом освоение площадки на ВИЗе — Правобережном может только сниться.

Поэтому в Екатеринбурге можно заниматься только сферой услуг и строительством жилья. Больше ничего. Никакое промышленное производство здесь не будет рентабельно — слишком высокая себестоимость. Это пока город живет за счет миграции из всяких Карпинсков, как многие другие города России — Томск, Омск, Новосибирск, Хабаровск. За счет того что это студенческий город — люди приезжают сюда учиться.

Но эти люди не платят налогов, все работают в черный кэш, потому что налоги просто сумасшедшие для развития малого и среднего бизнеса. И вот у нас бюджет Екатеринбурга всего 28 млрд рублей. Всего! 19 млрд — это только зарплата учителей, медиков и прочих бюджетников. Какое метро? Какое благоустройство в городе? Какие новые трамваи? Какие скоростные развязки? Обычный грязный город, у которого нет денег.

Конечно, они сейчас цепляются за идею проведения «Экспо» в Екатеринбурге. Потому что больше денег взять негде, кроме как у федерации — под этим или любым другим предлогом. Город сам по себе бедный. Да, они, может, и украли миллиард рублей, но ведь не больше, потому что бюджет всего 28. Вот был бы бюджет 100 млрд — мы бы по-другому в городе жили.

В материале использованы кадры из мультфильма «Валл И» © Disney / Pixar.
Чтобы получать лучшие материалы дня, недели, месяца, подписывайтесь на наш канал. Здесь мы добавляем смысла каждой новости.