По данным исследования «Эксперт РА», в 2023 году банки могут потерять около 80 млрд рублей прибыли из-за ужесточения регулирования рынка ипотеки. Давление на рынок окажут три новации:
- Надбавки по резервам в зависимости от полной стоимости (ПСК) ипотечного кредита «от застройщика» — мера начинает действовать 30 мая. Теперь, чем ниже ставка по ипотеке, тем выше должны быть отчисления в резервы. Требования распространяются на ссуды, выданные после 15 марта.
По оценке «Эксперт РА», это приведет к снижению выдач и сокращению единовременных комиссий, получаемых банками от застройщиков. По информации ЦБ, в таких программах комиссия банка и размер «наценки», за счет которых ставка сдвигалась к «околонулевой», могла составлять 20–30%.
- Макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом. Начнут действовать для новых ссуд с 1 июня. Такие требования будут применять к не льготной ипотеке с первоначальным взносом ниже 20%, с 2024 года — ниже 30%. Меры касаются кредитов на новостройки по договору участия в долевом строительстве с момента выдачи кредита до истечения одного года с получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Новые правила продажи страхового полиса при оформлении ипотеки. Теперь заемщики смогут сами выбирать страховую компанию — то есть приобретать страховой полис не только у аккредитованных банком компаний по завышенной цене, а у любой страховой компании, имеющей кредитный рейтинг. Это правило начнет действовать с 1 сентября. Итог, по прогнозам экспертов — банки получат меньше комиссионных доходов.
По данным младшего директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежды Караваевой, исходя из прогнозной прибыли сектора (1,2–1,5 трлн рублей), потери можно назвать «приемлемыми».
Один из источников «Коммерсанта» в крупном банке говорит, что наибольшее ограничение дадут повышенные резервы, потому что доля выдач, подпадающих под резерв, могла быть до 50% в первичном рынке, а это 150–200 млрд рублей выдачи в месяц.
«При этом крупнейшие застройщики по-прежнему разрабатывают схемы, которые позволяют делать клиентам нерыночные условия, что позволяет обходить ограничения ЦБ. Например, схемы с кэшбэком или рассрочкой и дорогой страховкой, при этом формально требование по минимальной полной стоимости кредита соблюдается», — говорит собеседник издания.
Часть экспертов уверены, что на первичный рынок недвижимости это не окажет сильного влияния — он просядет максимум на 10–15% от объема.
Но, по прогнозам управляющего директора рейтингового агентства НКР Михаила Доронкина изменения ограничат рост рынка и не дадут ему приблизиться к показателям 2021 года, когда банки выдали рекордные 5,7 трлн рублей ипотечных кредитов. Это, в свою очередь, приведет выпадению потенциальных процентных и комиссионных доходов.
Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова полагает, что банки смогут переложить издержки по более высокому резервированию на клиента, повышая ипотечную ставку, но такие кредиты не будут пользоваться спросом.
При этом в Сбербанке ожидают стабилизации цен на недвижимость от вводимых мер и позитивно оценивают перспективы рынка, «учитывая наличие большого количества ипотечных госпрограмм, которые позволяют взять ипотеку по ставке 4–6% годовых».
- Еще в сентябре 2022 года ЦБ поднял проблему «нулевых» ставок по ипотеке, которые на самом деле вводят клиентов банков в заблуждение. Тогда глава Центробанка Эльвира Набиуллина говорила, что «это чисто маркетинговый ход»: «Люди покупают квартиру по завышенной стоимости, и потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразовой компенсацией с банком».
