По данным ЦБ РФ на 1 мая 2017 г., общая просроченная задолженность жителей УрФО по ипотечным кредитам составила 6381 млн руб. Свердловская область занимает в списке лидирующее место: свердловчане вовремя не отдали банкам 2264 млн руб. На фоне общей суммы — объем ипотечных кредитов только за первые шесть месяцев текущего года составил 18849 млн руб. — цифра небольшая. По словам экспертов, просрочка по ипотеке держится в среднем на уровне 2,9–3,1% от общего объема выданных средств.
Участники рынка отмечают: в 2015–2016 гг. уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам снижался. Эксперты объясняют это тем, что доля инвестиционных квартир в покупке жилья с привлечением ипотеки значительно упала.
Однако те самые безличные 3% просроченной задолженности — это, как ни крути, человеческие судьбы.
Олеся, диспетчер из Магнитогорска, рассказывает, что она накопила долг, когда потребовались значительные суммы на лечение ребенка.
И таких историй — море. Банковские работники называют наиболее частые причины возникновения просрочки по платежам:
По статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, на жилое помещение не может быть наложено взыскание, если оно — единственное для должника и членов его семьи. Однако ипотечных квартир это не касается. В законе есть оговорка: «Если жилье является предметом ипотеки, на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание». Так что банк имеет полное право выселить неплательщика из квартиры на улицу.
В Управлении Федеральной службы судебных приставов по Свердловской области отмечают, что в случае с ипотекой суды, как правило, выносят однозначное решение: если заемщик не гасит кредит, он лишается права на проживание в данном жилье. Наличие несовершеннолетних детей и другие обстоятельства здесь роли не играют.
— Выселение из квартиры может быть произведено только на основании судебного решения, вступившего в законную силу. Если гражданин не погашает задолженность по ипотечному кредиту, банк вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании суммы долга по кредиту за счет заложенного имущества, а именно — квартиры. По данным УФССП, всего с начала текущего года по исполнительным производствам об обращении взыскания на заложенное имущество приставы передали взыскателям арестованное имущество на сумму более 40 млн руб.
— Суд может рассмотреть такое дело и в отсутствие второй стороны — собственно неплательщика, если он бегает от банка, не подписывает повестки. Я знаю случаи, когда неплательщик просто получал СМС-сообщение о том, что в десятидневный срок должен покинуть квартиру.
Банкиры отмечают, что вариант с наложением взыскания на квартиру и последующей ее продажей (как правило, на публичных торгах) — самый худший не только для заемщика, но и для самого банка. Заемщик теряет лишние деньги, поскольку должен оплатить не только свою задолженность банку, то также пени и судебные издержки. Банк, в свою очередь, вынужден заниматься продажей квартиры, а это все-таки непрофильный для кредитного учреждения бизнес.
Все эксперты рынка ипотечного жилищного кредитования сходятся во мнении: возникшие финансовые проблемы — повод не прятаться от банка, а честно и конструктивно обсудить ситуацию.
— В кредитных организациях предусмотрена процедура досудебного урегулирования вопроса по образовавшейся задолженности. Рекомендуем должникам в случае возникновения финансовых трудностей (увольнение с работы, неполучение денежных средств по договорным обязательствам и т.п.) и отсутствия возможности погашения кредита согласно графику не скрываться, не бояться работников банка и не дожидаться, когда на них подадут в суд, а обратиться в кредитное учреждение и согласовать график дальнейшего погашения образовавшейся задолженности.
Конечно, банк — не благотворительная организация: прощать вам долг и дарить квартиру никто не будет. Работники банка предложат реструктуризировать ипотечный кредит — например, увеличить его срок, снизив за счет этого ежемесячный платеж до суммы, посильной для заемщика на текущий момент.
— В каждом банке есть схемы, предусматривающие такие ситуации. Мы, например, в некоторых случаях можем предложить заемщику кредитные каникулы. Этот вариант оптимален для тех, кто потерял работу и ищет новое место: в течение какого-то времени он может гасить только проценты по кредиту. Когда устроится на новую должность и заработок снова станет регулярным, тогда уже будет гасить и проценты, и тело кредита.
По словам экспертов, банки готовы вникать в ситуации клиентов. В Уральском Сбербанке, к примеру, с начала года поступило на рассмотрение около 100 пакетов документов на мировое соглашение, свыше 600 уже рассмотренных пакетов получили положительное заключение, более 230 — восстановлены в новом графике платежей. «Но заемщики сами должны быть готовы на определенные компромиссы — отказаться от каких-то привычных трат, зато сохранить жилье и не испортить свою кредитную историю просроченной задолженностью», — уверяют специалисты.
Именно испорченная кредитная история, по мнению экспертов, — наиболее болезненное последствие беготни от банка. «Время идет, ситуация у людей меняется. Возможно, они снова попробуют взять жилье в ипотеку — для повзрослевших детей или чтобы перевезти родителей поближе. Но с пятном в кредитной истории получат отказ — и в нашем, и в любом другом банке», — поясняет Ольга Никитина.
Истории, которые мы приводили вначале, — водителя Сергея и диспетчера Олеси — закончились хорошо: поняв, что в данный момент с кредитной нагрузкой они не справляются, заемщики обратились в банк. График платежей пересмотрели. Клиенты остались при жилье и с чистой кредитной историей.
Специалисты дают несколько советов, которые помогут избежать проблемной ипотеки. Они касаются не только просрочки.
1. Ипотека — кредит долгосрочный. Поэтому важно оценить свою платежеспособность на несколько лет вперед и учитывать, что помимо ипотеки может потребоваться кредит на ремонт жилья, машину и проч. Эксперты называют основное правило: суммарная кредитная нагрузка на семью не должна превышать 40% дохода. Кроме того, заемщик должен иметь финансовую подушку безопасности в размере дохода не менее чем за 4–6 месяцев.
2. Потеря работы — не самое страшное, что может случиться. Гораздо страшнее — стать инвалидом и вовсе не иметь возможности работать. Так что страхование жизни заемщика — правильный шаг при оформлении ипотеки.
3. Если ипотеку берут супруги, нелишним будет оформить брачный договор: этот вид соглашения пока не очень успешно приживается в нашей стране («У нас же любовь — зачем нам эти бездуховные юридические сложности!»), однако в случае развода документ позволит не попасть в финансовую яму.
4. При возникновении финансовых трудностей первый шаг — обращение в банк, выдавший ипотечный кредит. Вместе с сотрудниками банка вы составите новый график платежей, который станет оптимальным для вас в текущих условиях и позволит оставить незапятнанной вашу кредитную историю.
