В стрит-ритейле Екатеринбурга все ярче проявляется неликвидность коммерческих площадей в центре города. Даже падающая арендная ставка не спасает первые этажи вдоль центральных улиц от опустения. Масла в огонь добавляет ситуация с неумолимо увеличивающейся зоной платной парковки в центре мегаполиса. Она нещадно уменьшает количество трафика, делая центральные районы еще более проблемными для ведения бизнеса формата стрит-ритейл.
Однако нельзя сказать, что все заведения, которые закрываются в центре города, прекращают работу. Чаще всего они открываются в других местах. В новых условиях бизнес всеми силами старается оптимизировать расходы, и эксперты рынка недвижимости считают, что все ресурсы для этого есть. В Екатеринбурге все отчетливее вырисовывается тренд открывать объекты уличной торговли и услуг в спальных районах. Это большие жилые массивы, создающиеся для жизни, а не для деловой активности. Для предпринимателей здесь понятная аудитория с нужным уровнем дохода.
По данным аналитического отдела УПН, в городе увеличивается разрыв между обваливающимися арендными ставками и несокрушимыми ценами на квадратный метр, из-за чего предприниматели съезжают из арендуемых в центре помещений. Иными словами, для арендаторов чем ближе к центру находится помещение, тем больше шансов получить дисконт. А для инвесторов, покупающих помещения под стрит-ритейл, выгоднее смотреть его начиная от второго ценового пояса (по классификации УПН). К нему относятся жилые районы Академический, ЖБИ, Завокзальный, Новая Сортировка, Синие Камни, Уктус, Уралмаш, Широкая Речка и Эльмаш.
Крупные игроки рынка офисной недвижимости уже давно реализуют свои объекты вовсе не в центре города, а на ближайшей периферии. И эти объекты пользуются спросом у арендаторов.
Сейчас пришла очередь стрит-ритейла менять бизнес-модель. Спальные районы, особенно те, которые застраиваются только сейчас, становятся все более актуальной темой для микроинвестиций.
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости:
— В таких районах, как Солнечный или Широкая Речка, нет других вариантов развития сферы услуг, кроме стрит-ритейла. А спрос на предприятия этой сферы там просто зашкаливает. Так что инвестиции в коммерческие помещения, особенно среднесрочные, это благодатная тема. Но если темпы строительства домов сохранятся на высоком уровне, то для насыщения рынка потребуется строительство уже микрорайонных торговых центров. И оно не заставит себя ждать.
В городской администрации уверены: пустующие ниши в спальных районах будут заполняться очень динамично. И еще быстрее это будет происходить именно в тех районах, которые строятся с нуля. Подтверждение тому — коммерческие площади на первых этажах вдоль главных улиц района Академический. Свободных помещений здесь уже нет.
Елена Чернышева, руководитель комитета товарного рынка администрации Екатеринбурга:
— Бизнес очень четко мониторит ситуацию с коммерческими площадями. Я вас уверяю, что предприятия торговли и общепита быстро насытят новые районы. Это в старых районах некуда развиваться: потребность населения ощущается очень сильно, а строится там очень мало. А жилые комплексы наполнятся, уверяю.
Эксперты отмечают, что самый ходовой товар в сегменте стрит-ритейла сегодня — это помещения площадью от 50 до 80 м2 — хотя, конечно, эта нарезка не удовлетворяет спрос на 100%. И особой популярностью пользуются помещения, вложения в которые на начальном этапе близки к минимальным. Эти приоритеты традиционны для малого бизнеса, но сейчас эксперты особо акцентируют на них внимание. Такие помещения, например, представлены в масштабной новостройке на улице Щербакова — жилом комплексе «Каменный ручей».
Максим Филин, директор по маркетингу и продажам компании «Брусника» в Екатеринбурге:
— В общей сложности в «Каменном ручье» 28 помещений для коммерческого использования общей площадью 4,7 тысячи м2. Сейчас в продаже осталось только 10 помещений. Функциональное назначение самых крупных уже определено: здесь появится продуктовый супермаркет площадью 1100 м2, фитнес-зал на 550 м2, магазин спортивных товаров, аптека. Помещения будут передаваться собственникам с качественной отделкой под чистовую, с панорамным остеклением, биметаллическими радиаторами отопления с терморегуляторами, установленными приборами учета воды, тепла и электроэнергии.
Тщательно продуманный функционал помещения позволяет застройщику решить сразу две задачи. Во-первых, четко сформулированная концепция наполнения коммерческих площадей позволяет в несколько раз быстрее вдохнуть жизнь в новостройки. Во-вторых, потенциальному арендатору не приходится заниматься поиском помещений через агентов, поскольку застройщик сам сводит их с владельцем помещения. Что, кстати, выгодно и для самого владельца. По такому принципу строятся жилые объекты «Брусники» и в других районах — Уралмаш, Солнечный, Широкая Речка.
Конечно, будущее именно за такими помещениями, ведь за одни и те же деньги сегодня можно приобрести и новый офис с отделкой под чистовую, и помещение в старом доме. А на ранних стадиях строительства цена в новостройке зачастую еще и заметно ниже. Имея плечо окупаемости от 5 до 7 лет, такие инвестиции решают главную задачу — сохранить деньги, не потерять их и сделать так, чтобы они не обесценились.
В каком словаре смотреть? извращенцы