20 ноября 2013, 09:00

Вячеслав Трапезников: «Эти люди хотят выполнить план ввода жилья!»

Вячеслав Трапезников: «Эти люди хотят выполнить план ввода жилья!»
Фото: Ирина Баженова для 66.ru
Директор крупнейшего местного СРО строителей на пальцах объясняет, почему планы МУГИСО по строительству жилья можно смело считать несбыточными.

Разговор состоялся в том числе по инициативе самого Вячеслава Трапезникова. Он попросил слова после того, как прочитал на Портале 66.ru интервью с главой МУГИСО Алексеем Пьянковым. Министра мы дотошно выспрашивали о земельных аукционах, которыми уже полгода занимается его ведомство, а также о том, как идут дела по предоставлению земельных участков льготникам. За эту тему МУГИСО, судя по всему, тоже взялось особенно рьяно, получив полномочия распоряжаться 38 процентами всей территории Екатеринбурга.

Больше всего директора СРО зацепило то, что министр назвал «частным мнением» необходимость выставлять на земельные торги не менее ста гектаров ежегодно, чтобы обеспечить потребность рынка.

— Мне почему-то казалось, что мы прекратили дискуссию на эту тему, — говорит представитель строителей.

Для разговора Вячеслав Трапезников вооружился собственными аналитическими данными.

Напомним, 28 октября и 12 ноября в МУГИСО прошли первые земельные аукционы. Всего на торгах выставили пять лотов, общая площадь земельных участков под застройку составила меньше десяти га. Но строительное сообщество, которое представляет Вячеслав Трапезников, беспокоится не только за объемы выставляемой земли, но и за ее стоимость. Мол, входную цену можно было бы сделать и доступнее.

Однако первое, с чего начал разговор наш собеседник, — градостроительные нормы, по которым на выставленных участках земли невозможно построить озвученного Министерством госимущества количества квадратных метров.

— На первых аукционах 28 октября МУГИСО разыграло около восьми гектаров земли и объявило, что на этих участках можно построить 250 тысяч квадратных метров жилья. Объясню, почему это невозможно.

Существует норматив градостроительного проектирования, утвержденный правительством Свердловской области, — 7 тысяч «квадратов» на гектар. Если согласиться с этими нормативами градостроения (а как мы можем с ними не согласиться?), на отыгранных восьми га можно построить 56 тысяч м2 жилья.

Но это в теории. На практике средний показатель плотности на участках, выставляемых на торги раньше, — 10–12 тысяч квадратных метров на га. Выходит 80–96 тысяч м2. Но и эта цифра, согласитесь, сильно отличается от 250!

Так вот, если согласиться с министерством и впилить на восьми гектарах 250 тысяч «квадратов» — тогда действительно 100 га в год городу не требуется. Чтобы сдавать необходимый миллион квадратных метров в год, необходимо вовлекать в оборот всего 30 га. Как легко выполнить план! Потрясающе!

Директор Гильдии строителей Урала показывает, как менялась начальная цена аукционов с 2008 года.

— О том, что необходимо выставлять по сто гектаров ежегодно, говорили именно вы…
— Не только я. Валерий Ананьев, глава крупнейшей строительной корпорации Екатеринбурга «Атомстройкомплекс», несколько раз публично говорил о том, что на торги надо выставлять до 150 га в год. Эта цифра давно посчитана и публично утверждена проектом «Промышленное и гражданское строительство в Екатеринбурге» в составе генплана города. По документу, 60% застройки приходится на многоэтажки со средней плотностью 7 тысяч м2 на га, и 40% — на мало- и среднеэтажное строительство плотностью 3 тысячи м2 на га. Если я не ошибаюсь, чтобы вводить по миллиону м2 жилья в год, требуется 130 га.

Как можно было посадить 250 тысяч метров на 8 га — для меня загадка. Это 30 тысяч на га! Это практически «Высоцкий»!

— Город и сам-то ни разу не выставлял на аукционы по сотне гектаров. И министр, кстати, на это указал.
— В прошлом году мы впервые приблизились к наполнению рынка — на аукционы было выставлено 88 гектаров земли. Что это, как не приближение к планке? И то — торги были просто сумасшедшие, вспомни, на Шувакише цена дошла до 120 млн за га! И, кстати, начальная цена на городских аукционах была от 9,1 до 20 млн за гектар. Здесь же был участок с начальной ценой 53 млн. Такие цены были при Мишарине, когда я два года ходил в резиденцию и говорил, что так нельзя. Да, мы добыли много денег для бюджета, но ведь затраты застройщика в любом случае лягут на покупателей. Пока торгами занимался город, цена начиналась от 9,1 млн за гектар. Сейчас выставлялись земли по 70 млн. Это позволяет участвовать в аукционах только самым «жирным» застройщикам.

— Это «Стройтэк»-то жирный?
— «Стройтэк» — очень крутой.

«Начальные аукционные цены отсекли большое количество участников. Заявиться на торги смогли только самые крупные застройщики».

— Да у них же кончились деньги после покупки одного участка!
— «Стройтэк» — это одна из самых сильных компаний на сегодня. Второй год подряд она становится победителем рейтинга образцовых подрядчиков. Официально — лучший подрядчик в городе.

— Насчет подряда — действительно, создается впечатление, что на какую стройку ни приедь — везде на подряде «Стройтэк»…
— Так вот, по какой цене будет продавать застройщик, выложивший на аукционе по 10 тысяч на квадратный метр? Прибавьте к этому проценты по кредиту — это же будет безумие! Особенно учитывая экстра-эконом-класс жилья, какое возводится на Широкой Речке.

— А вы считаете, что на Широкой Речке всегда будет экстра-эконом?
— До запуска ЕКАД там туманные и печальные перспективы. Эту территорию «разошьют» два события: строительство ЕКАД и принятие любого решения о начале реализации проекта «Медный». Два этих проекта создадут здесь такой новый центр притяжения — притом гораздо более интересный и разноплановый, чем Академический.

— Вы еще верите в ЕКАД? Мы туда катаемся регулярно, никаких работ там не видать
— Верю. Без вариантов. Он должен быть, это самый важный инфраструктурный проект на территории Свердловской области. Я знаю, что сейчас там затруднения и строительство опять приостановлено. Так уже несколько раз бывало. Так что не знаю, в каком году его достроят. Может быть, в 2016-м закончат хотя бы участок от Полевского до Московского тракта.

«Комплексные территории могут существовать только с бюджетной поддержкой».

— А что такого должно произойти в Медном?
— Медный оказался в числе победителей областного конкурса на выделение денег для инженерного развития территории. Если результаты этого конкурса подтвердятся бюджетным финансированием, то дело сдвинется. И тогда отторговать Медный можно будет уже в следующем году. Сделать это можно и сейчас, конечно, но это будет профанация, потому что никто не знает, когда и в каком объеме туда пойдут бюджетные деньги на строительство дорог, сетей и прочего.

— Кстати, министр в интервью как раз и говорил о том, что необходимо выставлять на аукционы только подготовленную землю. С этой целью изучаются инвестпрограммы ресурсоснабжающих компаний.
— Это очень тонкий момент. Инвестпрограмма — это набор пожеланий. Реализовываться она будет только тогда, когда появятся источники финансирования. Частного инвестора, который потянет объем Медного, в Екатеринбурге нет. Все большие КОТы (комплексно осваиваемые территории, — прим. ред.), которые мы знаем, или уперлись в отсутствие бюджетного финансирования, или реализованы благодаря бюджетному финансированию. То есть территории либо освоены — значит, смогли выбить денег из бюджета — либо не застроены, что говорит о том, что выбить денег не получилось.

— А как вы считаете, удастся ли объединиться застройщикам, выигравшим первые областные аукционы в Екатеринбурге, чтобы оформить всю эту перспективную территорию как комплексную?
— И «Стройтэк», и «Атомстройкомплекс», и «Синара» уже ведут там стройки. У всех у них есть большой опыт реализации совместных проектов в партнерстве с разными компаниями. Мне кажется, если кто-то и может договориться друг с другом, то это они.

Фото Ирины Баженовой для 66.ru