Изначально доля двух- и трёхкомнатных лотов в проектах невелика: на старте продаж последних редко бывает больше 10%. Кроме того, такие квартиры, как правило, раскупают задолго до сдачи дома. В результате трёхкомнатные планировки исчезают из предложения быстрее всего, следом — двухкомнатные. При этом из оставшихся в продаже трёшки, как более дорогие, реализуются медленнее двушек.
Спрос смещается в сторону меньших площадей, и застройщики меняют продуктовую линейку. В результате сейчас по данным «Самолет Плюс» в Свердловской области и в частности в Екатеринбурге лоты площадью 55–70 кв. м составляют 20% строящегося жилья, больше 70 кв. м — 13%. Ценовой порог для семейных квартир остаётся высоким. В 2025 году квадратный метр в новостройках Екатеринбурга стоил в среднем 164–166 тыс. руб. Таким образом, минимальная цена двухкомнатной квартиры (50–60 кв. м) начиналась от 9 млн руб., трёхкомнатной (70–80 кв. м) — от 12 млн руб.
Высокие цены и дорогая ипотека напрямую влияют на динамику продаж — срок экспозиции лотов в 2025 году увеличился. «При строительной готовности 50% оптимальным считается уровень распроданности около 35%. Но сейчас этот показатель — около 33%. При этом внутри семейных форматов более дорогие трёхкомнатные продаются медленнее двушек, а значит, дольше ждут своего покупателя», — отмечает Алёна Лобудова, директор офиса «Самолет Плюс» в Екатеринбурге.
Меняется и структура сделок. Доля транзакций с ипотекой на первичном рынке заметно сократилась — с 55% в декабре 2024 года до 33–40% в 2025-м. Это связано с высоким уровнем ставок и ужесточением требований к первоначальному взносу. В то же время выросла доля прямых рассрочек и специальных беспроцентных или субсидированных программ от застройщиков.
Как отмечают сами девелоперы, из-за высокой ключевой ставки интерес покупателей сконцентрирован на альтернативах рыночной ипотеке, которые не всегда позволяют приобрести большую квартиру. «Несмотря на популярность этих финансовых инструментов из-за ограничений, ни один из них не сможет полноценно заменить традиционную ипотеку. Альтернативные схемы скорее выполняют роль временных мер, которые помогают покупателям приобретать жильё, пока ставка не снизится», — говорит руководитель отдела продаж девелоперской компании «Север» в Екатеринбурге Ирина Смехова.
Таким образом, даже на фоне общего охлаждения рынка нехватка предложения семейных квартир в новостройках Екатеринбурга сохраняется. Ограниченный ввод таких лотов на старте и переориентация застройщиков на малые форматы создают устойчивый структурный дефицит, который поддерживает интерес к оставшимся в продаже подходящим лотам.
